據新浪、搜狐焦點等多家媒體報導，一份名為《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》（銀保監辦便函〔2019〕1157號）已於近日發出，32個城市被銀保監會納入了重點檢查的名單。
檢查的重點是：嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。而且文件使用了“高度警惕房地產泡沫化、金融化”的措辭。
被要求重點檢查的32個城市是：
北京、天津、石家莊、秦皇島、
呼和浩特、沈陽、長春、上海、
南京、蘇州、無錫、徐州、
杭州、合肥、福州、濟南、
鄭州、洛陽、武漢、襄陽、
長沙、廣州、重慶、成都、
貴陽、昆明、大理、西安、
寧波、廈門、青島、深圳。
納入其中的城市是兩類：一類是全國樓市的風向標、樓市權重較大的城市，比如一線城市和強二線城市；另一類是近期比較活躍的城市，比如洛陽、呼和浩特等。
據媒體報導，這次檢查的重點是金融機構對“23號文”的落實情況。
所謂“23號文”，是今年5月17日銀保監會發布的《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，這個文件的附件裡分別對銀行和信託這兩個給房地產“輸送資金”的大戶存在的“亂象”列舉如下，並要求整頓：
銀行的亂象：表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。信託的亂象：向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收账款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。
23號文下發之後，央行、銀保監會至少做了兩大動作：
第一，整頓房地產信託，要求不能突破6月30日的融資餘額。也就是說，信託給房地產的融資在2019年下半年不能增加。這大概相當於減少了4000億資金流入房地產領域。
第二，限制銀行貸款違規、快速流入房地產市場。上半年，銀行發放的“製造業中長期貸款”增速只有“房地產中長期貸款”增速的三分之一，這是銀保監會開始控制資金流入樓市的重要原因。
那麽問題來了。這次銀保監會的“32城大檢查”的力度到底有多大？樓市會全面入冬嗎？房價會出現顯著松動嗎？
我的看法是：
1、房地產是高杠杆行業，資金至關重要。對於行業來說，融資的難易程度和成本高低，直接決定樓市的冷暖、生死。
如果央行、銀保監會卡死資金，房企只能全面降價；如果暫停發放房地產的一切貸款，這個行業會很快崩潰，高房價也會在幾個月之內土崩瓦解。
因此，有人說中國房地產市場的規律根本不是所謂的“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，而是“短期看政策，中期看政策，長期看政策”。這是非常有道理的。
但“治大國若烹小鮮”，調控樓市也是這樣。這個行業佔政府收入的三分之一以上，每年僅新房銷售額就達到15兆（相當於新車年銷售的3到4倍），是典型的“帶頭大哥行業”。
最近央行在對房地產信貸表態的時候，首先說了兩句意味深長的話——“保持房地產金融政策連續性穩定性，保持個人住房貸款合理適度增長”，然後才是“嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理”。
所以，這次檢查肯定會遏製資金違規流入樓市，但樓市合理的資金需求仍然會得到保證。
2、央行、銀保監會之所以頻頻對樓市“嚴厲表態”，是因為當前資金面非常寬鬆，貸款利息非常低（全球都在降息）。這時候，資金繞道流入樓市是非常容易的，不采取一些措施，樓市可能會再次過熱。
而當前股市又比較低迷，大家也深切感到了炒股的風險，所以資金通過各種方式流入樓市，是很難避免的。所以，需要加以管控，至少不能泛濫。
3、值得注意的是：此次檢查要求是“各銀保監局檢查銀行機構的數量，原則上不得少於3家”。也就是說，這不是一次“地毯式檢查”。
銀保監會建議抽查的銀行是：房地產信貸規模較大或佔比較高的機構、房地產相關業務風險較為突出的機構、與融資規模較大的房地產企業合作較多的機構、與交易火爆建案合作密切的機構。
結論：
如果靜態分析，年底之前流入樓市的銀行資金會減少，樓市會整體上趨冷。由於全球經濟處於高度敏感、不穩定的狀態，所以政策一定會跟隨環境不斷調整。目前看，樓市趨冷的空間不大，因為經濟難以承受，這從上海放鬆限購就可以看出來。
對於今年上半年沒有大漲過的“有顯著人口增量的大城市”的剛需、低杠杆的中長線投資者來說，未來60天或許就是非常好的買入機會（注意限定條件），而這種機會能否延續90天以上都很難說。讓我們走一步看一步吧。
本文為樓市參考團隊原創
文丨劉曉博
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室