摘要：房企融資方面，目前房企資金面繼續收緊，結構上資產證券化、海外融資成為重要融資管道。
抵押貸利率持續上行，未來上漲太空有限
1、首套房信貸環境分述
2018年4月份，融360監測的35個重點城市533家銀行首套房貸款利率為5.56%，相當於基準利率（4.90%）的1.135倍，較3月提升0.05個百分點。房貸利率連續16個月上漲，上漲幅度與3月持平，自17年6月以來漲幅大體呈收窄趨勢，未來上漲太空有限。
從具體的利率分布來看，融360監測數據顯示，4月在全國533家銀行中491家銀行執行基準利率上浮（佔比92.12%），較3月增加5家；提供優惠利率的銀行僅有上海6家（佔比1.13%），與3月持平，比去年同期減少444家。在提供優惠利率的銀行均位於上海，其中建行提供9折優惠利率，4家銀行提供9.5折優惠利率，另外一家銀行提供9.6折優惠利率。
而從抵押貸利率變動的情況來看，在融360監測的533家銀行中，本月共有76家銀行上調首套房抵押貸利率（佔比14.26%），較3月減少22家；454家銀行利率水準與3月持平，佔比85.18%；無銀行下調首套房抵押貸款利率。
圖：35重點城市首套房貸款平均利率和平均折扣
圖：35重點城市月度房貸利率上漲幅度
具體來看各城市的利率水準，本月所有樣本城市的首套房利率均高於5%，其中樣本城市中首套房貸利率最低為上海5.13%（相當於基準利率的1.047倍）。在一線城市中，廣州首套房貸利率最高，為5.51%，較3月提高0.06個百分點。而在融360監測的重點二線城市中，鄭州仍為全國首套房貸利率最高的樣本城市，首套房利率為5.96%（折合1.216倍基準利率），環比持平。
圖：3、4月一線城市首套房利率情況
圖：3、4月二線城市首套房利率情況
在首付方面，整體信貸環境保持平穩，首套房首付3成仍為主流。在融360監測的全國533家銀行中，有20家執行2成首付比例，與3月持平，佔比3.75%；執行3成首付比例的有413家，環比3月減少1家，佔比77.49%；59家銀行執行3.5成首付比例，與3月持平，佔比11.07%。14家銀行執行4成首付比例，環比3月增長3家，佔比2.63%。
整體來看，目前信貸端仍然趨緊，4月份首套房抵押貸利率繼續上行，而熱點城市停貸銀行佔比自2017年12月首次出現回落之後，逐月成下降態勢。但總體來看，35個重點城市首套房抵押貸利率已經底部回升了112bp，未來繼續上行的太空有限。實際上，從18年1月以來，重點城市首套房利率上行幅度有所放緩，月均漲幅為0.04個百分點（17年下半年月均漲幅接近1個百分點），我們認為資金面對於需求端的壓製將逐步緩解。
2、二套房信貸環境分述
2018年4月份，融360監測的35個重點城市二套房平均貸款利率為5.91%，折合為1.206倍基準利率，較3月上漲0.05個百分點，與去年同期的5.39%相比上升0.52個百分點，自17年4月以來連續12個月保持上升態勢。
從具體的二套房貸利率分布來看，融360監測的533家銀行中，共有399家銀行（佔比74.86%）執行基準利率上浮20%及以上，環比3月增加33家，為當前二套房市場主流利率。另外，執行基準利率上浮10%的銀行有37家，佔比6.94%，環比3月減少11家；執行基準利率上浮15%的銀行有63家，環比3月減少18家。
圖：35重點城市二套房貸款平均利率走勢
圖：房貸利率環比變化情況
首付比例方面，在融360監測的533家銀行中，4月份，明確執行二套房首付4成及以下的有180家銀行（佔比33.77%），環比3月增加2家。此外，首付5成、6成、7成及8成的銀行數量分別為93家、94家、58家和31家。均與3月持平。
從具體城市來看，融360監測數據顯示，本月各重點城市的主流首付比例較3月無明顯變化。在融360監測的35個重點城市中，7個城市主流首付比例為3成，佔比20%，13個城市主流首付比例為4成，佔比37.14%，昆明主流首付比例為4.5成，而執行5成首付的有上海、合肥和武漢，另外，北京、廈門、杭州、天津、鄭州、無錫和寧波等則執行6成主流首付，廣州、深圳依舊集中於7成首付，南京、蘇州則執行8成首付，首付要求在所有城市中最為嚴格。
資金面依舊偏緊，信託融資成本加快上行
1、上市房企融資總量及結構
2018年4月，我們監測的198家樣本上市房企合計融資規模為698億元，環比下降39%，同比下降46%。累計數據來看，4月累計融資規模3231億元，較去年同期小幅下滑1.6%，其中4月累計境內融資2601億元，佔比82%，同比下降12%，4月累計境外融資585億元，佔比18%，是去年同期的2.2倍。根據統計局數據，18年1-4月，房地產開發企業到位資金48192億元，同比增長2.1%，增速比1-3月下降1.0個百分點，單月同比則下滑1.2%，為16年3月份以來的首次下滑，目前房企資金面繼續保持收緊。
從融資結構來看，18年1-4月其他債權融資（含資產證券化、私募股權基金、股東財務資助等）佔融資總規模38%，為最主要融資管道。公司債券佔比14%，為第二大融資管道，且公司債融資佔比較17年水準與18年一季度水準均有所提升。除此之外，銀行貸款佔比14%，海外發債佔比10.7%，信託貸款佔比9.4%。
整體融資規模下滑的背景下，細分融資管道上，一方面開發貸、委託貸等傳統融資管道收緊，另一方面，海外融資、資產證券化成為房企重要融資管道，特別是2017年下半年以來，隨著其他融資管道逐步受限，資產證券化產品發行規模進入快速增長階段。
17年第三季度單季度資產證券化產品發行規模291億元，同比上升230%，17第四季度發行規模193億元，同比上升125%，18年前4個月發行規模244億元，同比上升113%。
從底層資產結構來看，購房尾款類資產證券化產品仍然佔比最高，18年前4個月，該類產品發行規模佔比31%，此外，政策支持背景下類REITS產品逐步活躍，18年前4月，類REITs產品發行規模佔比23%，較17年全年佔比提高10.9個百分點。
圖：房地產企業資產支持證券發行規模
圖：房地產企業資產支持證券底層資產分布
2、上市房企債權融資分述
上市房企開發貸方面，2018年4月我們監測的重點上市房企共發生銀行貸款37筆，合計貸款規模為149.5億元，同比下滑41.1%。信託貸款方面，4月份我們監測的198家上市房企共發生信託貸款12筆，合計貸款規模68.6億元，同比下滑21.1%。委託貸款方面，4月份我們監測的198家上市房企共發生委託貸款1筆，貸款規模7億元，同比下滑87%。
考慮累計數據，1-4月份合計發生銀行貸款84筆，合計貸款規模為437.8億元，較去年同期下降52%。信託貸款方面，共發生貸款44筆，合計規模298.5億元，同比上升11%。委託貸款累計發生3筆，共計貸款規模18.6億元，較去年同期下滑92%。
圖：單月銀行貸款數量與單筆貸款規模
公司債方面，本月重點關注的上市房企珠江實業、棲霞建設、華僑城A、新湖中寶、招商蛇口、藍光發展6家公司成功發行公司債共9筆，募集資金規模126.5億元，是去年同期募集資金的11.7倍。而在公司債預案方面，4月份，我們監測到金科股份、華遠地產、新華聯、榮安地產、華鑫股份、福星股份、泛海控股、南國置業、世茂股份、華僑城A、建發股份12家企業公告了14筆公司債預案，規模合計505.4億元，同比上升376.8%。
中期票據來看，4月份，新華聯、萬科A、冠城大通、南國置業、深振業A發布5筆中期票據預案，規模合計141.9億元，同比上升33.9%。此外，4月新增格力地產、建發股份、保利地產、中糧地產4家公司成功發行中期票據，募集資金37億元，去年同期無公司成功發行中期票據。
1-4月份累計來看，重點關注的上市房企成功發行公司債共34筆，募集資金規模471億，是去年同期募資規模的22.6倍。而在公司債預案方面，我們監測到29筆公司債預案，涉及規模1807億元，同比上升336.6%。中期票據方面，1-4月上市房企發布中期票據預案共7筆，涉及資金規模232億元，同比下滑24.2%，成功發行中期票據13筆，合計已募集資金132億元，同比下降18.6%。
海外融資方面，4月我們監測的重點企業海外銀團貸款共2筆，融資規模25.33億元，同比上漲8%。海外發債方面，4月我們監測的重點企業海外發債有1筆，融資規模18.9億元，環比下降58%，同比下降89%。
1-4月累計來看，海外銀團貸款累計10筆，融資規模約96.8億元人民幣，同比上升69.2%，而在海外發債方面，累計發行海外債共13筆，涉及金額341.6億元，同比上漲71.1%。
資金成本來看，4月信託貸款和公司債融資成本與上月相比均有上升跡象。具體來看，4月信託貸款、公司債發行成本分別由上月的7.60%、6.05%上升至7.95%、6.14%，分別上升0.35和0.05個百分點，信託貸款融資成本上行加快，海外債較上月下滑0.99個百分點至6.50%，主要受新城控股發行美元債券利率較低帶動。
3、上市房企股權融資分述
2018年4月無公司發布再融資預案，無公司成功實施再融資。累計數據來看，1-4月合計成功實施3筆再融資，合計融資規模48億元，同比下滑69%。
圖：定增預案數量和募資規模（單月）
圖：成功實施定增的數量和募資規模（單月）
（報告來源：廣發證券）
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