發展房屋租賃市場 房租上漲如何治？

又到了續租換租的季節。據《北京晚報》報導，相比於個人房東的直租房，租客們發現，機構化的長租公寓的租金提價幅度更高，一套一居室的漲價幅度最高竟能達到29%。專家指出，資本扎堆進駐的長租公寓市場需要抑製盲目漲價衝動，防範租金過高降低了租客租房的品質。

連日來，多地房租飆升已激起輿論漣漪。無論直租房還是長租公寓，租金上漲都不是心血來潮，而是演繹出一種可以把握的邏輯。在“遏製房價上漲”的時代背景中，有些人看到了租房市場蘊藏的巨大商機，於是乾脆在租房上做文章，客觀上也推動了房租上漲。此外，城市限購越來越普遍化，導致一些人只能通過租房解決居住問題，也是一個不可忽略的因素。

一些地方的房租非理性上漲，乃至處於失控狀態，與中介是否有關？媒體報導的一個案例頗為典型：一名房東透露，自家房子要出租，120平方米的三居，心理預期7500元，來了兩家中介，一家報價8500元給11個月，另一家加價到9000元，幾輪過後租金漲到了每月10800元，給11個月……在這番“惡性”炒作下，最終的受害者顯然是租客。中介無利不起早，哄抬房租不可能做賠本生意，而整個租房市場陷入發燒狀態，“利益鏈”末端的租客只能吞咽高房租苦果。

現在少數中介行為不端，行走在違法犯罪邊緣，造成很惡劣的影響。據報導，武昌警方調查發現，一夥黑中介以“糾紛”滋事為職業，蓄意坑害租客、欺詐房東，非法營業額高達3000餘萬元，“純利潤”超過1000萬元。法院一審判決該團夥為黑社會性質組織，這是全國首例判決黑中介團夥犯黑社會性質組織罪。

黑中介只是導致租房市場不規範的重要元素，但不是唯一元素。2011年2月1日起施行的《建案屋租賃管理辦法》規定：“房屋租賃合約期內，出租人不得單方面隨意提高租金水準。”一些房東或中介大幅度提升房租，往往在租期即將到來之際，租客面臨“要麽忍、要麽滾”的尷尬。租客往往無力博弈，不得不“挨宰”。

不正常的房租變化，看似只是房租問題，背後卻是租房問題，而解決租房問題不能僅僅盯著租金。大力培育和發展住房租賃市場，已是上下達成的價值共識。一項研究表明，流動人口是我國特別是特大城市中最大的住房困難群體。2016年，中國流動人口的整體規模大概是2.4億，這些人主要集中在特大城市。加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，勢在必行。

結合自身情況，參照發達國家經驗，不難發現，唯有讓民眾願意租房，並享受到租房尊嚴，租房市場才能興旺。在德國，五成以上居民長年租房居住，究其原因，租客利益可得到充分保護——租金受到政府嚴格管制，房東不得隨意撕毀合約。去年5月，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》問世，對“房主欺客”、“黑中介”、“二房東”等行為均提出規範和約束。保護租客的合法權益已是公眾呼聲，也彰顯了立法精神。

除了規範租房市場，加大租賃住房供應也不可或缺。我國租賃市場以個人分散租賃形式為主，統計顯示，美國由機構持有或管理房源佔比30%，日本高達83%，而我國不到5%。無論制度設計怎麽變革，落點都應該是實現共贏，在精準監管中釋放市場活力，在依法規範中保護民眾權益。

“發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。”這是中央明確提出的要求。以此為契機，只要寫好住房租賃這篇大文章，不僅可完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，更能讓包括租客在內的民眾更有安全感和歸屬感，並對提升城市發展潛力大有裨益。

（來源：北京青年報）