京基六年之局：康達爾之爭終落幕

京基掀起的康達爾股權之爭曾被稱為翻版“寶萬之爭”。日前，康達爾（00048.SZ）成功“摘帽”複牌，這場歷時數年的爭奪最終落下帷幕。

10月15日，康達爾正式複牌並撤銷退市風險警示，股票簡稱由“*ST康達”變回“康達爾”。在此之前，京基集團已經完成第二輪要約收購，與一致行動人持有的康達爾股權上升至71.5%。

京基徹底掌握康達爾後，迅速將手中股權質押。10月17日晚，康達爾公告稱京基集團質押子公司京基時代49%股權獲取融資，後者在康達爾持股29.85%。值得一提的是，今年九月，京基通過“平安不動產-招創-京基集團酒店資產支持專項計劃”發行了32.2億的私募債。但從京基隨後完成康達爾的要約來看，這筆融資幾乎是要約的專屬“彈藥”。

雖然“摘帽”後康達爾逐漸回歸正軌，但二級市場對其仍抱有疑慮。10月17日，康達爾收報23.09元，目前市值僅有90億左右，而四年前的高光時刻，康達爾的市值是現在的一倍。

“野蠻人”的勝利

與“寶萬之爭”中寶能敗走不同，京基在康達爾的這場翻版演出，勝利者是“野蠻人”京基。

京基拿到康達爾71.5%股權完成絕對控股歷時六年。2013年，被視為京基盟友的”牛散“林志開始在二級市場買入康達爾，隨後京基集團和時任京基副總裁王東河同時出手，京基逐漸成為康達爾第二大股東，與第一大股東華超集團差距不足1%。雙方隨即開始了股權爭奪戰。

期間，康達爾經歷了兩大股東的互相起訴、被監管問詢、罷免管理層、撤換董事會等一系列事件，由於京基和華超內鬥，康達爾延遲發布年報最終被披星戴帽。

最終，康達爾原董事長、第一大股東華超集團董事長羅愛華被刑拘，京基在2018年11月拿下了京基的控制權，成為第一大股東（持股41.65%）。京基入主康達爾後，對原董監高團隊大換血，並隨後通過收購華超集團、要約等方式，將持股比例拉升至71.5%。這場從2013年開始的股權之爭終於落下帷幕。

外界認為，京基對康達爾緊追不捨的動因，主要是看中後者的土地儲備。康達爾過去在深圳積累了大片的養殖場房用地，據業內估計，價值超過300億元。隨著大灣區持續火熱，這部分土地資源成了各方角逐的焦點。

康達爾核心業務是農牧飼料，對房地產開發一直並不上心。康達爾房地產公司在1992年就已經成立，但僅僅是康達爾的“副業”。從2017年起，房地產在康達爾的營收中開始佔據重要地位，2016年佔比4.7%，2017年佔比急升至47.34%，2018年繼續升高至52.08%。在此期間，康達爾的主營飼料業務並無太大增長。

去年，京基成為大股東後，為避免同業競爭，康達爾開始削弱地產業務。今年上半年，康達爾房地產收入4.17億，佔總營收35.6%，比上年末下降16％。同時，傳統主業飼料收入4.71億，超過房地產重新成為主力業務。

此外，康達爾也在半年報中表示對房地產業務並無太大野心，“將以自行或與第三方專業機構合作等形式僅對既有的存量土地開發和運營，不再新增其他房地產業務。”

最新公布的三季度業績預告中，康達表示今年前九個月盈利在2.8億-3.4億之間，同比增長達到581.17%-684.28%。

值得一提的是，今年上半年京基已經對康達爾的土地資產“染指”。股權之爭期間，當時的董事會曾於2016年4月與中建一局簽署兩個舊改項目施工合約。兩份合約分別涉及山海上園二、三、四期和康達爾沙井工業園舊改項目。兩大項目均位於深圳，是康達爾最值錢的資產。

今年一月，京基控股的康達爾公告取消原舊改合約。至六月，康達爾披露山海上園二、三、四期項目的全案操盤正式交給了京基。至於康達爾沙井工業園舊改項目還在前期階段，目前還不具備開發條件。

不過，京基接手後項目似乎也並不順利。今年六月，山海上城三期、四期的建設地，被深圳市規劃和自然資源局寶安管理局下發閑置土地認定書。雖然康達爾表示閑置土地並未最終認證，仍有向主管部門申請聽證的權利，但目前這兩宗土地還未有更進一步的進展。

京基的資本局

現年53歲的京基創始人陳華1994年創立京基集團，一路成長為涉及房地產開發、商管、酒店等業務的綜合房企。京基集團打造的京基100大廈一度是深圳最高的地標建築。

除了知名的康達爾爭奪戰，京基近幾年在資本市場頻頻亮相。

今年三月，陽光股份（000608.SZ）公告，第一大股東領大公司擬將持有的29.12%股權全部轉讓給京基集團。轉讓成功後，京基將手握兩家A股上市公司。

但這場原定四月完成的交易，歷時七個月仍未有下一步進展。按照陽光股份的說法，雙方在股權買賣事項上仍未達成共識，目前仍未簽訂任何協議或備忘錄。

京基集團因為早早轉型商業地產，近年來在銷售規模上逐漸落伍。克而瑞數據顯示，2018年京基集團合約銷售金額51.4億，勉強守住房企TOP 200的門檻。2016年-2018年，京基集團營收分別為130億、85億和77億，逐年下滑，去年還出現了虧損，當年淨虧損1.2億。

京基是少數並未直接上市的知名房企。徹底入主康達爾後，陳華後續如何消除與康達爾的同業競爭成了新的關注焦點。