2018年，可以說是限競房、共有產權房供應的大年。從5月份開始，就陸陸續續有項目上市。6月份，第一批限競房和第一批共產房爭先恐後地入市，從此拉開了限競房和共產房的時代大幕。
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對剛需的保護
北京的高房價、大戶型讓很多剛需客買房困難重重。房價的每一次上漲，都牽動著他們緊張的神經。
共產房、限競房的扎堆入世，其實是對剛需的一種保護。因為這兩類房子在開發商拿地的時候，就已經被政府限定了價格。
5月份頒布的部分限競房轉共有產權房的征求意見稿，其實更加說明了這個問題，也體現了中央“房住不炒”的決心。
政策規定，當限競房的銷售價格與市場評估價之比小於85%時，將會被政府收購，作為共有產權房出售。
直白地說就是：由於限競房的出現，有的區域會出現該項目與市場價格嚴重倒掛的情況，這難免會淪為炒房客牟利的工具，造成哄搶擾亂市場，同時這也是對剛需的傷害。為了避免“悲劇”發生，所以政府把這些房子收走，作為保障性住房的共有產權房出售。
比值在85%以下的部分，是控制住了，那比值在85%-100%部分的呢？白送給全款的投資客10%左右的收益嗎？
你想的太多了！因為此時的限競房是需要搖號的。直白地說，就是再也不會出現“全款的裡邊走，商貸的門口排隊，公積金的把門口小黃車挪走”這種對真正剛需構成傷害的事件，任何人都可以公平搖號，不論是全款還是公積金貸款。
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共產房、限競房項目匯總
這是最近上市的共產房和限競房項目，筆者做了一下匯總。
1共產房
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2限競房
注：帶★為值得入手的項目。
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該怎麽選
共產房：
最近是共產房項目網申搖號的小高潮，昌平、順義、密雲、平谷一連串的項目入市，上文中的那些，都是6月底以來搖號的項目，目前還剩一部分房源。剛需可以重點關注一下保利桃源香谷、金港嘉園、國瑞.瑞福園。這3個盤勝在交通便捷、總價低。
另外，石景山的禦景陽光、東下莊2個項目，目前已經開工，預計九月份網申，10月搖號，11月份就能選房了。
其中，禦景陽光項目在地鐵1號線旁邊，距離八寶山站600米，清一色的6層低密洋房，共產房總共440套。單價3.5萬，含全部裝修，配套健身房，閱覽室，這樣的標準在共產房裡算是不錯的了。
而東下莊項目位於八大處附近，離地鐵稍遠，但是戶型小，總價也還可以。
限競房：
從上文表格中，我們可以看出，目前限競房多集中在南城，這對大興、房山的剛需客來說，是莫大的利好。
從單價和總價來說，大興都要高於房山。但配套和品質都略勝一籌。
大興：
從表格可以看出，大興的價格基本被限在5.2-5.5萬，這個價格對於動輒7萬靠上的普通新建建案來說，優惠力度著實不小。
筆者篩選了一下，其中，除了和悅華錦配套比較差外，其他幾個都不錯，均值得入手。其中，萬和斐麗戶型為60-90㎡一居-二居，對於60㎡的小戶型來說，總價314萬就可以搞定。該項目緊鄰地鐵8號線南延線瀛海站，交通便利，其他配套也在逐漸完善中。相對於大興其他的限競房，萬和斐麗價格是最低的，性價比也還可以。
▼萬和斐麗位置示意圖
房山：
房山的剛需們，可以重點考慮中海京西裡、旭輝城、萬科七橡墅。這三個項目交通比較方便，配套還可以。
▼中海京西裡位置示意圖
中海京西裡緊鄰地鐵蘇莊站，商業配套完善，主力戶型為75-87㎡2-3居，總價306萬起，性價比還算可以。
▼樣板間
旭輝城位於房山發展較為成熟的老城區良鄉，也是一個值得考慮的地鐵盤。
萬科七橡墅，是目前關注度比較高的一個建案。它緊鄰建設中的燕房線支線周口店鎮，單價2.2萬，知名開發商+地鐵盤。
雖然周口店目前配套還不是很完善，但這個交通條件和價格也是很誘人了。總價200萬起，首套首貸的話，首付70萬就可以搞定。
金樾和著雖然總價低，但是交通配套不完善，目前周邊無地鐵且無規劃中的地鐵，出行全靠自駕。熙湖悅著位於房山與豐台交界地帶青龍湖，位置偏遠，不建議考慮。
豐台：
豐台的限競房項目不是很多，但佑安府一推出就成為了焦點。項目最大的亮點是它二環外三環裡的地段，又是麗澤商務區的輻射區，再加上該項目緊鄰建設中的14號線西段西鐵營站，這使其充滿了無限想象。
▼佑安府位置示意圖
重要的一點是，麗澤商務區周邊目前的新盤，單價都非常高，而且戶型又大，比如中國璽、昆侖域，單價已經達到9萬+了，中小戶型一推出就秒光，況且配套還不如佑安府。
佑安府清一色的90平兩居，總價715萬，比起周邊1000萬以上的建案，該項目顯得無比“人性化”。
除了南城外，北邊的昌平和東邊的朝陽也都有不錯的項目入市。其中，和悅華璽、華潤理想國位於北七家，4.9萬的單價相對於周邊動輒7萬+的普通新盤來說，價格優勢還是比較明顯的。
▼華潤理想國位置示意圖
華潤理想國是北七家區域近期關注度非常高的一個項目。但是，該項目目前配套還很不完善。無規劃中的地鐵，立湯路又常年堵車。生活配套也還不完善，但是，價格低是一個很大的優勢。昌平未來科學城的未來值得期待，再加上項目與周邊存在明顯的價差，所以成為了眾人追捧的熱點。
高端改善板塊朝陽孫河，近幾年入市的新盤普遍都是大戶型的豪宅，這讓許多看上該板塊的改善群體望而卻步。然而，隨著瑞悅府、禧瑞春秋、北京院子二期三個限競房項目的入市，豪宅板塊變得不再那麽高不可攀。
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共產房、限競房扎堆入市對樓市有何影響
目前，北京嚴格堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的方針，深化差別化調控，擴大政策性住房、租賃住房的比重。下半年，伴隨著共有產權房、限競房的入市，北京樓市仍將運營平穩。
中原地產研究中心統計數據顯示，2018年上半年，北京土地合計成交31宗，成交金額達到了751.34億元，環比數據下降58%，同比數據下降25.3%。
與此同時，2018年上半年的土地市場，北京流標土地達到了7宗，這也是除2013年上半年流標外的最高點。流標的7宗地塊中，要麽是總價過高，要麽地處偏遠。
伴隨著土地市場低迷，北京土地供應也達到低點。據思源機構統計數據顯示，上半年，北京僅供應8宗住宅用地，總建築面積達59.43萬平方米。相較去年上半年的41宗土地供應，下滑明顯。
供地量減少，再加上近期傳的沸沸揚揚的央行大放水，許多剛需又開始擔心房價會不會再度上漲了。在筆者看來，微漲很有可能，大漲的可能性不大，畢竟，房住不炒嘛！
可是話說回來，即使房價上漲了，畢竟還有這麽多限競房與共產房可選呢，也沒啥可擔心的。這對剛需來說，是一件好事，之前新房都是大面積，走高端，總價動輒就是800-1000萬，剛需剛改買房只能從二手房裡淘，以後的新房主流都是限競房、共產房，90平米以內，限價格，總價300-500萬有的是，還不許漲價。資金有限的剛需們想上車，再也不用考慮居住體驗感極差的老破小了。
但是，這些房源的大量入市，也不會對建案造成利空影響。具體請參看“樓市變局，北京人才保障房的一石三鳥之策”。
2018年已經過半，接下來會是非常熱鬧的下半年，新項目不再稀缺高貴，而會爭相排隊入市，多去看一看，選一選，一定會選到滿意的房子的。
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