想一個小問題：
有多少個建案項目交付後還能看，哪些項目已經開始運營了，我們還有衝動再去看看，哪個小區的實景和樣板段沒有落差甚至更出彩？
雖然是個小問題，但是似乎我們得不出一個非常好的答案。
房地產這個行當，可以對衝萬物，但是唯獨沒辦法對抗時間
大家都拚命地想要做快周轉以最快程度把東西脫手，這樣的場景多多少少有點網紅的樣子，給的產品看上去都好看，但是似乎沒一個是耐看的。
不過幸運的是，我們團隊更加願意走，願意出去尋覓，樓市這麽大，總有一些意外值得我們反覆地咀嚼，今天和大家聊的這個項目，其實開發運營已有七年時間。而七年後的今天，他才能配得上神盤這個稱呼。
項目名字不少人聽過，但是關於他的故事，一定比你知道的還要多，項目是：
故事有點長，有些是你知道的，但更多的會有意外，值得各位花點時間，讓我慢慢和大家說。
01
對於烏鎮雅園，我想各位多多少少會有聽說，但隨著時間的推移，一定會有困惑。
很多人對他有兩個標簽，第一個：這是一個位於烏鎮的項目。
烏鎮這個城市有著獨特的人文底蘊和城市界面，給人非常好的生活節奏的感覺。但是畢竟這樣的超級大盤需要足量的人口導入。
而烏鎮距離上海的車程距離相比較其他城市沒有明顯的優勢。而主打杭州這個城市，有山有水的城市氛圍和杭州這樣的基調又沒有明顯的差異性。
第二個，這個項目當年早期的定位是頤樂養老，考慮2013年入市的時間，應該算最早的一批小鎮類項目。
項目所在的雅達健康產業園佔地超過1500畝，住宅供應套數約4800套。
這麽一個主打養老客群的超大建案，未來養老驅動實行的購買力以及未來的運營，都會是個問題。
雖然早期有強大的品牌背書以及宋衛平親自操刀推動的產品規劃，產品一定是唯美頂尖且讓人有衝動的。
先期一定會有“粉絲”因為熱愛品牌，熱愛產品或者因為衝動驅動購買。
但是對於這麽大體量的項目後期如何保持和運營，同樣也是讓我困惑的。
而類似於這樣的項目，在先期樣板段的時候都是完美的。
進去之後所經過的路，整體的氣場感覺，都會是完美的。
但是隨著時間的推移，各種問題會慢慢暴露出來，這也是為什麽今年開始我們聽到的小鎮的消息越來越少的原因，因為打退堂鼓的開發商越來越多了。
所以我是帶著困惑去的烏鎮雅園，在一個周二的中午。
我本來以為看到的還是那種好看但是空蕩蕩的樣板段。但是我來到食堂，看到的是這樣的場景：
嗯，吃什麽不重要，主要來看看這個：
一個偌大的食堂裡真的是業主在裡面吃飯，輕聲細語但熱熱鬧鬧的。
這樣的場景不是樣板段那種好看美觀，但卻是多少小鎮類項目所缺乏的人氣和人情味。我在食堂裡吃著飯，看著周邊的大爺大媽聊著天吃著飯，這種感覺很難想象是在一個一手房項目現場。
我問了下項目負責人，一共4800套房源，如今銷售已經進入到尾聲，而前期已經交付的約三千套房子裡，基本均已實現入住，其中常住用戶已經達到了一千多戶，是真的在這裡生活的那種。
並且從客群結構來看，有超過50%的用戶來自上海，還有一些來自杭州和本地。這樣的遷移式居住的模式，而且主要都是老年客群，可以說是非常難實現的。
這應該是無數項目都攻克不了的命門，所有的大盤在用掉最後一口氣銷售完畢之後，後期怎麽都不會有人進來而成為空城。
烏鎮雅園到底做了什麽事情，讓大家願意不遠萬裡地過來，並且其樂融融地在這裡生活？
02
這個項目之所以可以做得成功，一定有一些是情理之中，一些會是意料之外。
其實很多在其他項目裡算是發揮到極致的東西，在這裡都只是情理之中了。
先說小的細節吧，針對年齡比較大的客戶，很多項目都會說，我們在室內做了很多適老化的配置。
這種東西大家看得多了，比如室內裝修的標準啊，電梯之類的元素，這些只能說是標配吧，我甚至不想把描述的內容放在室內裝修這塊。
整個烏鎮雅園在對於老年人的細節投入真的是細入毛孔了，所有的點串聯起來看，可以看出，這是一個有內核的項目。
首先這個項目2013年開始上市，和產品一起交付的，是一個3.5萬方的頤樂學院。
裡面有文化學習、休閑娛樂、運動健身……這樣的規模已經非常大，而且處於項目最核心最好的位置。
包括後期的各種活動，都裝在這個空間裡面。
本來這樣的產品交付已經足夠誠意，但是為了讓用戶可以在裡面可以得到更好的生活體驗，烏鎮雅園做了一件事情：
直接在頤樂學院邊上造了一個公園。
通過內部水系的開挖以及周邊植被的搭配，直接做了一個龐大的生態景觀系統。
這個公園，光佔地面積超過40畝。
直接把項目最核心的配套內嵌在整個景區之內，這樣的空間也因為內嵌了這樣的生態之後而更加的有場景。
另外烏鎮雅園對待產品細致的地方還可以從細節看出。
其實這個水景是人工湖，而人工湖一般人是沒人敢做的，因為大盤開發時間久，而水質是耐不住時間的，最後很容易發臭變質。
而我走遍了景區所有的水域，基本都種滿了淨化水質的水草，包括園區後面的開闊的濕地在內的幾乎所有水系，都清澈見底。
除了內部構築了一個水系淨化系統，雅園還在裡面構建了一個完整的生態循環，使得整個湖泊可以良性循環地持續下去。
包括區域內的古樹，都是本來生態的一部分，也在區域內得到了很好地保留。對於這樣的景區，一定要有這種樹蔭遮蔽的感覺，老人才會喜歡並且願意來。
因為整個空間營造得良好，我們可以看到這樣美好的細節：
一些空間已經不需要運營，業主自發地開始利用一些區域交際、生活。
這就是典型的產品做到極致之後良性循環的開始
很多人都在探討運營難運營難，很多時候就運營探討運營，而更多時候，都是你產品沒做到極致，用戶不願意出來以及沒興趣出來，這樣一個原始的從0到1的問題都被忽略了。
而在烏鎮雅園裡就有很多這樣的美好場景，因為整體的空間營造非常追求極致。
比如說這樣的風雨連廊，在整個項目內不是一段的存在。
而是任何一處都有涉及。
換句話來說，在這4800套房子裡，不論哪一套到哪一套，哪怕坐著輪椅，或是外面下著狂風暴雨，你都可以淡淡定定地看著風景，走到任何一處你想要去的地方。
因為有業主提出想要能夠自己種點東西自己采摘，項目內就劃出一塊地方給到業主日常種植，並且安排人維護和後期整體管理。
適老化的配置不是隻停留在室內部分，外部服務配套空間，所有的細節都涵蓋這一塊。
這樣的細節，讓住在裡面的初始用戶慢慢慢慢地，真正切切地感受到項目的美好，所以他們願意住下來。
到後面慢慢地衍生出，老業主會帶著自己的朋友來這裡參加活動，感受氛圍，老年人的社交都是很窄的，一有什麽大家都會集體參與。
然後人數到了一定規模，社群形成之後，業主開始自己自發的組織各種類型的活動
如今在烏鎮雅園內的各種活動，自發組織的比例達到了60%以上，都是根據用戶自己的興趣自己舉辦。
所以你在項目可以看到這樣的東西：
活動密集到需要排期。這些東西是樣板段做不出來的，也是一個項目最缺乏的。
03
而因為整體的良性循環，整個項目在後期一直往好的方向去發展，首先是整個居住客群結構的豐富。
在一開始的時候大家都把雅園定位為養老的項目，而因為整體的空間營造的極致以及後期服務的完善，到目前為止雅園的客群結構得到極大的豐富。
老年人開始會帶著小孩子在這裡玩，過一個暑假。然後慢慢的開始，越來越多的小孩願意在這裡生活和成長。
為了滿足日益增加的孩子們的需求，烏鎮雅園內部也規劃了：
一所國際化幼兒園。還可以見到兒童遊樂區，以及適合兒童遊樂的戶外泳池。
你很難想象這些會發生在當初以養老定位的烏鎮雅園身上，這也是根據客戶真實需求一點點迭代產品的表現。
同樣的，有了老年人有了小孩，年輕人也沒有抗拒這樣的氛圍。
我聽過很多類似我這樣的內容產出者選擇在這裡常住，創作內容、找尋靈感。而且可能很多人不知道，在烏鎮雅園北側
有一家國際網紅的阿里拉酒店，裡面的房間完全供不應求，許多年輕人都會選擇來這裡打卡。
我去裡面看過，奈何我是一個人去的，不然就真住裡面了，這樣的場景和氛圍很容易讓年輕人流連忘返。
所以各位可以感受到整個烏鎮雅園的內循環，讓他的客群得到了極大的豐富和飽滿。
而且哪怕是針對於養老客戶，產品形態和客戶需求也開始進一步的細分。
有設計團隊非常擅長的傳統江南建築。
也有這種最近開始流行的新中式新東方的感覺。
而高層這種法式建築也很硬朗，和底層中式廊橋的融合也一點都不突兀。不同的產品形態滿足不同的用戶，基數龐大之後開始了業態細分。
發展到最後，整個項目開始有文化沉澱了。
雅園內開始有了博物館，以及過往大家經歷過的記憶和物件。
這個是挺恐怖的一件事情，一個還在開發的項目，因為自己的運營，已經有了底蘊有了內涵。
最後一件事情，也是我最感慨的，整個項目體量有4800套的住宅，因為整體內部形成了循環，後期的成交全部來自於老帶新，而且大量的都是基於老業主帶著朋友過來體驗感受或者參加活動。
而這樣的勢能帶來的力量是驚人的，平均一年1000套的速度，剔除一些假期，基本上每個月都有100套的成交。
這個項目最美好的地方就在於，整個團隊沒有銷售，全部都是服務人員，但卻實現了最好的去化效果。
04
所以不知道各位能否感受到內部一點一點滾雪球，越做越大越來越好的邏輯。
項目在一開始擁有一些原始用戶，加上堅持在一開始就交付運營空間頤樂學院，然後堅持產品打造和空間運營。
而那些原始用戶隨機性的體驗感受之後覺得不錯，有一些人就開始陸陸續續地入住，入住之後發現社區內的活動不是行銷活動，而是在體系化持續性地舉辦，同時因為入住，業主也發現了更多足夠好的產品細節......
在這樣的邏輯下，老用戶開始越來越多的帶著朋友來到項目，隨著項目的口碑開始積聚，小孩、年輕人……
人越來越多，越來越熱鬧。
現在的烏鎮雅園，不僅已經不需要銷售，整個服務模塊也基本可以成本持平，運營已經形成很好的循環。
整個烏鎮雅園過了7年之後，如今折射出最美好的樣子，整個片區基本都已交付，而所有熱愛這裡的人都陸陸續續地進入。
後來我聽說，雅園內要開第二個食堂了，服務業主，服務這裡面的住戶。
未來這裡的商業街的招商、運營都可以獨立存在，不需要開發商補貼，並且重度地服務小區內的用戶。
還不包括本來很重要但確實沒有筆墨來說的雅達國際康復醫院，為社區提供家門口的醫療服務。
整個項目沒有了短板，並且在持續地良性生長，長成自己美好的樣子。
真正意義上的小鎮，在這裡，養成！
05
參加過各種各樣的論壇，幾乎每個場合都會探討各種項目的開發模式，其實有的時候想想，很多時候我們是沒有資格去探討模式的。
因為我們從來沒有把一件簡單的事情做到極致。
產品做得不夠好的時候討論運營，服務沒有涉足的時候就想要談論共享，行銷都沒有上心過卻很想做口碑，這樣的現象經常存在，但是很多人都不以為意。
開發項目，太多人都太想著如何更好地賣房子，卻沒有想過如何更好地交付社區，這二者在我這邊其實是有本質區別的。
我問了團隊做這個項目最痛苦的是什麽時候，操盤手和我說，是在2013年-2014年
項目剛剛面世，交付了最基礎的原始空間的時候，那個時候整個團隊都在做一件事情：堅持做活動做服務。
他們有一個理念，哪怕只有一個人，他們也把組織的活動徹底落地，哪怕知道明天沒有多少人，他們依然把下周的活動弄得密密麻麻的。
就是這樣的堅持才讓很多用戶慢慢地放心，慢慢地相信以後可以在這裡生活得更好。
所以如今整個烏鎮雅園的團隊都是當初核心團隊保留下來的，他們說這種模式和外面不太一樣，不認同的人很難堅持下來。
也因為如此，我們才看到如今現象級別的烏鎮雅園。也是在這裡，我看到了一個好的小鎮項目需要的，對於做好產品和運營的決心和執行力。
我們把時間點倒推，把自己放在2013年到2014年，當你面對一個這麽大的項目卻不知道怎麽操盤的時候，你就會為他們執著地做服務而鼓掌，現在是多麽的熱鬧，當初就是多麽的寂寞。
如今的滾雪球都是當初堅持不放鬆的結果。
06
走的時候，我依然追問操盤手，你認為烏鎮雅園成功的地方是什麽，他笑笑對我說，也許就是當初我們堅持做了很多非地產的事情吧。
嗯，這句話我真的想了半天，未來我也許還會想很久很久。
之所以叫他為神盤，因為哪怕交付之後，他還是地產這個賽道裡的傳奇。
以上為正文，來自盧俊
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