美的置業拿地擴張衝刺千億 項目銷售藏雙合約風險

　　“黑馬”美的置業衝千億大本營發展多方承壓

　　許永紅，童海華

　　在房企銷售規模競逐中，近年銷售額大幅飆升的美的置業集團有限公司（以下簡稱“美的”）正以黑馬姿態嶄露頭角。

　　一反早前的低調和保守，美的置業近兩年不斷開疆拓土，銷售規模也持續高速增長。在2017年，美的置業銷售額已突破500億元，同比增長139%。按照規劃，美的置業在2020年將衝刺千億大關。

　　需要注意的是，《中國經營報》記者日前走訪了解到，樓市調控高壓下，美的置業在大本營佛山的多個建案存在涉嫌“雙合約”規避限價政策的違規銷售現象。

　　對於上述情況，美的置業方面則稱，“項目不存在違規情況。”

　　銷售規模飆升

　　公開資訊顯示，美的控股涉足地產業務最早可追溯至1998年開發佔地700畝的美的海岸花園，但此後多年並無開拓新的項目。

　　直至2004年，美的置業才正式成立。隨後幾年，美的置業表現乏善可陳。近兩年來，美的置業的擴張之路開始邁入快車道，在行業中迅速崛起。

　　2016年和2017年，美的置業拿地接連不斷。市場布局持續擴大，也使得美的置業銷售收入大幅攀升。

　　據公司披露的資訊，美的置業在2016年的銷售收入為212億元，同比增長86%。在2017年，美的置業銷售額已突破500億元，同比增長139%。

　　在市場集中度提升的形勢下，美的置業也加入了銷售規模的競逐。按照規劃，美的置業2019年爭取實現銷售金額600億元，2020年將衝刺1000億元大關。

　　此前，有報導傳出美的置業規劃上市的消息。對此，美的置業方面表示：“是否上市，管理層會在適當的時候做出有利於公司發展的舉動。”

　　事實上，美的置業旗下的美的物業已於2016年底登陸新三板。財報顯示，美的物業在2017年實現營業收入4.47億元，同比增長63.84%；歸屬於掛牌公司股東的淨利潤為5639.85萬元，同比增長103.72%。

　　大舉拿地擴張

　　銷售高歌猛進之際，美的置業也在土地市場積極補充“彈藥”。

　　從克而瑞發布的《2017年1~12月中國房地產企業新增土地價值和新增土地建面TOP100》來看，美的置業以260億元、544萬平方米分別位列第40位和37位，在中小房企中的表現可圈可點。2018年前兩個月，美的置業拿地更為強勁，新增土地價值排名位列第24位。

　　從美的置業3月21日披露的資訊來看，截至彼時，美的置業項目覆蓋全國11省1個直轄市，在38個城市布局了137個項目。

　　記者梳理獲悉，自2017年以來，美的置業大手筆接連拿地，除首進廣州市場以外，其中也不乏多個高溢價率項目。

　　據公開報導，美的置業2017年先後在佛山、合肥、寧波、上饒等城市拿下多宗高溢價率地塊。其中，佛山市高明區楊和鎮一塊商住地塊的溢價率高達578%；合肥廬城鎮地塊溢價率也達136%，上饒地塊溢價率則為165.85%；在寧波梅山保稅區以17.6億元拿下的兩宗相鄰地塊，溢價率分別為100%、77%。

　　2017年3月，美的置業甚至以19.42億元，以及附加14.2萬平方米人才住房的代價競得佛山北滘新城一宗地塊，售價受到限制的人才住房的建築面積在項目計容建築面積中佔比高達73%。

　　值得一提的是，向來聚焦二三線城市的美的置業在一線城市的布局已有所突破，其在2017年10月以11.09億元奪得南沙區地塊，正式進入廣州市場。談及拿地策略，美的置業方面稱“將響應國家粵港澳大灣區的發展規劃。”同時，美的置業方面表示，目前集團會通過計劃內的去化周轉，為拿地、開發、銷售形成一個合理順暢的閉環。

　　進入2018年，美的置業拿地勢頭不減，尤其大本營佛山更是深耕的重點城市。不過，隨著各大品牌房企的相繼湧入，佛山土地市場競爭愈發激烈，本土房企美的置業已無太多主場優勢。

　　“外來房企不斷進入佛山，本土房企拿地面對的競爭肯定是更為激烈了。”在接受記者採訪時，地產經濟學家鄧浩志分析稱，佛山土地供應相對充裕，所以吸引了外來房企，“為了在市場競爭中突圍，房企應提高品質和優化價格等。”

　　項目銷售藏“雙合約”風險

　　在樓市調控不斷加碼的形勢下，佛山樓市亂象頻出。為謀取更大利益，不少建案在銷售方面弄虛作假以規避限價政策。

　　2017年5月底，佛山頒布樓市調控新政，明確指出強化建案交易價格備案管理，對違規項目將采取暫不辦理價格備案、暫停核發預售證等措施。

　　此外，針對“雙合約”中的裝修合約是否違規的問題，佛山市住建和城鄉建設管理局在佛山網絡發言人平台上作出了回應，“是否存在虛假宣傳或銷售欺詐等違反工商部門有關規定的行為”“是否存在虛假、虛高裝修的行為”是其中的違規界定情形。

　　近期，記者了解到，佛山“雙合約”亂象已橫行於市。而在日前的市場暗訪中，記者發現，涉嫌有意規避限價政策的“雙合約”問題的建案包括了美的壹號公館、美的領賢公館。

　　在美的壹號公館，一套116平方米的三房部門，折後總價約263萬元。現場銷售人員坦言，購房者要以“雙合約”形式買房，而目的是為規避現有的限價政策。從置業計劃表來看，房款分為兩部分，毛坯款226萬元，裝修款為37萬元。由於裝修款不能做房貸，購房者的首付款總共為106萬元，是總房價的近五成。

　　該銷售人員表示，買房先交裝修款的30%，即11萬元，剩餘部分在半年內分期貨清。此外，該銷售人員還稱，項目方面與銀行合作，可以為購房者的裝修款提供小額貸款，但銀行需要對個人進行放貸審核。

　　在走訪中，記者發現美的領賢公館也存在上述的問題，而且也同樣沒有為裝修價格的合理性提供相關材料。

　　對於“雙合約”的風險，廣東巨集力律師事務所主任律師呂傳文曾對記者表示，當房子出現問題，購房者需要解除合約、返還已付購房款及利息、賠償損失的時候，只能依據《購房合約》上的金額進行處理，這無疑會給購房者帶來一定的損失。

　　“美的壹號公館，美的領賢公館項目不存在房屋買賣合約拆分的行為，均是毛坯報建，毛坯銷售。”美的置業方面回應稱，為了方便客戶同時降低客戶成本，客戶自願委託裝修建案，不存在捆綁銷售。

　　對於上述項目行為以及如何監管市場“雙合約”等問題，記者致函採訪佛山市住房和城鄉建設管理局，但截至發稿未獲相關回復。

　　當前，樓市調控趨嚴，在監管措施缺乏的背景下，佛山樓市“雙合約”現象或將繼續泛濫。鄧浩志表示，最近全國有開啟新一輪樓市調控的勢頭，佛山樓市調控鬆綁的可能性並不大，“另外，目前佛山樓市庫存有上升的趨勢，價格有一定回落，但回落幅度並不算太大，沒有放鬆調控的必要。”

責任編輯：關海豐