南京主城出現“一字頭”公寓 這類建案滯銷

1.47萬起，雖然是公寓，但在南京主城出現這樣的房價，是不是讓人有點難以置信？因為價格低關注多，兩周前，這家建案開盤采取搖號形式，當天宣稱賣出九成。3月31日，現代快報記者查詢南京網上房地產發現，該建案入網238套，認購1173套，還剩65套可售房源。認購比例六成，成交比例暫為0。

低價

中央門附近公寓一字頭開售

“一字頭”的房價，不僅低於周邊二手房、一手房價格，甚至比地價還要低，這家公寓的價格還低於兩江地區的公寓價。到底怎麽回事？

在中央門一帶，目前建案普通均價3.5萬左右。一個老公寓項目玉橋國際公寓爛尾且沒有物業管理，二手房也在1.8萬-1.9萬。中央金地的挑高公寓超過2萬。不遠處的常州星河華飛2號地塊成交樓面價30006元/㎡，在整個大城北地區無出其右。隔壁中海玄武公館售罄時的價格差不多4萬。在這樣的背景下，這家公寓項目幾乎成為板塊的谷底價。

記者在現場看到，這個項目一共三棟樓，底部通過裙樓連接，裙樓部分為商業，部分是開發商為政府代建的車位。價格1.47萬起步的就是1號樓，最便宜的房源位於頂樓25層的北側房源，正常朝南的房源價格為1.66萬-1.95萬上下，主要針對團購，非團購價格為2萬-2.66萬。

該項目所有房源的面積均為75㎡，層高3.3米，面寬6.6米，平層雙鑰匙設計，買一間可以當兩間用。因緊鄰金橋、玉橋、銀橋等大市場，不少大市場的客戶選擇團購整層。置業顧問說，最便宜的頂樓25層1.47萬的房源基本被團購一空。

開發商聲稱這批房源團購價，僅一棟樓，二號樓就恢復原價2.6萬，主要是開發商三周年推出的特惠房源。

據了解，根據合約明確，這個項目拿地之時就約定需要配建不少於400個社會停車位。

不少業內人士認為，之所以放出一字頭房價，主要是這家開發商在南京的商辦類產品較多，盡快出貨回籠資金成為當務之急。

滯銷

有的公寓建案成交比例為零

即便是降價降到板塊谷底，這家公寓也僅僅賣出六成。而這已經算是南京公寓類產品中賣得不錯的。

南京網上房地產數據顯示，很多公寓項目自上市以來成交比例均不高，有的甚至低至零。比如位於漢中路上的漢中公館2月初開售，目前成交比例為4.13%。位於江心洲的升龍公園道公寓成交比例為19.76%。位於江北新區的寶隆時代廣場部分樓棟的成交比例為0。

另一個值得關注的現象是，和住宅被嚴格限價不同，公寓售價不受限，導致很多公寓申報價格畸高。

尷尬的是，實際售價卻比申報價低得多。以龍湖紫都城為例，網上申報價格為3萬元/平方米，1號樓實際售價比申報價低了1萬多。漢中公館申報價格最高5.9萬/平方米，實際售價不過4萬/平方米出頭。

分析

公寓物業費、貸款成本較高

公寓到底能不能投資？記者測算發現，與普通住宅相比，目前南京市場上的公寓除了房價和租金不高之外，其他如物業費、貸款成本、轉讓稅費都很高。

南京幾乎所有公寓的物業費都是住宅的兩倍甚至更多。比如漢中公館是高力國際物業，物業費6元/平米；龍湖紫都城房價不貴，物業費4.75元/平米。位於南站的雲樹公館物業費4.5元/平米。位於金地中心菁華物業費4.8元/平米，升龍匯金中心5.5元/平米。

一套50平米的小公寓，以5元/平米的物業費來計算，一個月物業費至少250元，一年物業費成本3000元。而普通住宅的物業費僅是公寓的一半，對比普通住宅，公寓的物業成本高出了一大截。

公寓建案的貸款成本偏高，龍湖紫都城一套75平米、單價1.8萬元/平米的房源，總價135萬，首付五成為68萬，還需貸款67萬，公寓屬於商用物業，貸款年限最長十年，利率上浮20%-30%，約5.88%-6.15%，月還款7073元。而周邊租金不過2000-3000元左右，租不能抵貸。

此外，公寓房轉讓稅也高。按照規定，公寓轉讓有兩種計稅模式，一種是所有稅種加起來征稅，另一種是按照增值部分的50%征稅。測算下來，兩種征稅方式結果差別不大。以一套135萬的公寓為例，假設多年後增值到200萬，增值部分的50%即32.5萬，也就是交稅數額。這意味著，房價增值部分的投資收益直接打對折。（費婕）