北京天價地下室從何而來

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 劉瑞明

　　如果錯誤的教育政策不改變、這種教育壟斷供應的體制不打破，那麽，天價“地下室學區房”和“過道學區房”的只會繼續。而老百姓所面臨的上學難、上學貴也會繼續。

北京天價地下室從何而來

　　最近，北京愛民裡小區一處91.3平米的地下室以1050萬元的價格成交後，成為了“網紅地下室”，引發了全國熱議。並且，這不是個例，恰恰是愛民裡小區房子交易的常態，這個小區的房子向來價格高昂卻又銷售火爆。仔細看新聞，不難發現，這個小區裡的住戶，一大部分圖的是愛民裡小區的西什庫小學“學區房”資質，這所曾經的教會小學提供的教育品質是讓家長們特別看重的，採用英語和法語教學不說，還可以直升著名的北京四中，剩餘的一部分住戶則是圖了“離北京大學第一醫院只有200米的距離”。換句話說，買房子的人們買的除了“房子”本身，還有和房子綁在一起的“優質教育資源”和“優質醫療資源”。

　　這個案例和前幾年的“學區過道”一樣，再次刷新了國人的認知。由此而引發的問題是，學區房為什麽如此之貴？教育和醫療這類物品總是那麽稀缺？總是處在“不平衡、不充分”之中？甚至有人會認為，在社會主義國家，這類產品不應該免費提供給所有人嗎？為什麽反而在我們國家會更貴？追根溯源，學區房如此之貴，是因為，在土地市場一級壟斷下各個地方本身就人為地製造了“房子”的稀缺，房子本身就很貴了，而學區房身上又額外附著了“教育壟斷”下“優質教育”的巨額租金。多重壟斷下，天價也就不足為奇了。

　　雖然改革開放四十年了，中國市場化的進程已經體現在了方方面面。但是，教育和醫療卻是壟斷體制維系的“最頑固的兩大堡壘”，迄今依然維持了政府壟斷主導供應的格局。在這種體制下，市場上其他機構進入這些行業的門檻非常高，從而導致了教育資源的高度壟斷。現實中，一些最為優質的醫療資源和教育資源只存在於北京、上海等大都市或佔比例極少的省會城市，而即使在這些城市，其內部的分布也是極不均衡的。在目前政府統一供應和定價的情形下，高度的壟斷和定價管制，這就導致這類產品和服務高度稀缺，背後有大量的“壟斷租金”，這種租金雖然不能直接體現為產品的價格，但是可以通過附著在其他商品上來實現。而在壟斷租金尋找附著物的過程中，房子就成了最理想的去處，因為房子具備稀缺、不可流動、耐用等良好特徵。

　　例如，在教育壟斷的背景下，好的教育機構缺乏競爭者，好學校的稀缺性被人為地加劇，其市場價值自然就很大，假設有人願意以高的價格來支付學費，但是，為了保證教育指標分配的公平性，政府往往要按計劃分配指標，並且以較低的價格來收取學費。由於實際價值遠超價格，這中間就創造了過度需求，導致“短缺”的出現，有了對於學校就讀指標的競爭。此時，就有了類似於“學區房”的分配方式出現，只有在該學區有戶口或者住房的才可以獲得相應的入學資格。但是，因為優質資源是“高度稀缺”的，這決定了，所有市場願意支付的“租金”如果不能以學費體現，就會體現在“學區房”上。所以，學區房貴，不是因為它本身貴，而是它背後的“優質教育資源就讀指標貴”，因為“學區”裡最優質的學校、老師的價值全都通過“學區房”來體現了。極端地，在教育壟斷的背景下，這個稀缺的“指標”哪怕是附著在“廁所”上，“廁所”也會變成“黃金廁所”。

　　所以，在如此情形下，北京愛民裡小區一處91.3平米的地下室可以賣到1050萬元的天價還這麽搶手也就不足為奇了。買房子的人早就打好了主意：在目前教育資源高度壟斷、辦學資質高度稀缺的情形下，真正的好學校和好老師的短時期內的供應幾乎是不可調整的，甚至在一些錯誤的教育政策下有變得“更稀缺”的趨勢，而所有這些優質教育資源的價值在價格管制下必須依附於“學區房”，因此，只要有家長需要小孩上好的學校，“學區房”就不會貶值，從居住消費的角度看，這套“地下室”當然是天價了，但是，從投資的角度看，自己的孩子上完幾年學後依然可以容易地將之轉手，說不定上幾年學後轉手還可以再賺一筆，何樂而不為呢？

　　至此，我們也就不難理解，為什麽居住品質如此之差的“地下室”也可以賣到上千萬的天價了，一切都是壟斷惹的禍。如果錯誤的教育政策不改變、這種教育壟斷供應的體制不打破，那麽，天價“地下室學區房”和“過道學區房”的只會繼續。而老百姓所面臨的上學難、上學貴也會繼續。歸根結底，如果“教育壟斷”體制不改變，要想讓優質的教育和“學區房”變得“相對便宜”，那只能是癡人說夢。

　　(本文作者介紹：中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員。)