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朝美首腦會談取消,來丹東炒房的人只能自求多福

川普取消原定於6月12日舉行的朝美首腦會談

鴨綠江對岸的朝鮮扇動了幾下翅膀,隨即一陣房市風暴刮向中國丹東。

全長795公里的鴨綠江,幾乎有三分之一流經丹東,對丹東來說,鴨綠江就是其發展的基礎。因這條江而形成的獨特地理位置,不僅為丹東帶來“北國江南”的美稱,更因與朝鮮新義州市隔水相望,而讓丹東在中國與朝鮮之間扮演了重要的角色。

3月25日至28日,朝鮮勞動黨委員長、國務委員會委員長金正恩對中國進行非正式訪問;4月21日,朝鮮宣布從即日起停止核試驗和洲際飛彈試射,將廢棄北部核試驗場,集中一切力量進行社會主義經濟建設;4月27日,國務委員會委員長金正恩與韓國總統文在寅舉行會談……

種種跡象表明,半島局勢正在向好的方向發展,也讓國際社會看到了半島走向和平的曙光。更讓嗅覺敏銳的中國炒房客嗅到了房市商機,丹東樓市一夜逢春,不少手握重金的投資客紛至遝來。

4月下旬,曾被當地人稱為“鬼城”的丹東新區,房價從3000-4000元,漲至5000-8000元,漲幅在30%以上。更有甚者,一日兩次提價,房價近乎翻倍。丹東市住建委的網簽數據顯示,進入5月份,丹東新區建案均價的波動範圍總體保持在4800-5100元/平方米之間,與4月末相比漲了20%左右,個別江景熱賣建案漲了30%左右。5月16日,國家統計局發布的2018年4月70個大中城市商品住宅銷售價格指數顯示,丹東4月房價環比漲幅為2.0%,領跑70城。

押注朝鮮“改革開放”的不只投資客,還有恆大這樣的大型外來房企。加入豪賭的甚至還有“華東系”二手手機廠商,他們認為朝鮮一旦與國際接軌,那麽空白的中高端智能手機市場將是一塊大蛋糕,中國手機廠商也會爭先布局朝鮮市場。

買房者湧進某售樓中心看房

下一個深圳?

“如果朝鮮真實行改革開放,丹東就是下一個深圳。”這是投資客、房企、手機廠商對丹東抱有的幻想。

深圳本來是一個小漁村,在中國宣布進行改革開放後,深圳被開辟為經濟特區,實現了經濟的騰飛。這是中國觀眾喜聞樂見的邏輯鏈:朝鮮的改革開放會帶動丹東經濟的發展,房價自然會上漲。

理想很豐滿,現實很骨感。

當年深圳的獨特優勢是鄰近市場經濟發達的香港、澳門,其輻射範圍較廣,而丹東的背後並沒有市場經濟發達的城市作為倚靠。與丹東隔岸相望的朝鮮新義州,還沒有強大到能帶動丹東的經濟發展。

儘管丹東與朝鮮的地理位置和深圳與香港類似,丹東也是對朝貿易的最大口岸城市,但朝鮮和香港不是一個量級的,深圳早期的發展借助了大量的香港資本和全球資本,新義州恐怕還要借助丹東的力量。

恆大集團首席經濟學家任澤平曾經提出,樓市的前景,短期看政策和金融、中期看土地、長期看人口流入和產業工業等等。丹東這一次和上一次的房價騰飛,幾乎都和炒作、地緣政治相關,城市本身的動力不足。丹東2017年年末的總人口為235.2萬人,其中城鎮人口107萬人。全年遷入人口0.78萬人,遷出人口1.22萬人,出生率7.09‰,死亡率16.36‰,自然增長率-9.28‰,人口在不斷地減少。

2017年遼寧省以GDP總量2.39兆元排名第14位,增速只有4.3%,排名全國倒數第三。排名第一的廣東省GDP總量是遼寧省的近4倍。東三省中的黑龍江和吉林的GDP總量排名則更為靠後,分列21、23名。

經濟活力減弱導致人口流失。2017年末,遼寧省的常住人口為4368.9萬人, 2010年,這一數據為4374.6萬人。7年間,遼寧省人口不但沒有增長,反而流失了近6萬人。

具體到丹東市,去年,丹東GDP總量為793億元,居全省第9位。全年固定資產投資240.6億元,比上年下降14.1%,增速位居全省第12位。房地產開發投資86.7億元,增長8.2%。房地產是拉動丹東市經濟增長的重要動力。在產業方面,丹東沒有成一定規模的大型企業。

在新一輪的城市競爭中,武漢、鄭州、成都等熱點二線城市都在拚命搶資源搶人才,在東北這片土地,各種要素都很缺乏。

“需要做的是等待”

“如果出現重大轉變,中朝關係取得重大突破,丹東由於處在中朝邊境,勢必會在未來扮演重要的角色。”遼寧大學轉型國家經濟政治研究中心研究員、國際政治系副教授李家成在接受採訪時表示,“從丹東口岸走的中朝貿易量,佔到了中朝貿易總量的90%,如果未來形勢向好,丹東的經濟前景將非常可觀。”

在李家成看來,丹東未來的發展目前還存在很多未知的部分,目前丹東需要做的是等待。他談到,即將發生的一次會面應該會產生比較大的影響——在賣了不少日子關子之後,川普終於在社交網絡上公布,“金正恩與我之間備受矚目的會面將於6月12日在新加坡舉行。我們都將致力於讓它成為世界和平的一個非常特殊的時刻!”

“目前,朝鮮的對外開放只是一種意向、一種趨勢。”李家成表示,“未來的轉折點可能會發生在川普和金正恩的會面之後,如果他們之間達成了一個‘大交易’,朝鮮棄核,美國解除對朝鮮的製裁,到那個時候中朝的經貿合作才能全面啟動。”

談到丹東的發展規劃,李家成認為,“可以等‘特金會’之後再著手制定,畢竟他們見面後也不會立刻將所達成的一些共識加以落實,所以還給丹東留下了可以緩衝的視窗。”

其實,早在2011年,位於丹東的新鴨綠江大橋就已開工,該工程原本預計2014年完工,並將承擔80%的對朝貿易,預期高漲的情況下推升當地房價水漲船高,由原本的2000元/平米一路升至5000元/平米。但截止到目前朝鮮方面的大橋還未完工,新鴨綠江大橋未能通車,樓市在煎熬中不斷下跌,讓不少投資客慘賠,這期間套牢了部分炒作資金,甚至是大批剛需客。

因此面對這次朝鮮半島政治氣氛好轉帶來的機會,當地市場與專家呼籲眾人應該要謹慎面對。

丹東政府放“大招”

5月14日,丹東市頒布了關於房地產市場平穩健康發展的意見,又於5月21日頒布了《關於堅決遏製投機炒房維護房地產市場秩序有關工作的通知》(以下簡稱《通知》),連出重拳遏製投機炒房。針對非本地戶籍人員的“限售”、“提高首付比例”兩個“大招”再次更新。

記者注意到,《通知》中要加強已購商品住房交易管理,對非本地戶籍人員身份證明、購房時間、購房區域等交易要件資訊嚴格審核,不符合政策規定的住建部門不予辦理房屋交易備案,國土部門不予辦理不動產登記。

同時還明確了非本地戶籍人員中,且在本地無企業、無工作的人員在限制區域內購買新建商品住房,自簽訂建案買賣合約備案滿5年,並取得不動產權證書後方可上市交易。申請商業個人住房貸款的,第一套房貸款首付比例提高到50%以上,第二套房貸款首付比例提高到60%以上,貸款利率上浮20%以上。

該《通知》還對加強土地出讓成本管控、建立房地產市場秩序整治長效機制、強化政策解讀和市場資訊公開等方面提出了明確要求,以防止房價過快上漲。

據悉,《通知》中提到的限制區域為與朝鮮新義州隔江相望的丹東新區,與上次調控相比,非本地戶籍購新房的限售年限從兩年提高到五年。

由此可見政府堅決貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”的決心。前來丹東炒房的人,或許只能自求多福了。

本文首發於南方人物周刊第553期

原標題《押注丹東 贏了嗎?》

文 / 特約撰稿 李暢

編輯 / 孫凌宇

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