上周各媒體又把燕郊房價拎出來談論了一番，眾說紛紜，熱鬧非凡。
於是諸葛小笙抽周末的時間重遊了這塊曾生活過六年的故地，也帶大家看看真實的燕郊。
傳說中樓市一條街的真相
冷清的燕郊“樓市一條街”是各大媒體津津樂道的現象之一。
這裡作為北京到燕郊的首站，早年被各大房產中介和分銷盤踞，可謂寸土寸金。
雖然如今的樓市一條街門庭冷落鞍馬稀，只有大大的廣告牌和玻璃窗內精致的裝潢能依稀看到當年的盛況。
但用樓市一條街的落寞來給燕郊樓市貼上各種標簽還是稍顯片面。
小笙實地走了一圈發現一個很有趣的現象：
這條街展銷廳所銷售的建案並不全是燕郊的，更多的是大廠、香河甚至還有海南、煙台的建案，可見當初在此扎根是為了獲得集聚效應，從而獲得更多的精準客源。
除此之外，燕郊土地規劃需要跟通州協同，批地手續也更加嚴謹，且燕郊目前在售的一手建案屈指可數，這些開發商大多在自己建案附近蓋售樓處就近銷售，所以現在這條街冷下來也在情理之中。
樓市一條街是從北京到燕郊的首站，幾乎所有的公車都會在這一站停靠。
前兩年，在這一站下車的人都享受過大爺大媽們過度“熱情”的禮遇，不態度堅定的表明不買房可能都難以脫身。
這些拉客的大爺大媽，拉一個客戶可以獲得50-200不等的報酬。
在樓市火熱的時候很多人都選擇這一工作，但如今在樓市一條街停留了很久，隻遇見零星幾個發宣傳單頁的分銷。
區位優勢的福禍相依
在這為數不多的宣傳單頁上，小笙發現幾乎都會標注上“到天安門直線距離30公里”這個宣傳語，還有這個燕郊的地理位置的圖：
從圖中可以看出，北三縣（燕郊，大廠，香河）的位置正好在北京和天津中間，而燕郊又是離北京最近的，僅一河之隔，區位優勢被凸顯得淋漓盡致。
燕郊這片土地的優勢自古有之，在春秋戰國時期這裡是燕國的城郊，踞今已有3000多年的歷史，唐宋以來，借助潮白河碼頭和京榆古道，商賈雲集，店鋪林立。
清康熙初年，在鎮北建造燕郊行宮，為帝後出京東巡，拜竭東陵的第一站。
因此也有“天子腳下，禦駕行宮”之美譽，至今燕郊國道上還有一個小區叫“天子莊園”，小區大門上書的正是這幅對聯。
從上述圖片和歷史中我們可以看出燕郊的地緣優勢難以找出第二個，也正是因為這種地緣優勢，給燕郊帶來了巨大的發展機會。
這個巨大的發展機會在樓市上的表現尤為突出：燕郊在2010年更新為國家級高新技術產業開發區，此時正好是北京“京十二條”頒布限購的時候，燕郊房價從此正式抬頭。
在這場機遇中，燕郊的本地開發商都賺得盆滿缽滿，燕郊基本上沒有什麽品牌房企的入駐，幾乎全是本地的開發商。
他們都有一個有趣的共同點，那就是半路殺入房產行業，這些本地的開發商中有養牛起家的福成，有主做糧油的匯福，也有做醫療器械的燕達集團。
他們在燕郊拿了不少地，幾年時間瘋狂的蓋樓，密密麻麻的建案如雨後春筍般迅速崛起，像星河皓月福成五期等都是近萬戶的大體量建案。
這些建案陸續交房後，不斷湧入大量的人口，有到燕郊淘金的房屋銷售；
有在北京沒資質買房，把燕郊當落腳之地的都市白領；
有在當年北京整改群租公寓和地下室時搬到燕郊的租房群體。
房產銷售們日進鬥金，獲利頗豐，房產鏈條最下遊的都能收獲如此，我們很難想象中上遊地的獲利情況，就像任志強那句話一樣“暴露出樓市的成本，無疑是暴露自己老婆的胸圍”。所以這其中的具體利益注定不是我們所能知道的。
都市白領們，花相對較少的金錢尋得了一個即能安放肉體又可安放靈魂的地方；
租房者們找到了一個人房租不高，只需在路上花更多時間的安居之地，為留在北京增加了更多的可能。
當然，大量人口的不斷湧入，也給燕郊帶來了前所未有的壓力。
據統計1997年時，燕郊人口8.7萬，而到2016年，百度顯示的燕郊人口就已經達到了120萬。
短短19年時間，人口增長近111.3萬，每年淨增約5.85萬，這十幾年間，每個月約4800人湧入燕郊！
這些快速增長的人口，帶來的除了經濟的增長，還有發展的陣痛。
快速發展的陣痛
燕郊老城區一片幾乎都是機構部門或者部屬院校，在百度官方資料中我們可以看到有這樣的敘述：
燕郊鎮內有中央部委直屬部門50家，國家級科研院所20個，這是一個令人震驚的數據，要知道燕郊的行政規劃只是一個鎮，而一個鎮的行政規模，承載如此眾多的人口，顯然有些不堪重負。
燕郊給北漂們印象最深最痛苦的是交通，不堵車都感覺不正常!
還有就是大家所熟知的“燕郊變淹郊”的老梗，燕郊靠近潮白河的一側地勢相對較低，一到下雨，出門的交通工具都得是挖機。
除此之外，燕郊原有的學校也難以應付激增的人口，去年就有不少燕郊家長為了孩子能上學而提前搭帳篷排隊。
以上這些都是這個快速發展城市必然面臨的痛苦，不過這種痛苦都會隨時間淡去，隨基建完善而得到改變。
痛苦後的改變
這次看到一些正在完善的基建，曾經淹水嚴重的路線，中建一局已經在鋪設全新的管道，且目前已經進入了路面回填階段，下一個雨季應該會有很大的改善。
小笙也順道去潮白河看了一下，很是震驚，曾經，這裡還是兩岸黃沙，如今也有些兩岸垂柳，煙波浩渺的況味了。
再拿一個大家津津樂道的房產問題舉例：中介朋友跟我說，在16、17年房產市場火熱的時候，過戶繳稅還是需要排隊的，交易量不斷走高，有時候需要徹夜排隊。
無數人擠在過戶大廳，喘口氣都費勁，經常有鞋被擠掉的情況，但不斷增大的購房群體也讓政務快速改變，短短的一年時間就推出了線上預約業務，而且更新換代優化的速度極快。
同時該約號操作也經歷了幾次優化，現在的平台操作簡單方便，體驗還不錯，短短一年時間兩個不動產登記中心成立了，辦公面積大了很多，辦業務的時候也方便了很多。
房產交易過程中秩序感的迅速建立，也是典型的市場促進政務優化的結果。
燕郊一朝限購
對於北漂意味著什麽
燕郊的基建在不斷完善，房價在限購的調控下不斷下降，但北漂的剛需們卻失去了這塊緩衝之地。
早年間，一些聰明的購房者利用燕郊的低房價和不限購，成功上了車，雖然需要每天面對幾個小時的通勤，但至少不用頻繁搬家漂泊無依，也算有了一個安穩的窩。
當他們滿足北京的購房資質，攢夠錢後，再置換到北京，完成在北京購房的夢想，燕郊對於他們無疑是一塊最佳的跳板。
可燕郊此次的限購與以往不同，可以說在很大程度上刷新了限購的最小行政區域（只有三河市的戶口才可以購房，毗鄰的大廠戶口香河戶口廊坊戶口都不能購置）。
中介小哥說，雖然限購已經一年多了，但還是會經常接到北京客戶的谘詢，這些客戶往往購房意願強烈，但都卡在了限購上。
現在成交的二手房也是盤中客居多，即所謂的置換。
燕郊的居住人口很多，但強限購下滿足購房條件的並不多。
燕郊的部屬院校職工、中海油、鐵三局等已扎根多年，這些職工該買房的大部分都買了，反而是一些迫切想在北京周邊扎根的剛需被攔在了門外。
不少人表示，房價雖然下降了，但沒資質買也沒什麽用。
潛力依舊存在
登高必然跌重，當年流金盛況已經不在。
但未來的優勢一直都沒有改變，雖然燕郊屬於廊坊，但離北京近，離通州副中心近也是不容辯駁的事實，平穩過後的燕郊區位優勢依然會一直存在。
從一個鎮發展到現在的狀態已經是很大的突破了，無論是產業（神威藥業，中興科技，長城重工，鐵三局，中海油等）、人口、還是區位優勢，它依然是一個很驕傲的存在，未來潛力無限。
祝好，燕郊。
最後，給大家介紹下我的兒子
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香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室