作者｜包包
買房子是一件大事兒，辛苦賺錢攢夠首付再到選房，會經歷一個漫長難熬的過程，好不容易選好了心儀的房子，要記住行百裡者半九十，在簽購房合約這個最後關頭千萬不能松懈，購房合約通常是厚厚一本，簽約現場根本不會讓你逐字逐句地看，如果帶個有買房經驗的朋友一起，他會幫你查看重點部分以及一些初次買房不會注意的小細節。
如果沒有的話，那一定要看看小M下面的購房合約雷區盤點了，不然這幾個雷區可能會讓你分分鐘損失幾十萬的辛苦錢！
“定金”與“訂金”以及“留置金”、“擔保金”、“保證金”、“訂約金”和“押金”傻傻分不清
“定金”與“訂金”一字之差，但法律意義與法律後果大相徑庭。
定金就是一種法定的擔保形式，作為合約履行的金錢上的擔保普遍存在於買賣合約關係當中，在《合約法》、《擔保法》及其司法的解釋中都是有明文的規定的，是有著嚴格的法定的條件的：
（1）定金是必需以書面的形式進行約定的;
（2）定金是必須要實際完成了交付的;
（3）定金的數額不得超過合約標的總額的20%。
在買賣合約中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔與定金數額相等的損失。在開發企業取得房屋合法的銷售證件後，可以收取買房人的定金。如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應雙倍返還定金。
而“訂金”不具有定金的性質，它通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議後，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議。訂金沒有直接的法律規定，司法實踐中一般被視為預付款，如果出現違約情形，並不會發生直接被沒收或需要雙倍返還的法律後果，而是得根據實際情況及各方當事人的過錯來讓違約方承擔違約責任。
簡單來說，一般情況下定金是很難退的，訂金是比較容易退回的。
舉個例子：小M欲購買一個以5萬/平米計價的100平米的房子，認購協議書中規定收取房款的20%的定金，若事後不想買該房子了，那麽這100萬元定金交出去很可能就打了水漂。
不過定金也不是完全沒有可能退。《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立建案買賣合約擔保的，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致建案買賣合約未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，當條件滿足：因合約條款達不成一致意見，且必須是在認購書約定的期限內來簽合約則可以退。購房人須證明這一點，可以通合約條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。
那麽留置金、擔保金、保證金、訂約金和押金又是什麽意思呢？
根據法律相關規定：
《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。
從上述法條可知，留置金、擔保金、保證金、訂約金和押金與訂金一樣，是比較容易被退還的。
綜上所述，只有定金是在購房過程中難以輕易被退還的。要避免定金陷阱，就不要與開發商簽訂認購協議書，即不要交定金。在建案的交易過程中，在簽訂建案買賣合約前簽訂認購書、交定金並不是簽訂建案買賣合約的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂建案買賣合約。如果建案買賣合約簽不成，購房者可以全身而退，不留任何後患。
如購房者一旦決定簽署認購書，應首先仔細審查賣方是否具有開發房地產的資格：各種政府批文即開發企業營業執照、該銷售項目的“五證”是否真實、合法、有效，所售房屋是否設置抵押，土地出讓金是否交付完畢。
抵押付款在合約中的約定
目前，購房者多采取銀行抵押付款方式。但是不論是賣方還是銀行都不能保證購房者一定會獲得貸款，不能獲得貸款的原因一方面可能是由於賣方的項目不合法或賣方撤銷擔保，另一方面可能是由於購房者身份及資信不符合銀行的抵押貸款要求。
現實中，比較常見的情形是因購房者的原因造成銀行不能按時將購房貸款撥入賣方在銀行開立的账戶，賣方未能收到購房者在銀行申請的購房款而又不能就余款的付款方式與購房者達成一致，從而產生糾紛。所以建議在《建案買賣合約》補充協議裡應明確因賣方或購房者的責任造成購房者不能取得購房貸款的違約責任以及余款的付款方式，以便責任明確，減少不必要的法律糾紛。
違約金的約定
在購房合約中，都會涉及“違約責任”，在合約上，如果哪一方有違約責任的話，都是需要賠償一部分的違約金的。違約責任約定不對等加重消費者責任的情況是一種在目前建案買賣合約中最普遍存在的侵權現象。一般有如下兩種：
違約金數額約定不對等。如在某房產公司《建案買賣合約》中，同樣是對雙方“逾期”交款和交房約定的違約金，約定差距甚大。合約約定，消費者逾期付款超過60天，需按天支付違約金萬分之五，而開發商逾期貨房超過60天只需按天支付違約金萬分之一。該合約還在其補充協議中約定，買房人如果逾期貨房款，須按合約總價的20%支付違約金，而賣方違約所付違約金，僅為買房人的三分之一。也有的開發商在確定違約金的時候，如果是開發商自己的責任，寫的是“每月萬分之幾”，但到了業主這邊時，寫的就是“每日萬分之幾”了，每月和每次，這個是相差30多倍的，如果算下來可能相差幾十萬了！所以在簽合約時，日和月一定要看清，別讓開發商鑽了空子！
違約責任的起始期限不對等。某房產公司在其售樓合約中與消費者這樣約定，買方逾期付款超過60日開始承擔違約責任，但對賣方則規定，逾期貨房90日後才開始承擔違約責任。
房屋實際情況與被承諾的一致嗎
之前售樓員口頭上用來吸引你購買的優勢和贈送項目，你都在合約裡找到了嗎？不管之前售樓員說得有多天花亂墜，沒有落實到購房合約裡事後就無處說理。所以有哪些重點的房屋基本情況需要格外關注呢？
1、地址
在簽購房合約時，一定要注意合約上的地址，比如房號，錯一個字都不要簽，因為即使一字之差，但從法律上來說，就不是同一個地方了。如果你簽了這樣的合約，那麽你收到的可能就不是你以為的那間房子了。
2、總價與實際面積
另一個最重要的問題，就是關於房子的房價總額和實際面積，在簽合約前就要確認好。因為通常買到的房子跟合約上是有一些偏差的。小偏差還可以接受，大偏差就不行了。一般來說，偏差不超過3%就算是合理範圍，但是如果發現實際上超過了這個偏差，那麽很有可能是開發商存在著欺騙行為，這時候一定要重看合約，利用法律手段來保護自己的合法權益。
3、交房日期與交房標準的約定
在簽訂合約時一定要確認交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理條款。有些時候銷售說的是2019年交房，結果合約上寫的是2020年，交房時間以合約為準，就只能白白苦等一年。另外，購房合約裡一定要明確開發商逾期貨房的違約責任，注意延期貨房是否有賠償。若合約中未約定違約金條款，應根據法律規定由違約方支付對方合約總價的1％至5％的違約金。
交房標準對精裝房來說尤為重要。交房時的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合約時，需要將收房時的配置標準寫清楚，例如家電的品牌、室內空氣的達標標準等。另外，對於精裝修的房子，合約中對於裝修材料經常會提到某品牌“同等檔次”的要求，通常購房合約上會標注上“後期貨房為同檔次標準”，這裡一定注意應是同檔次品牌，爭取列明裝修材料的具體品牌和規格，如果不行，也要爭取約定，屆時根據實際使用材料的價格返還差價，以減少損失。
4、物業管理
現實中，業主往往與物業產生很多糾紛，為保證自己入住後的權益，購房者應在附件中約定物業的有關情況，包括物業權利的限制、物業費、環境衛生、保安、綠化等。另外，現在很多開發商會直接選聘物業公司，買房協議約定“買受人同意該建案由出賣人選聘的xx物業公司提供前期物業管理服務”，實際上是開發商將物業管理權永久性地壟斷了，即便是日後成立業主委員會，也難以改變。因此需要格外關注物業方面在合約中是如何體現的。
5、公設建築面積
現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公設上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公設面積的數字，而且要約定公設的是哪一部分，要確定公設的位置。
關於房產證的辦理期限和代辦費
有些開發商會以各種理由拖延辦證時間，所以購房者在購房合約裡面要明確約定房產證辦理時間，並約定好雙方違約責任。按照《建案銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。
另外，要注意約定產證代辦費是否遠高於規定。某房產公司售樓合約補充條款中規定，產證代辦費每戶為280元。以江蘇省為例，據江蘇省物價局和江蘇省建設廳於2003年印發的《江蘇省房地產中介服務收費管理辦法》第四條第三項規定：同時代辦兩證（指房屋所有權證和土地使用權變更登記）的，按每戶不超過80元收取服務費。”
合約中的空收據款
購房合約上的“空收據款”也是需要注意的點。一般在簽合約時，不會剛剛好就簽完一張紙，很多時候在合約的末尾，是有空白區域存在的。這裡可以作為一些原合約上沒有列出條例的補充，這是很常見的。但請注意，如果已經和開發商確定合約完善沒問題了，一定要把空白區域用斜線劃去，以免開發商在你不知情的情況下，在空白區域加一些對業主不利的條款。
開發商與購房人的權責認定
1、限制排除消費者與開發商共有權益
一些售樓合約中，開發商經常用明示或者混淆概念等方式，限制和排除消費者對這些共有部分享有的權益。
《物權法》第70條規定：“業主對建築物內住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第73條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有……建築區劃內的綠地，屬於業主共有，……建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”第74條規定：“……佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
例如某房產公司合約中約定，“本項目內的商務樓、經營用房、綜合用房、幼兒園、人防工程、車庫（含地下、地上車庫、車位）等所有權歸屬出賣人”。在該條款中，開發商把佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，同規劃車位或規劃車庫混為一談，排除了業主對這部分車位的共有權利。此時就要注意用法律武器保護自身權益了。
2、擴大法律概念解釋範圍免除自身責任
利用在合約制定中的主導地位，部分開發商還通過在合約中擴大對相關法律概念解釋範圍，或制定違法違規條款，混淆相關概念，規避自身應承擔的法律責任。通常表現為以下情況。
擴大對“不可抗力”概念的解釋。如某房產公司購房合約中規定：“不可抗力是指在出賣方無過錯的前提下，戰爭、恐怖活動、人力不可抗拒的自然災害、施工中遇到的異常困難或者重大技術問題不能及時解決、出賣方無法避免或抗拒的人為因素等情況，包括施工期間，由於政府重大活動規定不得開挖、運土，交通管制，不得施工或市政規劃、基礎設施、配套建設要求的變更等。”以此將自己可能面臨的一切責任全推乾淨。
免除售樓廣告、樓書中應承擔的真實性責任。幾乎在所有的售樓合約中，對售樓廣告和宣傳資料都存在類似於“售樓廣告、宣傳資料等系對不特定人的要約邀請，以政府最終批核和建案預售合約為準。”的約定。但事實上，《房地產廣告發布暫行規定》第三條規定：“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確”。此外，《最高法院關於審理建案買賣合約糾紛的司法解釋》第三條規定：“建案的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，應當視為合約內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
免除造成消費者人身傷害或財產損失的責任。某房產公司售樓合約補充條款中約定：“屋內由售樓方提供的所有電器設備由生產廠商直接提供保修，如果發生因該電器設備質量事故造成人身損害或財產損失，買方或受害方應直接向生產廠商索賠，售樓方不承擔賠償和連帶責任。”但根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條以及《建案銷售管理辦法》第三十三條的規定，在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。《合約違法行為監督處理辦法》第九條也明確規定，“經營者與消費者採用格式條款訂立合約的，經營者不得在格式條款中免除自己的下列責任：（一）造成消費者人身傷害的責任；（二）因故意或重大過失造成消費者財產損失的責任”。
如果遇到以上情況，千萬不能被開發商牽著鼻子走，簽署《建案買賣合約》是買房過程中最關鍵的環節，也是分歧和糾紛產生最多的階段，千萬馬虎不得。
關於補充協議
《建案買賣合約》補充協議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業管理等。這些內容在上文基本都有提到，因此補充協議是非常需要引起注意的。建議購房者在簽約時一定不要局限於格式條款的內容，對有損於自己利益的條款要與賣方協商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。
此外，補充協議還可能在以下方面被多做文章。
補充協議加入不合理條款。例如在合約中把“買方的付款方式和期限”作為補充條款來約定，加重了消費者違約責任。
補充協議約定和合約正文相衝突的內容。例如房產公司在《建案買賣合約》正文中已經約定了買方逾期60天后付款的違約責任是按房款總額的1%支付違約金，但在補充協議中又約定，違約金將按房款總額的20%支付。
約定補充協議效力高於合約正文。例如合約中這樣規定，“若附件或補充條款與合約正文約定不一致的，則以附件或補充條款的約定為準。”
看過了上面的盤點，有沒有倒吸一口涼氣？總之，在簽署《建案買賣合約》前，應對合約條款及專業詞語仔細閱讀、理解，並及時向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行谘詢。簽購房合約時，就算時間再緊迫，也不能隻關注加粗的那些話，不要輕信樓書上的宣傳，更不要輕信賣方的許諾，為了踏實地將房子拿到手，以上這些雷區可千萬不要輕易放過去哦~
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