中國房地產市場2018的答疑與2019的前景

核心結論

2018 年中國房地產市場仍處在高位，但基本結束快速增長勢頭。全國新房、二手房交易量與去年相比基本持平，下半年市場開始轉冷降溫。在經歷一年多的調控後，預計 2019 年中國房地產將迎來中溫放鬆政策，新房在供給放量中走向轉捩點和分化，二手房則有望結束下行態勢。

2018 年樓市答卷

2018 年延續去年的高壓狀態，部分城市繼續加碼。今年以來，22 個城市加碼或開啟限購政策，17 個城市實行限售政策。在政策修補中，調控壓力已經達到頂峰。市場最敏感的房貸利率延續上升趨勢，基本達到 2015 年以來高位。

「新房增勢終止」

2018 年全國商品住宅銷售面積 14.6 億平，同比基本持平。在住房全面商品化後的 20 年，商品住宅銷售達到巨量頂峰，2018 年新房 GMV 達 12 兆，同比增加 10%，增速回落至 20 年以來低位。而四季度以來全國商品住宅銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態盡顯。

「二手低溫運行」

2018 年全國二手房成交量預計 420 萬套，交易面積 3.95 億平，同比持平。在2016 年末至今的調控影響下，2018 年二手房市場保持 2017 年以來的低溫狀態，成交量低於 2015-2016 年。從重點城市二手房市場年內表現來看，6 月以來成交持續回落，11 月成交保持在 2017 年以來低位上。

在調控持續影響下，重點城市二手房市場降溫，預期低迷。2018 年客源成交周期同比全面延長，調價中漲價次數佔比全線回落，買賣雙方市場預期同比走弱。

2019 年的樓市前景

政策預測：中溫放鬆

在經歷一年多的調控後，房地產市場前期升溫的勢頭有所減緩，今年下半年不少重點城市進入下降區間，一些城市的市場陷入低迷，居民杠杆快速增加的勢頭得到初步遏製。但今天房地產調控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經濟下行的壓力，還有債務的壓力。資產價格過快上漲或下跌都可能導致系統性金融風險。因此 2019 年的政策面更大可能性是中溫放鬆，預計明年的主要政策調整會有三點：

第一，調控主體由中央轉向地方。2017 年中央經濟工作會議就提出要明確中央與地方的事權，今年明確提出，城市地方政府是調控的主體，中央分類指導。調控主體的轉變是因城施策原則的延續和落地，地方政府針對本地房地產市場的發展階段和特定問題，發揮能動性，制定出適合本地發展的對策，更加有助於精準調控，科學調控。

第二，調控方式由調控交易轉向調控供給結構。歷史證明，調控市場交易往往是影響需求釋放的節奏，通常是延緩或刺激需求釋放，儘管短期內可以實現政策目標，但會明顯打亂市場供需結構，抑製市場調節機制，引發其他問題。調節交易並沒有改變市場供給結構，並不能從根本上改變住房短缺或結構錯配的問題。今後政策會減少對交易環節的行政管制，限價、限售乃至限購政策可能會根據不同城市的情況作相應調整。

第三，政府職能回歸到住房保障。經濟下行對流動人群、低收入人群的衝擊最大，住房保障更加重要。過去政府主要精力側重於住房市場的管理，今後可能從住房供給和住房保障方面進一步發力，比如加快推進集體土地入市、鼓勵買房出租、盤活存量土地資源，為住房保障提供更多的財政支持等。

市場預期：新房放量，二手觸底

「新房放量」

2017年以來全國土地交易增多，新房新開工、在建和待售面積都達到較高的位置。北京、上海、成都、南京、武漢等城市新房供應數量都比較充裕，導致 2018 年新房、二手房交易結構向新房偏移。2019 年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會對二手房市場造成分流影響。

「二手觸底」

隨著限制交易政策的鬆綁，賣一買一的換房需求會更容易釋放，明年二手房市場下行的態勢有望得到轉變。隨著下半年來重點城市二手房均價的下跌，購房門檻降低，部分購房者開始入市，11 月重點一二線城市新增客源量環比增加 9%。外加政策放鬆的影響，明年二手房市場有望結束繼續下行的態勢。

「一線底火與二線壓倉」

2018 年末北京新房及二手房成交已經開始小幅升溫，在政策中溫放鬆的預期下，作為房地產底火的一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍。

重點二線城市人口城鎮化進程加速，經濟增長速度相對穩健，具有較強的抗周期能力。隨著戶籍制度的進一步改革和購房資質的適度放鬆，更多的三四線城市居民為了獲得更優質的教育資源和就業機會，會優先選擇到省會城市購房落戶。年末二線城市新房及二手房的成交均已顯現改善態勢。預計隨著 2019 年調控政策的邊際改善以及新房供應的增加，2019 年二線房地產市場將成為全國房地產市場平穩增長的「壓艙石」。