個人房貸突破20兆後，8000萬平土地“尷尬”流拍

和去年同期相比，今年土地市場出現嚴重流拍現象。

作者 | 全小景

2018年以來，一、二、三線城市輪番上演土地拍賣現場，無一人報價的尷尬場景，土地市場出現大幅降溫。

據東吳證券統計，截至 2018 年 8 月底，全國範圍內已發生土地流拍達807 宗，累計流拍面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。

可以明顯看到，2018年以來，土地流拍現象明顯增加，且下半年仍在加速，8月份流拍建築面積已逼近1800萬平方米，流拍率已達7.05%，創月度流拍率記錄。

數據來源：CREIS，東吳證券

另外，今年以來成交的土地價格也略顯淒涼。

據易居研究院數據，8月份，40個典型城市土地成交溢價率17.3%，環比下降1.7%，同比大降20.9%，創下39個月新低。

曾經的地王們，都謹慎了

曾經的地王頻頻刷屏，動輒斥資上百億，搶拍一塊土地，2018年以來已經銷聲匿跡。

儘管，一線地產商們都拿出漂亮的半年成績單，但各位地產大佬們在業績說明會上的表態，卻都透露著謹慎：

恆大：未來會集中在一、二線城市，三、四線城市的風險在積聚；

融創中國：買融創的房子，不如買融創的股票；

上半年最為激進的碧桂園：將放慢高周轉的速度，加強安全管控。

而下半年以來，各地的土地拍賣數據，正在驗證一線地產商們謹慎的觀點。

背後的原因是：融資越來越難，還債的壓力越來越大。

據天風證券統計數據顯示，2018年到期的房地產相關債務將達1949億元，且主要集中在三、四季度，分別高達932億元、698億元。2019年、2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

另外，據Wind原始數據統計，2018-2021年，房企債券到期金額將逐年走高，合計到期金額超過1兆；如果不計新增債券，到期債券會在2022年大幅下降。

另外，2018上半年A股總資產規模1000億以上的20家房企中，有息負債總規模達1.77兆，較年初增長13.5%。具體統計見下表：

2018年上半年，A股大型房企的有息負債總規模呈現較為明顯的上升趨勢。截止6月底，5家房企有息負債總額超過1000億元，分別是保利地產、綠地控股、萬科A、招商蛇口、泰禾集團。

到期債務高峰期正在來臨，卻遇上去杠杆大背景，房企的融資難度、融資成本都在上升，意味著流向房地產的錢將越來越少。

另外，據東吳證券測算，今年下半年以來，房地產企業的資金充足率（房地產開發資金來源/房地產開發投資完成額）已跌破歷年平均值，且有繼續回落趨勢，印證了房產企業資金短缺的事實。

有業內人士指出，2017年以來，房地產企業的融資全面收緊，開發貸、發債和非標都是收緊狀態，只有ABS還相對支持，中小開發商的太空越來越小，融資難度不斷加大。

風險聚集在三、四線城市？

2018年1-8月份土地流拍的高發區域，主要在三、四線城市。

今年1-8月，全國土地流拍接近807宗，三、四線城市流拍面積佔比高達78%，同比增長121%。6月份及8月份，三、四線城市流拍建築面積均過1000萬平方米。

可見，房地產商們對三、四線城市土地的熱情大不如前。

背後的原因可能與三、四線房價上漲的“引擎”---棚改貨幣化安置，密切相關。

據財新報導，央媽8月份淨增加PSL（抵押補充貸款）共91億元，規模跌破百億，創下去年2月份以來最低，且近3個月，PSL投放量不斷收縮。

圖片來源：財新數據，數據來源：中國人民銀行

棚改貨幣化安置，就是直接給三、四線的棚戶區改造補償貨幣，而大部分獲得補償的居民，第一選擇就是購買建案。

2016年以來，三、四線城市樓市繼續保持量價齊升，使得三、四線城市岌岌可危的高庫存持續下降。

圖片來源：財新數據，數據來源：國家統計局

國家統計局數據顯示，截止2018年8月末，建案待售面積已降至53873萬平方米，相比2016年末的近75000萬平方米，銳減28%，更是跌至近50個月以來最低點。

隨著三、四線去庫存完結，中央定調樓市：“堅決遏製房價上漲”，央行的棚改貨幣化安置大概率將繼續縮減。

恆大任澤平測算預計，2018年貨幣化安置率將降至40%，2019~2020年進一步縮至30%。而貨幣化安置比例每降低5個百分點，三四線城市建案銷售面積增速將降低1.3個百分點。

不僅貨幣在退潮，開發商也在撤退。恆大直言：未來會集中在一、二線城市，三、四線城市的風險在積聚。

居民房貸，已突破20兆

除了棚改貨幣化，另一個樓市重要買家：個人抵押貸款，也正在逼近天花板。

通過統計26家上市銀行的2018半年度財報發現：

26家上市銀行的個人住房貸款餘額合計為20.7兆元，較2017年年底的19.28兆元，繼續增長1.42兆元，增幅為7.38%。

銀行報表中的不斷增長的個人房貸背後，是不斷攀升的居民杠杆率。

據上財高等研究院測算，截至2017年，我國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%，已超過美國水準，更逼近美國金融危機前峰值。

高企的房貸餘額、杠杆率之下，居民繼續加杠杆買房的動力會逐步衰退。

對房地產行業冷、熱的感知最敏感的，莫過於房地產商們。當他們對土地拍賣的熱情大幅度銳減，且更加謹慎，是否意味著未來樓市拐地正在來臨呢？東吳證券認為，土地流拍大量出現，是房產市場降溫下行的重要信號。此輪流拍潮，是房企重品質、穩利潤的自主選擇的結果，或將導致市場需求的萎縮，從而限制房價的上漲太空。

編輯：杜伊妍

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——布留索夫