最近的地產江湖

最近房地產市場非常熱鬧：偉哥簡單的整理個打油詩就是：

還要活著老萬科

帶著華夏想幸福

一無所有許家印

天下最笨楊國強

我最老實孫巨集斌

保利後悔叫地產

首富首負王健林

人人帶戒陽光城

隻住如家陳勁松

海航帶佛賣光光

千億房企如牛毛

一言不合上戈壁

多家房企發布銷售業績：

10月截止日前，發布2018年前9月銷售業績的企業合計超過26家，這些企業整體看，9月銷售依然處於高位，20家企業合計9月單月銷售3789億。

前9月這26家房企合計銷售額達到了3兆，平均同比上漲幅度達到了37.3%.

在已經公布銷售業績的26家房企中，9個月銷售額就破千億的企業多達10家

從當下銷售數據看，2018年標杆房企刷新歷史記錄依然是必然，但整體看，上漲速度相比2017年明顯開始放緩。

首先：隨著房地產調控的深入，房企逐漸出現了業績上漲乏力的現象，從之前一年多的房企普遍上漲，逐漸開始出現了龍頭房企上漲速度放緩。包括多家龍頭房企，銷售業績都開始出現了逐漸放緩的跡象。

特別是國慶節企業，部分城市出現了因為房價下調而導致的打砸售樓處現象，這對於市場來說，將明顯影響購房者信心。後續市場很可能出現加速調整的可能性。

其次：2018年，房地產行業依然將刷新歷史高點，上漲最明顯的是中型房企。從全國看，24家房企拿地超過200億。

大量的中型標杆房企積極搶地，特別是從500億衝刺1000億，1000億衝刺2000億的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業。

做大依然的當下房企的主流選擇。整體看，房企拚規模趨勢加劇，房地產企業銷售業績逐漸放緩， 在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。房企的資金壓力越來越大。

第三：雖然房地產銷售額高位，而且10月7日再次降準，但對於房地產市場來說，對房地產市場進入調整周期的擔憂越來越強烈，這也導致了資本市場對房地產股的定價下行。

華夏幸福增發1億美元高級無抵押定息債券 票面利率達9%

旭輝額外發行3億美元5.5%優先票據 10月8日生效

10月9日，茂業國際控股有限公司發布公告稱，公司擬額外發行於2020年到期的美元優先擔保票據，並且，新票據將與此前發行的1.5億美元13.25%的優先擔保票據合並及組成單一系列。

世茂房地產擬發行2.5億美元優先票據 票面利率6.375%

10月8日，廣州富力地產股份有限公司發布公告稱，其公開發行130億公司債券已獲得批準。

陽光100擬額外增設10億股新股 法定股本增至4000萬港元

黃紅雲質押1.14億股金科股份予三峽銀行 累計已質押3.3億股

10月8日晚間，四川藍光發展股份有限公司發布公告稱，25億元公司債獲得中國證監會核準許可證。

多家房企在資本市場開啟融資動作，10月來，雖然有長假，但截至日前房企宣布的融資計劃已經數百億。

雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，更是壓力非常大，但房企的資金壓力下，依然需求量非常大。

隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他管道融資的需求持續大漲。現在看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。

2018年雖然房地產企業銷售依然有望刷新歷史記錄，但房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。

隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。

在調控持續加碼的趨勢下，中型房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。

龍頭房企轉型加速，布局合理，明顯上漲幅度超過市場平均漲幅。房企越大漲幅越快隨著最近內地房地產調控監管信託資金進入房地產，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。

整體看，融資難度明顯加大。目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但隨著調控持續，房企的壓力將越來越大。

從資金情況看，目前房地產企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊 從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等管道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年，而且趨勢看，2019年依然將持續資金壓力。