首席房地產研究員：夏磊
研究員：黃什
實習生李佳鳴對本報告有貢獻
摘要
1、六大因素支撐我國房地產中長期市場空間
第一，城鎮化推進，大量農村人口持續進城。2018年我國常住人口城鎮化率59.6%，僅相當於1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本。我國城鎮化仍處於快速發展階段，預計未來十年城鎮化率年均提升1個百分點、年均1300萬農村人口轉變為城鎮常住人口。
第二，城市間人口遷移增加。2000-2015年城-城流動人口佔全國流動人口比例從20.8%持續增加至37.9%。未來，城市間經濟發展不平衡將推動人口持續從欠發達城市向較發達城市遷移。
第三，住房消費升級。一是觀念升級。98年以前買公房，解決“有房住”問題。98年房改後住房消費商品化，滿足便民化居住需求。進入21世紀，居民追求生活品質，住房消費持續升級，購買高品質建案。二是區域升級，城市間由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。
第四，居住條件改善。一是住房質量改善空間大，根據2015年人口小普查，城鎮家庭住房成套率僅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置業人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60歲城鎮主力置業人口總數在2045年以前穩定在5.5億人左右，其中35-60歲改善需求年齡段佔比由2020年63.2%提升至2030年68%。
第五，經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水準匹配。1960-2008年的美國和2004-2018年的我國，居民居住消費/GDP分別穩定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著溫飽問題解決，經濟增長對住房消費帶動力增強。1985至2018年，我國城鎮居民吃穿用支出佔比由75.4%下降至40.9%，居住支出佔比從4.8%增加至24%。我國經濟基數低增速快，增長空間大。2018年人均GDP不足美國1/6、日本1/4，6.6%的實際GDP增速位居世界前列。98年房改後住房消費20年匹配的是改革開放40年經濟大發展，未來經濟增長將繼續帶動居民住房消費增加。
第六，家庭結構變化，規模小型化。2017年我國家庭戶均人數2.99人，1-2人家庭戶佔比42.8%，分別較2004年減少0.25人、增加15.4個百分點。和德日英韓美均值2.36人、63.6%相比，我國家庭規模有進一步小型化空間。一是隨著婚姻觀念改變、成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降、離婚率上升，2018年全國結婚和離婚登記對數分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，子女婚後自立門戶，三代及以上大家庭數量減少，一代和兩代戶增加。
2、總量穩定，我國房地產市場仍有巨大潛力
六大因素產生三大自住房需求。一是城鎮人口增長需求，受益於城鎮化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，受益於住房質量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求，受益於置業人口中改善群體佔比提高，經濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。
2019-2030年，全國自住房需求年均11.7億平，超過2013年全國商品住房銷售面積11.6億平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當於2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。城鎮常住人口增長、城市更新和居住條件改善需求分別佔總需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中，城鎮常住人口增長需求中99.8%來自於快速城鎮化階段下大量農村人口進城，僅0.2%來自於城鎮常住人口自然增長。城市更新需求在2019-2020年主要來自於棚改貨幣化安置；2021年開始以舊城改造為主，並隨城市存量面積增長而持續增加。居住條件改善需求在未來十年持續增加，並從2020年開始成為最主要需求來源，市場進入改善時代。
3、區域分化，市場空間向一二線城市和主要城市群集中
2019-2030年，一線、二線、三四城市的年均住房需求分別為1.0、4.4、6.3億平，佔全國8.6%、37.5%、53.9%；與2012-2018年商品住房銷售面積佔比相比，分別提升4.4、提升4.4、下降8.8個百分點。其中，一線城市需求佔比提升，主要受居住條件改善支撐。一是現有人均面積偏低，改善空間大；二是保障房供應增加，中低收入群體住房條件改善。二線城市需求佔比提升，主要受益於常住城鎮人口增加。35個二線城市相對於本省的經濟-人口比平均1.6，經濟發展水準和教育醫療等配套在省內具有絕對優勢，持續吸引區域內三四線城市人口流入。三四線城市需求佔比下降，一是由於人口淨流出，2018年三四線城市的經濟-人口比僅為0.76；二是因為需求漏損較多，新增城鎮常住人口中行政區劃調整佔比較高，存在大量帶房入城現象。
2019-2030年，商品住房需求將集中在19大城市群。第一梯隊包括長三角、長江中遊、京津冀、成渝、珠三角、山東半島6大城市群，年均需求1-2.1億平，佔全國8.7-17.7%。第二梯隊包括中原、滇中、關中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中8大城市群，年均需求0.26-0.56億平，佔全國2.2-4.8%。第三梯隊包括哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃5大城市群，年均需求0.24億平以內，佔全國比重不高於2.1%。整體而言，全國住房需求分布有兩個特徵。第一，需求向重要城市群集中，地區分化顯著。第一、二和三梯隊城市群年平均需求分別為1.35、0.35和0.15億平，佔比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中於東部沿海、中部和西南部城市群，從沿海向內陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、西北部和東北部城市群需求佔比分別為51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯隊有2/3為東部沿海城市群；第二梯隊有5/8為中部和西南部城市群；第三梯隊全部為東北和西北部城市群。
風險提示：房地產政策超預期收緊或放鬆，房地產市場超預期波動等
目錄
1 房地產平穩發展新階段，住房銷售回歸需求中樞
1.1 房地產進入提質降速的高質量發展新周期
1.2 “房住不炒”引導，銷售回歸自住需求中樞
2總量穩定，三大需求支撐下市場空間仍巨大
2.1 支撐未來十年房地產市場空間的六大因素
2.1.1 城鎮化：城鎮化率持續提升
2.1.2 人口遷移：城市間人口遷移增加
2.1.3 住房消費升級：觀念、區域和品牌三層次升級
2.1.4 住房質量：居住條件改善
2.1.5 經濟增長：帶動居民住房消費持續增加
2.1.6 家庭因素：家庭結構變化，規模小型化
2.2 測算我國未來房地產市場空間
2.2.1 6大因素支撐下的三類自住需求
2.2.2 方法與數據
2.2.3 測算結果：市場空間穩固十年以上
3 區域分化，需求向一二線城市和主要城市群集中
3.1 需求向一二線城市集中
2.1.1 測算結果
2.1.2 區域分化成因
3.2 需求向主要城市群集中
3.2.1 測算結果
3.2.2 區域分化成因
正文
1 房地產平穩發展新階段，住房銷售回歸居住需求
1.1 房地產進入提質降速的高質量發展新周期
我國房地產市場已過總量持續快速擴張的高增長階段，進入提質降速、平穩發展的新階段。
從供給端看，一是房地產投資高峰期已過。2015年以來，房地產開發投資增速從兩位數高增長逐漸回歸10%左右平穩增長，若扣除土地購置費，開發投資於2018年首次出現負增長。二是我國存量住房套戶比在2018年已達1.09，基本告別住房短缺；但住房質量仍有較大提升空間，根據2010年全國人口普查數據，存量住房中建案套數僅佔40.7%， 1999年以前修建的住房佔比高達41.4%。
從需求端看。一方面，主力置業人口數量告別高增長，20-59歲的主力置業人口增速從2008年開始明顯回落，並在2014年開始出現小幅負增長。另一方面，主力置業人口中改善需求人群佔比增加。35-59歲人口在主力置業人口中佔比曾在1995-2009年明顯提升，但彼時尚處於房改後住房需求集中釋放時期，套戶比不足1，各年齡段均存在大量首次置業現象。而2014年以來， 35-59歲人口佔主力置業人口比重再次進入持續上升通道，此時套戶比已達到1.07，表明追求居住品質的改善需求人群佔比增加。
1.2“房住不炒”引導，銷售回歸自住需求中樞
在“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策指引下，未來房地產市場銷售將回歸居民自住需求中樞。
第一，棚改貨幣化安置紅利逐步退出。2014年起棚改貨幣化安置比例大幅提升，我們測算，2014-2018年棚改貨幣化安置共拉動建案銷售面積6.73億平，佔銷售面積的9%。從2018年起，棚改貨幣化對房地產銷售的拉動作用逐步降低。一是貨幣化安置比例降低。棚改融資方式由PSL支持下的棚改專項貸款轉為棚改專項債，融資規模大幅減少，貨幣化安置比例隨之降低。二是新開工減少。2019年棚改新開工套數285.3萬套，比2018年實際新開工套數減少54.5%；根據《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。
第二，2016年930調控以來已歷時3年，在“房住不炒”指引下，房地產長效管理機制和住房制度改革快速推進。政策取得顯著效果，市場回歸理性、建案銷售回歸居民自住房需求。
2016年12月中央明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”，開始提出建立促進房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，房地產調控思路逐漸從短期調控政策向長效機制建設過渡，從全國一盤棋向因城施策過渡，從以商品屬性為主向構建強調居住屬性的住房制度過渡。
2019年7月30日政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。明確未來住房制度和房地產政策基調。第一，未來住房制度將堅持住房的一個定位、探索完善市場和保障兩個體系，回歸解決居民住房問題。第二，房地產政策將在長效管理機制引導下，堅持一城一策，落實“穩地價、穩房價、穩預期”。地方政府將有更大的決策權和更豐富的工具箱，承擔地方主體責任；中央則完善市場的監測預警和考核評價機制，加強對“三穩”不到位的地方政府監督和問責。
2 總量穩定，三大需求支撐下市場空間仍巨大
我國住房市場已經走過全局性高增長階段，進入總量穩定、高質量發展的新時代。城鎮常住人口增長、居住條件改善和城市更新改造三大需求支撐十年以上的全國房地產市場空間。我們預測2019-2030年全國城鎮自住房需求面積年均11.7億平，高於2013年全國商品住房銷售面積。其中，城鎮常住人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求分別為5.2、0.7和6.7億平，不考慮需求漏損，佔總需求的44.4%、5.7%和57.1%。
三大自住房需求受六大因素支撐。其中，城鎮人口增長需求受益於城鎮化推進和城市間人口遷移增加。城市更新改造需求受益於住房質量提升和住房消費區域升級，搬出老舊城區住房和棚戶區的居民購買建案。居住條件改善需求受益於置業人口中改善群體佔比提高，經濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。
2.1支撐未來十年房地產市場空間的六大因素
2.1.1城鎮化：城鎮化率持續提升，大量農村人口進城
改革開放以來，我國城鎮化率以年均1.06個百分點的增速增長。我國城鎮化仍處於快速發展階段，未來十年將繼續快速提升。根據聯合國預測，未來11年我國城鎮化率預計年均提升1個百分點，至2030年達到70.6%，年均1300萬農村人口轉變為城鎮常住人口。
第一，國際經驗表明，城鎮化率提升遵循諾瑟姆曲線規律，城鎮化率30%以下、30%-70%和70%以上，分為平穩發展、快速發展和緩滯發展階段。2018年，我國常住人口城鎮化率為59.6%，仍處於快速發展區間。
第二，橫向看我國城鎮化率上升空間較大。當前城鎮化率僅相當於1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本；無論是和發達國家相比，還是經濟發展水準相似的發展中國家，如俄羅斯、巴西等相比，均有較大差距。
2.1.2 人口遷移：城市間人口遷移增加
區域經濟發展不平衡推動人口從經濟發展水準較低的地區向經濟發展水準較高的地區遷移。我國39個一二線城市2018年常住人口城鎮化率和人均GDP相關係數高達0.88，31個省、自治區和直轄市的兩個指標則相關係數達0.57。2000-2015年城-城流動人口佔比從20.8%持續增加至37.9%。未來，人口將繼續向經濟發達區域中心城市和城市群聚集。
2.1.3住房消費升級：觀念、區域和品牌三層次消費升級
一是住房消費觀念升級。1998年前買公房，居民的居住觀是如何解決“有房住”的問題，有房就行。1998年房改推進，住房實物分配被叫停，商品住房市場啟動，居民開始重視小區配套等便民化居住服務，物業管理行業從無到有、逐漸發展成熟。進入21世紀，居民追求高品質生活，住房消費上表現為對園林綠化、建材品質、智能家居、一體化裝修等提出高要求，實現“住好房”。
二是消費區域升級。城市間，住房需求從小城鎮向教育醫療就業等條件更完善的大城市集中；城市內部，新老城區並存，新區基礎設施好，即使在老城區有房的居民，也要到新區購買改善型住房。
三是消費品牌升級。居民購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。2019年一季度末，百強房企佔建案市場份額已超七成，較2015年40%市佔率增長了31個百分點。憑借品牌溢價、智能家居、優質物業等優勢，品質住宅佔據主流。以精裝修為例，90年代末首次在廣州、上海等城市出現，2005年恆大率先開啟全精裝交房的業內風潮，2018年全國全裝修滲透率提升至23%以上，一線城市提升至56%。
2.1.4住房質量：居住條件改善
第一，我國基本告別住房短缺，但住房質量仍有很大改善空間。
根據恆大研究院《中國住房存量報告：2019》，1978-2018年，我國城鎮住宅存量從不到14億平增至276億平，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09。當前日本、美國、英國、德國的套戶比分別為1.16、1.15、1.03和1.02，與發達國家對比我國住房供給總體平衡。但根據2015年人口小普查，我國城鎮住房中成套率僅為85%，約20%為條件較差的平房，41%為1999年前修建。
2014-2018年，我國累計典型城市建案銷售中90-144平方米的改善戶型套數佔比明顯提升，表明住房質量改善需求下，居民更偏好功能完備的較大面積住宅。第二，城鎮主力置業人口數量保持穩定，但年齡中樞上移，住房改善的能力提升。
人口總量峰值臨近，但受益於鼓勵生育政策，估計仍能維持5-10年左右增長。1978年以來，我國生育政策經歷了從嚴格計劃生育到放鬆計劃生育的轉換，總和生育率下滑，從1970年之前的6.0降至當前1.5左右。
根據《中國生育率報告：2019》，按照當前1.5的低生育率預測未來人口總量，最保守估計我國人口將於2024年前後到達峰值14.10億人（低方案）。但應考慮到生育政策變化對將對生育率提升產生積極影響。目前全面二孩政策已經實行，預計未來繼續頒布政策提高生育率，比如推行全面放開生育，頒布個稅抵扣、經濟補貼、支持托育服務供給、完善女性就業權益等一系列配套生育支持政策。若生育率提高至1.6和1.8，預計總人口將分別在2026年前後（中方案）、2030年前後（高方案）達到峰值14.19億人、14.33億人。
聯合國對中國人口規模有9個預測方案。其中低方案的總和生育率假設為1.45，將於2024年達到人口峰值14.5億人；固定生育率方案和中方案對未來總和生育率假設為1.69和1.70，分別將於2030、2031年達到14.6億的峰值。
城鎮主力置業人口數量穩定在5.5億人左右。根據聯合國預測的我國未來城鎮化、固定生育率方案下的人口總數和年齡結構，雖然20-60歲人口佔比持續小幅降低，但受益於城鎮化率提升和總人口增長，2045年以前20-60歲城鎮人口數量穩定在5.5億人左右。
主力置業人口年齡中樞上移，住房改善能力提升。主力置業人口中，20-34歲以首置需求為主，35-60歲以改善需求為主。對改善需求進行細分，35-45歲一般為二次購房的首改群體，45-60歲則為三次及以上的再改和豪改群體。根據聯合國預測的未來我國人口年齡結構數據，2020-2030年，首置需求人口佔比由36.8%降低至32%、首改需求人口佔比由23%提升至28.6%、再改和豪改需求人口佔比維持在40%左右。
2.1.5 經濟增長：經濟增長帶動居民住房消費持續增加
居民居住消費水準和經濟發展水準相匹配。美國1960-2008年個人住房消費支出/GDP維持在8.5-10.3%，兩者增速的相關係數達0.77；中國2004-2018年居民最終居住消費/GDP也穩定於5.4-6.6%，增速相關係數為0.59。國內外經驗表明，經濟發展會帶動居民住房消費增加。一是住戶部門收入增長帶動居民整體消費增長；二是隨著溫飽問題解決，經濟增長對住房消費帶動力增強。以我國為例，1998-2018年城鎮居民消費性支出增速和居民可支配收入增速相關係數為0.91，具有強正相關關係。1985至2018年，我國城鎮家庭消費中用於居住的消費支出佔比由4.8%提升至24%，吃穿用消費支出佔比由75.4%下降至40.9%。
我國經濟基數低、增速快，未來增長空間大。未來經濟增長將帶動居民住房消費持續增加。1978-2018年，我國GDP從不足4000億增長至90兆元，40年內增長約245倍。經濟發展取得舉世矚目成績的同時仍存在巨大潛力，雖然GDP總量位居世界第二，但人均GDP僅為9771美元，不足美國的1/6，日本的1/4；2018年，我國實際經濟增速6.6%，增速換擋後仍處於世界前列。
2.1.6家庭因素：家庭結構變化，家庭規模小型化
家庭結構變化導致家庭規模持續小型化，裂生出更多住房需求。
當前，我國一人和二人戶家庭佔比提升，家庭平均規模不斷下降。2004-2017年，戶均人數由3.24人下降為2.99人。一人戶、二人戶家庭佔比分別由7.8%、19.6%上升至15.6%、27.2%；三人戶家庭佔比則由31.4%下降至24.7%。二人戶已取代三人戶成為我國最主要的家庭結構類型。
和發達國家相比，我國家庭規模仍有下降空間。從現狀看，德國、日本、英國、韓國、美國的家庭平均規模均低於我國，分別為1.99、2.38、2.39、2.50、2.54人，且這些國家的1-2人家庭戶佔比全部高於55%。從趨勢看，家庭規模隨工業化和城鎮化的深入推進而下降。以美日為例，1975-2015年日本城鎮化率由75.7%上升至91.4%，平均家庭人數由3.32人下降至2.38人；1960-2010年美國城鎮化率由70%上升至80.8%，平均家庭人數從3.29人下降至2.59人。
未來我國家庭結構變化將繼續推動家庭規模小型化。一是婚姻觀念改變、婚姻成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降疊加離婚率上升，單身和單親核心家庭增加。2018年全國結婚登記1013.9萬對、離婚登記446.1萬對，分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。根據聯合國出生性別比數據，未來我國適婚人口性別比位於1.12-1.19的失衡高位，結婚率提升較難，家庭結構將向更多的一人戶和單親核心家庭發展，產生住房剛需。二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，代際分居形成更多一代和兩代戶。隨著高成本、快節奏的城市生活方式逐漸普及，老年父母對子女贍養的依賴度因退休金機制和日趨完備的養老服務減弱，已婚子女追求私密空間，自立門戶現象普遍，三代及以上同堂的傳統大家庭數量減少，一代和兩代戶增加。
2.2測算我國未來房地產市場空間
2.2.16大因素支撐下的三類自住需求
“房住不炒”政策導向下，居民自住需求平穩釋放，支撐我國房地產市場空間。按照產生來源，居民自住需求可分為三類。
一是城鎮人口增加需求。城鎮常住人口增長受益於全國總人口數的增加和城鎮化率的提升，可進一步細分為城鎮人口自然增長、農村人口進城產生的農轉非，以及因行政區劃變動產生的就地城鎮化人口組成。無論是內生的城鎮人口自然增長、還是外源性的農村進城常住人口，均產生新的自住剛需。
二是城市更新改造需求。舊城改造更新涉及大量老舊住宅拆遷，通過實物和貨幣兩種方式進行安置，其中貨幣化安置部分居民持幣進入二手和建案市場解決自住剛需。隨著經濟發展，城市更新改造需求增加。一是城市逐步進入存量改造時代，城市空間增量擴展受限，老舊城區拆遷增加；二是老城區舊宅難以滿足居民住房消費升級，居民需要品質住宅。
三是居住條件改善。首先，經濟增長提升居民可支配收入，居民住房消費能力增強；其次，住房是居民重要的消費領域，也是消費升級的重要組成部分，住房消費在品質、區位和品牌上持續升級；再次，離婚率上升疊加結婚率下降，家庭規模小型化，對成套住房的需求增加。
此外，未來住房市場總需求中有一部分需求不會在建案實際銷售中體現，產生需求漏損。例如，農轉非自帶房入城、城鎮流入人口返鄉置業等現象使住房需求通過其他渠道解決。
2.2.2 方法與數據
長周期住房需求分析方法為：當年商品住房需求=（1-有效需求漏損率）×（城鎮人口增長需求+城市更新改造需求+居住條件改善需求）
（1）城鎮常住人口增長需求=全國總人口×城鎮化率×人均住房面積。根據人口增量來源，城鎮常住人口增長需求可分為城鎮常住人口自然增長需求和農轉非城鎮常住人口需求。全國總人口和人口自然增長率根據《中國生育率報告：2019》中1.5的低生育率進行保守估計結果。城鎮化率採用聯合國《World Urbanization Prospects 2018》中的預測。城鎮人均住房面積根據2014-2018年的年均增速，按照一定速率遞減計算未來增速進行預測。
（2）城市更新改造需求=存量住房面積×拆遷折舊率×貨幣化安置比例。其中2013-2020年採用當年棚改新開工套數、貨幣化安置比例和每戶棚改新增住房需求85.1平計算。2021年及以後，以向前推20年的存量住房，年拆遷率1/70,貨幣安置化比例維持30%估算。
（3）居住條件改善需求=當年城鎮常住人口×人均住房面積增量。用人均住房面積增長表示因居住條件改善產生的自住需求。
（4）當年商品住房需求=（1-有效需求漏損率）×未來住房市場總需求。2019-2020年，在“三個1億人”政策持續影響下，戶籍人口城鎮化率增速將繼續高於常住人口城鎮化率，漏損率繼續維持低位。2021年開始，假設漏損率回升至2013年以來的均值。
2.2.3測算結果：市場空間穩固十年以上
受益於城鎮常住人口增長和區域遷移、居住條件改善、城市更新，中期看我國住房市場未來仍有巨大潛力。
分階段看，建案市場空間仍可穩固保持10年以上。2019-2030年，全國商品住房需求年均11.7億平，超過2013年全國商品住房銷售面積。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當於2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。
分類別看，城鎮常住人口增長、城市更新和居住條件改善需求分別佔總需求的41.4%、5.4%和53.2%。
農轉非支撐未來十年城鎮常住人口增長需求。2019-2030年，全國城鎮常住人口增長產生的自住房需求年均為5.2億平，不考慮需求漏損，佔總需求41.4%。其中，在持續的快速城鎮化推動下，農村人口進城產生新增住房需求佔比高達99.8%；而生育率下滑導致人口自然增長率從2025年開始轉為負增長，城鎮常住人口自然增長產生的需求僅佔0.2%。整體而言，由於人口增速和城鎮化率提升速率均持續回落，未來城鎮常住人口增長產生的自住房需求呈平穩減少趨勢。
棚改收官、舊改接棒，2021年開始城市拆遷改造需求持續增加。2019-2030年，全國城市拆遷改造產生的自住房需求年均有0.7億平，不考慮需求漏損，佔總需求的5.4%。其中，2019-2020年全國棚戶區改造收尾攻堅，預計新開工884萬套，產生自住房需求2.2億平。2021年開始，成片集中的棚戶區改造基本結束，城市更新以舊城改造為主。隨著存量住宅面積增長，每年拆遷面積重回持續上升通道，估計2021-2030年城市舊改產生自住房需求5.7億平。
居住條件改善需求在未來十年內持續增長，並從2020年開始佔據市場主導。2019-2030年，全國居住條件改善產生自住房需求年均為6.7億平，佔總需求的53.2%。未來十年，受益於人均住房面積增加，居住條件改善需求持續增長，並從2020年開始成為住房市場最主要的需求來源，表明房地產市場進入改善時代。
3 區域分化，需求向一二線城市和主要城市群集中
3.1 需求向一二線城市集中
3.1.1測算結果
2019-2030年，住房需求向高能級城市集中。一線、二線、三四城市的年均需求分別為1.0、4.4、6.3億平，佔全國總量的8.6%、37.5%、53.9%；與2012-2018年商品住房銷售面積佔比相比，分別提升4.4、提升4.4、下降8.8個百分點。一線和部分區域核心二線城市住房需求持續旺盛，重慶、成都、廣州、深圳、北京、鄭州、上海、杭州、天津、長沙、武漢等一二線城市需求旺盛，市場份額佔比均達1.5%以上。
3.1.2區域分化成因
從需求類別看，城鎮人口增長需求中一線、二線、三四城市分別佔比7.3%、41.4%，51.3%；居住條件改善需求為9.7%、35.5%、54.8%；城市更新改造需求為6.8%、25.8%、67.4%。與總需求構成相比，一線、二線城市需求佔比提升，分別受益於居住條件改善需求和城鎮人口增長需求佔比提升；三四線城市的城鎮常住人口增長、居住條件改善對住房需求的拉動力低於平均水準，需求佔比總體下降。
2019-2030年，城鎮人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中，一線城市佔比分別為7.8%、9.7%和6.8%。和總需求佔比8.6%相比，表明居住條件改善是支撐一線城市需求增長的核心因素。主要原因有三。
第一，一線城市現有人均面積偏低，改善空間大。2017年北京、上海、廣州、深圳城鎮居民人均住房建築面積分別為32.6、36.7、33.1、19.7平方米，大幅低於全國37.4平方米。
第二，加大住房保障，提升中低收入群體住房條件。以公共租賃住房、人才公寓、共有產權房等為代表的保障性住房供給將增加，住房供應體系逐步完善，一線城市中的低收入與夾心層居民的居住環境將得到較大幅度提升。
第三，高收入群體增長，對住房的消費能力及改善需求提升。雖然一線城市規劃了人口規模控制目標，未來常住人口增長受限；但一線城市人均可支配收入與全國城鎮人均可支配收入差距持續擴大，人口的收入結構將持續改善，高收入群體佔比的增加使居民住房消費能力增強。
2019-2030年，城鎮人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中，二線城市佔比分別為41.4%、35.5%和25.8%。和總需求佔比37.5%相比，表明城鎮人口增長需求是支撐二線城市需求的核心因素。二線城市未來城鎮人口快速增長主要受益於吸引省內三四線城鎮人口流入。人隨產業走，區域經濟發展不平衡是導致人口區域流動的根本原因。在特定區域內，人口向區域經濟-人口比值大於1的地區流動。對於具有單核中心城市的省份，省會經濟發展水準較省內其他地區具有絕對優勢，經濟-人口比值遠大於1，對省內人口的虹吸效應顯著。例如長沙、蘭州、昆明、合肥、武漢、南昌、鄭州等中西部省份省會，雖然所在省份的經濟發展水準不及廣東、江蘇、浙江等東南沿海地區，受益於強省會城市對周圍低能級城市的虹吸作用，省內人口流入對住房市場需求的支撐尤為明顯。
2019-2030年，城鎮人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中，三四線城市佔比分別為51.3%、54.8%和67.4%，而需求漏損佔比高達67.4%。和總需求佔比53.9%相比，表明三四線城市需求佔比下降主要有兩個原因。一是人口淨流出。2018年三四線城市的經濟-人口比為0.76，人口整體呈淨流出態勢。二是因為需求漏損較多。三四線城市新增城鎮常住人口中行政區劃調整佔比較高，存在大量帶房入城現象。
3.2需求向主要城市群集中
3.2.1測算結果
《十三五規劃綱要》提出“優惠城鎮化布局，加快城市群發展”，將全國主要城市劃分為19大城市群。19個城市群包括257個城市，佔全國城市總量40%左右，但常住人口和GDP佔比高達73%和81.7%。19大城市群將提供我國絕大部分房地產市場，根據發改委預計，其未來常住人口佔比將進一步提升至80%以上。受數據可得性限制，我們通過計算各省份住房需求預測未來各城市群市場空間。
按照住房需求總量從大到小，19個城市群可分為三梯隊。
第一梯隊包括6個城市群，2019-2030年年均需求1-2.1億平，佔全國8.7-17.7%。分別為長三角、長江中遊、京津冀、成渝、珠三角、山東半島城市群，年均需求分別為2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02億平，佔全國總需求比重為17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。
第二梯隊包括8個城市群，年均需求0.26-0.56億平，佔全國總需求比重在2.2-4.8%。分別為中原、滇中、關中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中城市群，年均需求分別為0.56、0.35、0.35、0.35、0.33、0.32、0.32、0.26億平，佔全國總需求比重為4.8%、3.0%、3.0%、3.0%、2.9%、2.7%、2.7%、2.2%。
第三梯隊包括5個城市群，年均需求在0.25億平以內，佔全國總需求比重低於2.1%。分別為哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃城市群，年均需求分別為0.24、0.19、0.15、0.14、0.04億平，佔全國總需求比重為2.1%、1.6%、1.3%、1.2%和0.4%。
未來房地產市場的城市群分布具有兩個特徵。第一，需求向重要城市群集中，地區分化顯著。第一梯隊全部由6大國家級城市群組成；2019-2030年第一、二和三梯隊年平均需求分別為1.35、0.35和0.15億平，佔比分別為11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中於東部沿海、中部和西南部城市群，從沿海向內陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、西北部和東北部城市群需求佔比分別為51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯隊中有2/3為東部沿海城市群；第二梯隊中有5/8為中部和西南部城市群；第三梯隊中全部為東北和西北部城市群。
3.2.2區域分化成因
第一是經濟發展不平衡帶來的人口區域間流動。以2018年各省經濟-人口比測度未來人口遷移方向。結果表明，長三角、珠三角、京津冀、山東半島、長江中遊、成渝、呼包鄂榆城市群所在省份經濟-人口均值比大於1，未來人口淨流入。哈長城市群、蘭西城市群、滇中、黔中、北部灣城市群等經濟-人口比低於0.7，人口持續淨流出。
第二是農業人口城鎮化潛力差異。除了區域間人口遷移，區域內部農轉非也是城鎮人口增長的關鍵來源。用2017年各省鄉村常住人口規模來衡量這一需求，中部及東部城市群所在省份鄉村平均常住人口在2000萬以上，伴隨中遠期城鎮化快速推進，農業人口城鎮化空間較大。具體來看，包括中原、成渝、山東半島、京津冀、珠三角、長江中遊、北部灣和滇中城市群。
第三，居住條件改善空間差異。用2017年城鎮套戶比衡量地區住房是否存在短缺。一般而言，套戶比低於1，表明存在住房短缺；套戶比高於1，表明基本住房需求得到滿足。當前各省套戶比存在北高南低、內陸高沿海低的特徵。其中，京津冀、山東半島、成渝城市群所在省份城鎮套戶比低於1，表明還存在住房短缺問題，未來住房條件改善空間最大。哈長、遼中南、呼包鄂榆、晉中、中原和黔中所在省份套戶比大於1.1；部分產業衰落、人口流出區域出現住房過剩現象，但核心城市吸引區域內人口流入，住房需求仍有支撐。其他省市群所在省份套戶比位於1-1.1，住房短缺問題已基本解決，但仍存在進一步提升空間。
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