北京樓市“撿漏兒”大法

每天都說房子的日子，多少會讓人覺得有些無趣，所以，今天在說房子之前，先說說古玩這一行。這個行裡，有個外行人聽著羨慕，內行人看著興奮的事兒，叫——“撿漏兒”。

撿漏讓外行人羨慕，多是因為以低價買到了高價的東西，覺得超值；至於讓內行人興奮，則是因為那體現了撿漏者的“眼力”。那意思是，別人都看不出這是一件寶貝，惟獨我看出來了，說明我的“眼力”超於他人。

其實，撿漏兒這事兒也沒那麽玄乎，主要看命。曾有人問馬未都先生，怎麽收了那麽多寶貝，很少看走眼。馬未都的回答是，上世紀80年代，他“喝街”的時候，全社會都不覺得古玩是多值錢的東西，所以，根本就沒人造假，能收上來的基本都是真寶貝。

那時候，馬未都還年輕，還有的是體力，所以，經常幫一些曾經的大戶人家乾一些諸如“搬蜂窩煤”之類的體力活兒，人家一高興，就把他看上的寶貝給他了，有個別幾次，甚至真的是“白給”。如果單純以“價格”遠遠低於“價值”這個角度看，那個時代，遍地都有漏兒可以撿。

如今的這一行，能撿漏兒的機會，幾乎已經絕跡了。如果真有什麽撿漏兒“場面”擺在面前，那80%以上是精心策劃的“局”。畢竟古玩行的老規矩，看走眼了就得認，不能回來找後账，那樣會被圈子裡的人所不齒。所以，這不叫騙局，而隻叫“局”。

古玩現在太值錢，能和古玩比比價值的，恐怕也就是房子了，而且房子和古玩一樣，買對了大抵都會升值。比古玩行更好的一點是，如今在北京的房地產市場，“撿漏兒”的機會仍然存在，而且是實打實的撿漏兒，不是哪個騙子設下的騙局。

北京樓市“撿漏兒”的窗口，大抵是在近1~2年出現的。起因是北京的房地產市場監管部門，對於房地產市場的合理必要調控。若論這種“撿漏兒”的開端，應該是從後期控制預售價格與限競房開始。前者是以市場價拿地，但在後期銷售的時候趕上調控，取證價格低於正常的市場價格；後者屬性上是建案，但出讓土地的時候，就限定了銷售價格。其中的規則，大約是比周邊在售的商品住房低10%~20%。

這就造就了最初招商的中國璽、華潤的昆侖域的一房難求，因為價格確實便宜許多。再到後來，隨著大量限競房地塊的入市，一些純高端、大戶型的項目也以限競房的身份，展現出了這種價格的“殺傷力”。比如，同樣是在二三環這個位置，佑安府，就要比昆侖域、中國璽、西宸天著低上不少。

因此，在這個窗口期殺進去的購房者，大都“撿漏兒”成功，用相對便宜的價格，買到了品質同等，甚至更好的房子。

在這個階段，北京高端建案，以及限競房是“撿漏兒”的絕佳場所。後來，一部分項目，因為在同區域內，沒有在售的建案項目，所以，就直接採用周邊二手房為“錨”，制定價格，於是，更大的“漏兒”出現了，同一個區域的裡新房，比二手房還要便宜，呈現出一種難以名狀的“價格倒掛”。

這樣的狀況，遠一點，在順義新城出現過；近一點，在豐台的總部基地也出現過。市場裡都是明眼人，這樣的機會都不會放過。所以，這樣的項目，也都取得了很好的銷售業績。

不過，攸克君想說的是，這些所謂的“撿漏兒”，還都是在限競房領域，以及新興的內城領域。如今的市場，有更大的“漏兒”出現的趨勢。舉個例子，在北京市海澱區這樣的核心區域，純建案，如果現在有均價在8~9萬水準的項目，那是不是一個“價值連城”的“漏兒”？很簡單，因為周邊的二手房，都直奔10萬/平方米的單價水準而去。

既是純建案，而且，這個項目還不是“一張白紙”從零開始，已經有前期成熟的一期項目入住，這是不是一個更大的“漏兒”？這個項目，就是位於北京玉泉路的歐洲公館項目。

如果諸君記憶力稍微好一點，便知道這是個成熟項目了，一期開盤的時候，因為海澱區玉泉路這種稀缺的地段，也是當年的明星建案，甚至不是想買就能買到的。不過，這個項目的二期，遲到多年，直到2019年下半年獲得預售許可，正式入市。時過境遷，價格非但沒漲，還比周邊的二手房便宜了許多。

更重要的是，歐洲公館是純建案項目，在產品設計、品質，社區服務，周邊環境的成熟度上，顯然和限競房不在同一個層面上。比如，在戶型上，歐洲公館項目的戶型從145平方米~227平方米，頂層還採用了躍層的設計，對於各層次的改善需求，都十分具有針對性。

歐洲公館效果圖

此外，既然是歐洲公館的二期項目，社區及其周邊的成熟度自然是有保證的。一個十分簡單的細節——在園林上，歐洲公館有百年以上的原生樹木。這十分能夠說明問題。這也就是“不是從一張白紙上從零開始”的意義所在，你能買到的，你現在都能看到，而且，價格還比同區域的二手房便宜。

更何況，這個項目還是在海澱核心區。要知道，在北京，海澱是一個新盤供應十分稀缺的地區，如玉泉路一般的海澱核心地區，就更是稀少。而價格與周邊二手房出現倒掛的純建案高端住宅，目前為止，除歐洲公館外，可以說基本為“0”。這次歐洲公館批準的預售價格，似乎是在給海澱的房價“降門檻”。

說到這裡，攸克君覺得諸位應該都明白北京樓市撿漏大法兒的核心所在了：

其一，看大勢，搶窗口。監管部門對於房地產市場合理必要的調控，創造了一個特殊的窗口，這個窗口，能抓住的要抓住，畢竟這是“便宜上車”的機會所在。

其二，在搶窗口的基礎上，如果能搶到核心區域又是成熟項目，那麽則是一個更大的收獲。只是，這樣的機會，實在不多，且買且珍惜吧。