廣州樓市雙合約亂象仍存 律師指出存巨大法律風險

　　廣州雙合約亂象仍存 律師指出存巨大法律風險

　　許永紅，童海華

　　“雙合約已經是廣州樓市公開的秘密了。”一位購房者向《中國經營報》記者抱怨，雙合約使得首付門檻大幅提高，購房壓力劇增。

　　近日，《中國經營報》記者走訪市場發現，規避限價政策的雙合約亂象依舊泛濫，首付門檻抬高之外，還滋生出變相的首付貸現象。受訪業內人士稱，廣州樓市涉及雙合約問題的項目已接近九成。有律師也指出，雙合約存在很大的法律風險。

　　樓市調控的背景下，雙合約是市場與政府指導價“博弈”的衍生品。受訪專家認為，取消限價政策是解決雙合約問題的關鍵，但從目前形勢來看，限價鬆綁的可能性並不大。

　　相關監管政策缺乏之外，廣州目前對雙合約的打擊並未收到成效。對於雙合約亂象，《中國經營報》記者在2017年已連續跟蹤報導，廣州市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱“廣州市住建委”）相關工作人員也稱，將加強市場監管。不過，時至2018年，廣州雙合約亂象仍然存在，一些項目的首付門檻已經將近總房價的七成。

　　針對如何監管雙合約等問題，《中國經營報》記者致函致電采訪廣州市住建委相關工作人員，截至發稿前，並未獲得相關回復。

　　雙合約橫行市場

　　日前，記者以購房者身份走訪廣州房地產市場發現，雙合約問題依然大行其道。

　　在位於荔灣區的保利和光晨樾，銷售人員坦言因為限價政策緣故，該建案以雙合約形式出售，超出限價部分轉為裝修款。具體來看，一套104平方米的戶型，折後總價約511萬元，其中毛坯購房款為332萬元，裝修款則為179萬元，在總房價中的比重已達到35%。毛坯購房款首期以三成計算，加上額外的裝修款，購房者需要交納的首付款多達279萬元，是總房價的55%。

　　此外，該銷售人員表示，裝修款還可以進行分期，先交20%，即36萬元，余下143萬元需要在一年內交齊。

　　在城市外圍的增城區，保利地產收購中航地產的項目存在的雙合約問題同樣嚴峻。2016年被保利地產並購後，廣州中航城的對外宣傳名改為保利中航城。

　　從銷售人員給記者計算的購房款明細來看，保利中航城一套94平方米的複式住宅，總價為221萬元，裝修款為103萬元，在總房價中佔比達47%，加上三成的購房款，首付款合計140萬元，已是總房價的63%。

　　照此來看，裝修款先交納20%，余下一年後交齊，除此之外，保利中航城的銷售人員還稱，項目可為裝修款提供額度50萬元的五年期貸款。這顯然是變相的首付貸。

　　作為廣州樓市的新進入者，因高價拿地，金融街曾被視為廣州樓市的“過江龍”。位於荔灣區的金融街融禦，102平方米的洋房折後總價625萬元，而裝修款已高達293萬元，是總房價的47%，合計404萬元的首付款在總房價中的比重達65%。

　　除此之外，記者在走訪中了解到，雙合約問題已泛濫於市，項目涉及雙合約問題的房企，還包括金地、越秀地產、中海地產等。

　　“雙合約是廣州樓市很常見的問題。從2016年9月30日頒布調控政策到現在，這個問題已經存在近一年半的時間了。廣東中原地產項目部總經理黃韜告訴本報記者，這期間，因為政府巡查以及建案受到投訴，雙合約現象曾經有一段時間收斂了，“現在涉及雙合約問題的項目，大概涵蓋了廣州80%至90%的建案。”

　　與東莞、佛山等臨近城市頒布嚴厲措施打擊虛假裝修不同的是，廣州至今仍未頒布針對性的監管檔案。對於雙合約亂象，在2017年7月，廣州市住建委相關工作人員曾向本報記者表示，“將加強市場監督，並展開巡查整治工作。”

　　不過，時隔大半年，廣州樓市雙合約問題依然泛濫。而且，記者查閱獲悉，廣州市住建委在2017年第四季度建案開發項目檢查中，並未發現一起雙合約違規銷售情況，與記者走訪市場以及購房者反映的實際情況並不相符。

　　雙合約暗藏隱憂

　　由於雙合約問題的普遍存在，廣州一手住宅房價的官方數據顯然已脫離真實的市場水準，網簽價格與實際價格相差甚遠。此外，購房者承受著高昂的首付成本，以及其中權益風險的雙重壓力。

　　在走訪過程中，有銷售人員向記者表示，增城區朱村板塊的政府備案價約1.3萬元/平方米，而實際平均銷售價格在2萬元/平方米左右。這意味著，網簽價格與實際價格有著近7000元/平方米的價格差，需要以裝修款等其他形式進行“轉移”。

　　“雙合約已經是市場上公開的秘密了。對於我們這種剛需客來說，無形中提高了我們的買房首付成本，使得我們的壓力增加了很多。”近期，打算買房的范羽（化名）看了不少建案，對於雙合約帶來的高首付，他向記者直言很無奈，表示這也是至今仍未買到房子的主要原因。

　　事實上，記者采訪多位剛需型購房者了解到，雙合約問題帶來的高首付是他們買房的主要障礙，雖有怨言，但也諸多無奈，只能默認這樣的買房潛規則。

　　需要注意的是，除了面對雙合約的高首付壓力，購房者同時還面臨著暗藏的糾紛隱患。

　　廣東巨集力律師事務所主任律師呂傳文對記者表示，“購房者和開發商簽署的《購房合約》《裝修合約》雖然合法有效，但開發商通過雙合約規避政府備案價格，對於購房者而言，存在很大的法律風險。”

　　呂傳文指出，當房子出現問題，購房者需要解除合約、返還已付購房款及利息、賠償損失的時候，只能依據《購房合約》上的金額進行處理，這無疑會給購房者帶來一定的損失。此外，由於開發商跟購房者簽署的《裝修合約》是承攬合約，一旦出現退房情況，只能依據《購房合約》的金額退房，裝修費用產生爭議，能否全額退款存在很大風險。

　　“購房者盡量與開發商直接簽署一份《購房合約》即可。”呂傳文建議，如果開發商要求簽署兩份合約即《購房合約》《裝修合約》，那麽最好另行簽署一份真實履行的《購房合約》，避免將來產生法律風險。

　　限價政策難鬆綁

　　所謂限價政策，即政府對新建商品住房實行價格指導，而偏離市場實際情況的政府指導價則是滋生雙合約亂象的主因。

　　2016年10月開始，全國新一輪樓市調控浪潮拉開序幕。廣州彼時明確表示，繼續對新建商品住房預售價格、成屋銷售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。在2017年3月，廣州加碼調控，重申房企應嚴格按照預售許可備案價明碼標價。

　　目前，樓市調控仍在持續收緊，廣州方面恐難有所放鬆。近期，昆明發布新政，對部分區域調整新建商品住宅限售政策至3年；三亞則加碼限價，規定新建商品住房項目備案價格不得超過去年2月份價格。

　　“要解決雙合約問題，關鍵還是要放開限價政策。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志對記者分析，限價政策直接導致了市場價格的扭曲，包括現在的雙合約，也出現一二手房倒掛現象，二手房交易價格比一手房更貴。

　　不過，鄧浩志認為，廣州在2018年暫時還不會完全放開限價政策，至少官方沒有釋放這樣的信號，其他城市也沒有。

　　“現在的樓市政策很難解決廣州雙合約問題，這是一個難點。2018年應該沒有放鬆限價的可能，調控似乎越來越緊。”黃韜分析。

　　一位不願具名的業內專家則向記者表示，目前來看，廣州樓市調控將會延續之前的力度，而且限價直接關係到市場平均價格，如果放鬆會容易導致房價上漲，從而會引發各界關注。“2018年廣州限價全面放鬆是不可能的，但是，假如市場不景氣，在下半年不排除有局部性的松動。”

責任編輯：關海豐