無錫：久違的地王又回來了

不知不覺，後台已經累積不少了關於無錫樓市的問題。

有鑒於問題不少，而精力實在有限，拖著拖著，無錫樓市在經歷去年底短暫遇冷後，隨著黿頭渚櫻花的盛開，抽空的市場信心，仿佛一下子激活了。

直到今天，無錫土拍結果，猝不及防，又在意料中，久違的地王，回來了。

今日，無錫出讓4塊宅地，歷時150分鐘，近60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39%。

雖然溢價率看起來，還不如前段時間的合肥濱湖的132.65%誇張，但是無錫這塊地的身份，是地王。

簡短潔說，新吳區出地王，惠山出地王，濱湖雖看起來不是地王，不過已經觸發了最高18000每平的限價，觸發了搖號機制。

無錫樓市，似乎要隱隱的有著一股躁動的情緒。

其實三魚昨天剛剛從無錫回來，而無錫樓市，也還是相對熟悉的，自己也是15年底到16年初，那波去太湖新城抄底的帶隊一員。

為什麽要從這件事說起？

說實話，當初去抄底無錫樓市的情況，和現在炒房和炒股一樣，外來客和本地人和開發商都是互道一聲“SB”。

我至今記得，帶一堆朋友簽完合約後，美女銷冠悄聲問我，“大哥，你確定無錫樓市能漲起來？”

也無怪乎經驗豐富的銷冠這麽想，就是經歷了無錫樓市從11年開始的悲慘5年，那時開發商想就是，怎麽盡快把捂了5年的燙手籌碼，甩給外來的SB，吃盡苦頭的本地人，準備看著外地人熱鬧。

無錫雖然是個經濟發達的新一線城市，但是人口規模和外來人口佔比，體量還是在二線偏弱的。

而2011年的無錫樓市住宅用地供應計劃875公頃，更重要的2010無錫已不可考，而同期高兩個能級上海供地規模也不過才1100公頃左右。

毫無疑問，超體量的供應，無錫高品質安置房入市，加上無錫經濟轉型遇到的困局，而造成的人口吸引力的短暫下降，都在折疊著無錫樓市。

這5年，無錫開發商們不是想著如何漲價，而是如何"活下去”，辛苦了。

而信心倒也很簡單，無錫轉型遇難這幾年，也是財政捉襟見肘的幾年，很多市政工程都在拖著。對於現階段必須採用土地財政進行滾動的城市開發和運營模式來說，怎麽樣才能回到一個良性循環軌道到上來，是個迫切問題。

“貨源歸邊”，原來是個股市術語，不過放在土地市場，也不為過，大概從11年開始，無錫土地出讓，就進入了每年減半的節奏。

這褲腰帶，一勒就快5年了，直到16年的出讓計劃，建案供應僅80公頃，而這不過相當一個中部四線城市正常供應。

後來，同年9月的太湖新城地王激活無錫樓市的故事，我們都知道了。

但自此之後，大概對11年的教育太深刻，無錫對土地市場的操盤，開始變得節製，而且充滿節奏感。

17年280公頃，18年280公頃，其中建案約為200公頃，未來三年的滾動計劃，大致也保持這個節奏。

這樣，就不會因為一味的缺錢而無節製的出讓土地，開發上也能保持克制和節奏，開放商和市場的信心也能平穩，城市的運營和開發，重新進入良性生態。

所以，無錫土地市場的結果，某種程度，也是這種生態和未來樓市的預期。

至於無錫樓市的未來，倒也明了。

對於一個身居長三角腹地，基礎還不錯的經濟強市，無錫樓市的上限有多高，本質取決於無錫經濟轉型能走多遠。

但注定樓市護城河，很深，換句話說，這是一隻，要和長三角一起長線成長的城市股票。

而對於喜歡這樣一座宜居且房價在長三角還不算貴的城市剛需，想要什麽時候定居，都不算晚。

如果，你對無錫確實感興趣，三魚寫過一篇的關於無錫的10萬+，有著關於無錫樓市個板塊更細節分析，我這裡做了縮減，分享給大家。

無錫是座很神奇的城市。

這個充滿矛盾感的城市，有著少見的古老和後進交織的迷離感。

論古老，3000年前泰伯就看中了這裡，但自宋以後，無錫卻一直是常州府下轄縣而聲名難顯。

最大轉折來自一群民國時民族資本家的努力，將無錫一舉升格為中國民族工業搖籃，並獨立成市。

這次分手至今深遠影響著蘇南格局，無錫立市不過百年，卻總能佔得先機。

80年代聞名的蘇南鄉鎮模式發端於這裡，還有04年前江蘇GDP領頭羊的地位，

發達的經濟給了無錫相當的底氣，江蘇第一家LV入駐的是無錫八佰伴，無錫恆隆有著了江蘇第一家蘋果。

所以複盤這一路，為什麽總是無錫？

民富加區位好。

有著16.1萬元的全國第四的人均GDP，區位上從蘇錫常都市圈角度去看，就是蘇南的地理中心，再配合無錫稀缺的GDP兆俱樂部都在述說著這個城市的相當的能級。

因為這樣基本面下，只有同樣能級的尺度城市下，無錫房價顯得神奇的低。

第一步都是取決於城市格局所在，無錫有梁溪，濱湖，新吳，錫山，惠山五區。

梁溪，中心城區

穿城而過的京杭運河遠比太湖更早影響無錫格局，梁溪中心區那看似核桃形狀的玲瓏身板下至今還蘊含了巨大的板塊能量。

三陽廣場的絕對C位，一二號線也在此交匯，意味著地鐵規劃也是梁溪為核心。

而無錫最容易被忽略的價值卻是錫師附小等這樣百年名校教育資源，橫向對比價格下的省內都堪稱一流水準的教育資源。

無錫，可能是學區房相對最幸福的城市，既然選擇核心城區，索性就選最好的資源。

濱湖，太湖新城

環太湖城市中，無錫大概是向太湖發展態度最明確的，而這種態度極致體現就是太湖新城。

當初人氣不足的太湖新城在這兩年，隨著各種配套，還有太湖隧道在逐步完善而大有起色。

雖然還是有待夯實，但這裡已經是無錫房價的高峰，加上足夠的土地儲備，這裡依然是無錫最值得期待的未來。

蘇南多點開花的均衡性天然給了無錫分散布局的基因。

新吳，科技新城

即原來的無錫新區，本就有著無錫最強大的外企產業集群和碩放航空樞紐，新的太科園的落位更是如虎添翼，所以房價也在黃金軸線外也有著相當的競爭力。

錫山，錫東新城

錫山則選擇了無錫流量入口，無錫東站，圍繞東站，一座座建案拔地而起，承擔無錫形象職能的錫東新城雖遠離核心主城區仍有不俗的均價。

惠山，惠山新城

其實配套尚可的北面的惠山新城，算某種角度的窪地。

無錫開始越來越重整合大市尤其和江陰的資源，在北向的整合上將有更多的賦能。

至於外圍不限購的市鎮，則是本質上的剛需的外溢，邏輯上只存在能不能和合不合適的問題。

所以一個多中心散開模式下城市，資源被最大程度的拉平，是有助於抑製房價的。

但這並非全部

無錫樓市最有意思地方在於，當年的以房補房政策下，供給了大量品質和地段都不錯的拆遷房。

這種巨大市場外供給某種程度起到了抑製房價甚至房租的作用。

但是低房價更多是一種還債，首先當初賣地過多造成巨大庫存的消化。

主要無錫還是缺點運氣：

那年，無錫押注一家企業叫尚德。

後來，太湖藍藻爆發，超市礦泉水一度斷貨。

再來，不少銀行為那年的鋼貿做了擔保。

加上種種原因停滯的城建，產業升級壓力，幾乎一度停滯的經濟，折射出來就是人口結構中外來人口比重依然不高，某種程度就是無錫樓市最大的隱憂。

萬幸無錫還是清醒的，推出各種落戶和搶人政策，但是治標的根本一定是產業升級帶來的人口吸引力。

數據上看，17年無錫增速7.4%，基本可以看做企穩觸底反彈了。剛發布的全國工商聯民企500強報告，無錫以20位拿下江蘇第一，

2017年，無錫物聯網營業收入2437億元，接近江蘇全省的1/2，全國的1/4，

這座城市對高新技術產業迭代升級踏實和進取，而這樣的位置，無論房價還是產業都要注定要接受長三角的賦能，一起成長。

曾經社科院把無錫評為中國大陸最宜居城市，我想能有著這樣城市基本面和山水生態和神奇的房價，應該也不多吧。

而城市就像鞋子，生活慣了就像鞋穿久了，合不合適只有自己知道了。

但這樣一個真正自立生根奮鬥的草根城市，無論面臨多大困局，奮鬥底色還在就是值得鼓勵的。

嗯，無錫是個好地方。