“舵手”吳向東離職後 華潤置地現人才“缺貨”隱憂

翁榕濤，童海華

在華潤置地有限公司（01109.HK，以下簡稱“華潤置地”）董事會主席這一職位空缺4年後，“舵手”吳向東轉身離開，華潤置地迎來“唐勇時代”。

3月26日，華潤置地發布2018年業績報告。過去一年，華潤置地實現簽約額2106.8億元，同比增長22.3%，簽約面積1198.9萬平方米，同比增長17.6%。

按照克而瑞研究中心公布的數據來看，2018年華潤置地已經成功擠進行業前十。

此前華潤置地曾經歷了高層變動，吳向東離職後，原來擔任董事會副主席的唐勇升任董事會主席，彌補了這一職位的4年空白。

實際上，唐勇作為接班人，自2016年開始就全面主持工作，主導了近年來華潤置地的轉型和發展戰略。

此外，近日澎湃新聞表明，吳向東從華潤帶走了很多中層幹部至華夏幸福，這也引發外界對於華潤人才缺貨的擔憂。

《中國經營報》記者就多元化戰略轉型成效和公司人員變動致函採訪華潤置地相關負責人，截至發稿時未獲回復。

逆周期千億拿地

在全國土地市場探底之時，華潤置地去年卻在逆周期拿地，拿地金額超過千億元。

中國指數研究院的統計數據顯示，從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，土地溢價率同比下滑8個百分點，收金總額縮水近一成。與此同時，全年土地流拍情況顯著增多。全國300座城市合計流拍土地1809宗，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗，廣州流拍7宗；二線城市合計流拍519宗；三四線城市流拍1269宗。

同策研究院院長助理張宏偉表示：“去年房企拿地熱情下降，主要是因為市場預期下行，伴隨著地價下降、資金緊張，房企在拿地上的態度也趨於謹慎。2018年年底到2019年上半年這段時間，房企迎來償債高峰，首要的還是確保現金流充足。”

作為央企的華潤置地在拿地上仍顯得“財大氣粗”。財報數據顯示，華潤置地2018年全年新增103個項目，計容建面2213萬平方米，同比增長84.9%。其中開發物業1938萬平方米，持有物業275萬平方米，共花費1513.5億元，其中權益地價款為1036.8億元。而在2017年權益地價款只有653.4億元，同比上升58.68%。

2016年和2017年，華潤置地新增土儲分別為1052萬平方米和1196.6萬平方米，而華潤置地在2018年的權益拿地金額就幾乎相當於前兩年的總和。

“去年買了很多地，時機是好的，為2019年銷售增長提供了充足的子彈。”唐勇認為，2019年一季度土地市場有明顯回暖跡象，這證明去年的決策是正確的，2019年目前沒有明確土地預算，要根據負債與現金流情況動態決策。

國際資管公司協縱策略管理集團創始人黃立衝指出，作為央企，華潤置地在土地市場探底的情況下加速拿地，實際上有支持國家經濟發展並進行擴張的責任；另一方面，華潤置地作為國有房企，在信貸資金上的成本較低，有充裕的資金進行擴張，這一點是多數民營房企不具備的。

截至期末，華潤置地投資物業總建築面積為921萬平方米，已開業萬象城、萬象天地23個，萬象匯、五彩城12個，儲備項目43個。年內投資物業實現營收95.2億元，同比增長24.5%，其中購物中心營收68.6億元，是投資物業的核心，投資物業整體毛利率為65.9%。

資料顯示，華潤置地在2018年新開8家購物中心，計劃在2019年~2021年分別開業9間、8間和13間購物中心，至2021年底，在營購物中心數量將達到81間。唐勇在業績會上指出，預計2019年租金收入增長應該超過20%。因為公司新開投資物業會保持高速增長，未來三年還會持續有商場開業，給公司未來業績增長帶來持續動力。

分拆業務上市

千億買地，逆周期擴張的背後邏輯是華潤“城市綜合投資開發運營商”的戰略轉型，從開發商到運營商，是近年來幾乎所有地產商轉型的一致路徑。

2018年，華潤置地公布戰略轉型，將從“銷售物業+投資物業+X”的多元化發展逐步向“城市綜合投資開發運營商”邁進。重點涉及城市更新、物業服務、康養地產、長租公寓、產業基金、產業小鎮、文化體育等領域。

華潤置地管理層的思路是，如果哪項業務能進入到行業前十名，就會有一定市場價值，到底選擇哪個新業務是一個動態調整的過程。這家央企的標準有兩個，一方面是對現有業務的利潤貢獻，另一方面是對公司價值提升的貢獻。

在多賽道轉型下，華潤置地也在逐步調整組織架構，準備分拆商業地產和物業管理業務。2017年6月，華潤置地分拆商業地產業務，走出了第一步。商業地產事業部從開發業務中抽離，成為華潤置地的一級組織機構，與開發事業部平級。

而在目前物業管理公司扎堆赴港上市的情況下，唐勇表示：“華潤置地已經在做相應的分拆上市準備了，但是可能2019年還是在準備期，包括全面做智慧社區的升級改造。”資料顯示，華潤置地截至2018年末的物管面積超1億平方米，物管收入達40億元，同比增長18%。華潤置地預計，2020年末在管和儲備的物業管理面積將達到2億平方米。

在本次年報中，城市更新也成為華潤置地布局的重點。年報顯示，華潤在當期完成深圳華潤城的城市更新項目，同時結合粵港澳大灣區戰略，重點布局深圳、廣州、東莞等地，

截至期末，公司跟進的城市更新項目約30個，其中16個已經落地，預計建面2200萬平方米。在業績會上，管理層表示，城市更新項目的收入不會佔公司整體收入太大比例，但這是有含金量的項目，2018年之所以有較高的毛利率，也是源於深圳華潤城的結算。

人事變局

華潤置地在2018年經歷了業績的大幅增長，但在“舵手”吳向東離職後，其人事變動也備受關注。

公開資料顯示，吳向東曾擔任華潤集團助理總經理、華潤置地執行董事，後離職前往華夏幸福出任總裁一職。值得注意的是，在華潤置地發布公告宣稱吳向東離職的同一天，唐勇也正式出任了華潤置地董事局主席一職。

3月18日，華夏幸福公告稱，當日，在其北京總部由董事長王文學主持的董事會會議上，現任首席執行官暨總裁吳向東全票當選為該公司聯席董事長及戰略委員會委員。由此可見，吳向東在華夏幸福的地位再次上升。

吳向東是華潤集團老將，任職超過26年。觀點指數發布的《2018年度中國商業地產TOP100榜單》顯示，華潤置地連續三年奪得榜首。市場普遍認為，吳向東一手締造的萬象城項目，為華潤置地注入了商業地產的基因，從而得以在其他城市複製萬象城的成功模式。

正因為吳向東在華潤置地有獨特的號召力，也引發了市場對於華潤置地高層管理人員流失的擔憂。吳向東離職前後，華潤置地有多位高管陸續加盟華夏幸福，其中包括華潤置地前首席財務官俞健、原華潤置地華南大區副總經理趙榮以及華潤置地商業地產事業部總經理趙煒。

對於吳向東離職後引發的中高層人員流失問題，唐勇表示，吳總服務華潤集團和華潤置地26個年頭，對華潤置地的發展作出重要貢獻。他個人作出新的職業發展規劃，我們都祝他越來越好。其實也沒有什麽人離開華潤置地，可能外界過度擔心了。

黃立衝向記者分析，華潤置地作為國企，本身還是一個人員比較穩定的平台。而出現部分人跳槽的原因，主要還是因為外面可能有更多的機會，而華潤置地內部可能沒有為他們提供一個上升的軌道和機制，或者在工作方面缺乏滿足感。易居研究院中心總監嚴躍進認為，內部如果有多位優秀員工離職，對於華潤置地也是比較大的損失，後續應該強化管理體系，防範離職潮的出現。