來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）； 作者：櫻桃
上個周末我又去廈門出差了，所以順便對廈門樓市做了點了解，不聊不知道，一聊嚇一跳，廈門地價相比2016年已經腰斬了！2016年的地王有的不敢開盤，有的只能揮淚虧本拋售，廈門島內那個寸土寸金，房價隻漲不跌的神話也破滅了，相比2017年3月高峰期，島內每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米。
據中介們說，現在房價但凡不降到2016年10月份的價格，就別想成交，高位衝進去的投資客，因經歷著煎熬，大套的都要虧上百萬，小套的至少五十萬，但因為限售又不能割肉。
我2017年12月寫過一篇廈門調研的稿子，現在回頭來看，導致廈門房價下跌很多原因確實如此：（廈門調研：居民杠杆率全國第一！房價已下跌15%！）
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房價普跌
廈門湖裡區的一個中介告訴我，島內房價普遍跌了1-1.5萬/平米，島外跌了6000-1萬/平米左右。環廈門島出橋頭位置的島外普遍也降價1萬左右單價。廈門這邊二手房掛牌價和實際成交的價差會比較大！議價太空較大，基本能成交的價格，客戶都會參考2016年10月份的價位，高於2016年底的價格都很難成交。
比如湖裡區枋湖，普宅，新景龍郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期賣到598萬元，單價6.95萬/平米，今年同戶型成交在460萬左右，5.35萬/平米，單價下降了1.6萬元/平米，降幅達到了23%。
老破舊更加不抗跌，枋湖新村，83平，樓梯房，2000年建成，高峰期成交到380萬，現在降到290萬。
2017年12月31日過後，廈門房產過後不能避稅是房價下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性漲了一萬五到兩萬的單價，調控後就慢慢降下來了，到現在全部跌回到原點。
但島內的豪宅還是很堅挺，真正的有錢人不會受到調控影響拋售，畢竟好的房子是稀缺的。但島外的豪宅卻有所降價，因為島外供給量較大，產品有競爭壓力，不具有稀缺性。
集美區的一個投資者說，他平常接觸到很多投資客，現在大套要虧一百萬才能出手，小套要虧五十萬才能賣掉。
但有的如學區房，地鐵房，優質建案，降價20%，立馬就可以成交，說明需求還是有的，無非是被限購了，或者是價格太高了，但現在成交多是400萬左右，兩房，小三房成交居多，還有一些高端豪宅，1000萬以上，陸續都有成交，兩級分化。
當然並不是廈門所有房子都在大跌，學區房，高端豪宅，價格浮動比較小，一旦有降價，很快會賣掉，廈門有錢人還是比較多，豪宅是追求生活品質，學區房又是硬需求。
2016年廈門一手房成交量309萬平米，廈門二手房共成交了65170套，同比上漲38%，其中二手住宅成交51785套，成交面積500萬平米。是近幾年成交的最高峰。
相比2016年的成交量，目前廈門的成交量已經跌入了谷底。根據廈門房地產聯合網數據中心的監測，2018上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交約1077套。但從住宅的成交量來看，3、4、5、6月，是逐月增加的。
據中介說，成交量回升主要是改善型需求和首次置業的剛需，以及廈門周邊的剛需客戶，投資客基本上已經絕跡。
從安居客的二手房價格曲線圖來看，廈門房價確實下降了，就拿均價來說，跟去年10月比，都下降了3000元/平米，所以島外的個盤只會多不會少。
集美區的一個中介認為，廈門房價下跌，
第一，主要是之前泡沫太大了，政府嚴打，開完金磚會議後，利好消失，調控嚴格，市場擠水分，觀望情緒濃厚，買漲不買跌，成交量下滑厲害。
第二，廈門限購後，戶口沒法操作，周邊的各市的人都失去了購房資格。
不過詳細的原因可以看我這篇文章（廈門調研：居民杠杆率全國第一！房價已下跌15%！）依然不過時。
廈門高房價已經對實體經濟產生不利影響，人口出現近二十年來少有的淨流出現象，當然目前從統計上還看不出來，因為2017年廈門總的常住人口還是增長了9萬人，不過結構上島內人口確實是減少了，其中有金磚清理人口的因素，住宅租金和空置率都發出警示信號。
廈門由於召開金磚會議，沒有辦理居住證的，都被清理走，尤其是島內，城中村少了很多人，雖然看起來好像是所謂的低收入人群被趕走了，但是會產生一系列連鎖反應，因為這些消費人群走了後，店鋪關了很多，做餐飲零售的最能感受到，房子租出去也難了，老闆們的收入少了，這些人是中等收入人群，那會進一步導致他們的購買力也下降，降低對投資者的吸引力。
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地價腰斬
2018年7月2日，廈門出讓五幅商住地塊，起拍價降至1.7萬-1.8萬/平米，而一個月前，海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬/平米創出新低，沒想到僅僅一個月，地價又降了30%。
這五塊地，都是底價或低溢價成交，就這樣拿地的除了金地都是國企和央企，而金地也隻敢參股，這塊地位於翔安南部新城，靠近隧道口，18950元/㎡的樓面地價與融僑鉑樾府38345元/㎡的樓面地價相比，這已經是腰斬！而即便是腰斬私企依然不敢拿地，還只能靠國企救市！
2016年地價3字頭，2017年2字頭，2018年1字頭，一年下一個台階，廈門只能默默流淚，黯然神傷，心裡滴血，又不能放鬆調控，又想多賣點地賺收入，不然基建投資哪來那麽多錢啊。
據廈門一個央企跟我說，廈門市有關部門跟開發商私下打招呼會放鬆限購，鼓勵開發商拿地，要不符合條件的購房者直接簽合約，網簽的時候會直接給他們簽，但沒有正式發文，開發商也不買账，也不敢去拿地。
因為一般的民營房企沒什麽錢了，大的房企又要考慮到融資成本的問題，地價就算回到1字頭了，也要看他們廈門當地分公司的項目賣的好不好，有沒有錢去買地啊，現在廈門島外的去化這麽慢，2016年拿的那些燙手山芋地王還不知道怎麽辦呢，哪敢輕易去拿地，國企嘛跟政府都是一家人，總要給點面子去托市了。
房企也跟我們普通老百姓一樣，瘋狂的時候腦子進水，大家都去搶地，地價跌了反而不敢買了，也是買漲不買跌。
而一般地王出來後，開發商不會虧本賣，地價都這麽高了，房價只會更高的言論就會佔據輿論主導，也會成為售售們的口頭禪。
但結果是房企自己開始打臉了。
融創的東南府，正是廈門2016年的地王，拿地價3.8萬/平米，普通住宅售價也是3.7萬/平米，虧本拋售，疊墅賣六七萬，但銷售慘淡。
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房價還會跌嗎？
地價腰斬，回到1字頭，房價的底在哪裡？
島內因為沒有土地供應，所以相對來說，房價可能更堅挺一點。正如上面的中介所說，學區房和豪宅，最為抗跌。
而普通住宅，回到2016年10月的價格，也就是在2017年3月份高峰的基礎上，下跌20-25%，基本上是能夠讓買家立刻接受的成交價，就算到位了。
但島外因為土地供給量較多，可能跌幅會比島內更多一點。
所以你可以對標一下你所在片區的房價，跌幅是否回到了2016年10月份的價格。
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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究巨集觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌短周期，不唯空，不唯多，隻唯實。
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責任編輯：陳靖
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