頤和不是第一家倒下的房企，也不會是最後一家倒下的房企，百強房企破產的才開始，未來1-2年，至少還會有10家百強房企倒下，從現在開始老於可以和大家數數了。
從來沒有哪一家房企像頤和地產這樣讓人震驚過。
今天輪番被幾個群裡討論轟炸，說某家廣東起家，和恆大、富力一樣老牌的房企，陷入資金鏈困局。有的人說的更狠，直接是：崩潰、生死關頭、枯竭……
這家房企叫：頤和地產，成立於1992年，可能比很多蜜友年紀還要大。
事情起因要從一紙決定書說起。11月，中國證券監督管理委員會廣東監管局官網發布了一份“行政監管措施決定書”。處罰對象正是頤和地產集團有限公司以及其董事長何建梁。
2019年10月10日，何建梁以85億元位列《2019年胡潤百富榜》第472位。
2019年11月，中國證券監督管理委員會廣東監管局官方發布的決定書公開了頤和地產及其董事長何建梁7大違規行為。看完後蜜姐不得不感歎，這家公司真的太狠了，“7宗罪”，每一宗都狠狠地打在這家老牌房企的身上。
2019年，房地產企業為了“活下去”，太難了！
今年以來，房企資金鏈緊張的傳聞一直不絕於耳。
近日，一份廣東證監局行政監督措施決定書，再次揭開了一家資產超188億的“百強”房企的缺錢窘境。
作為廣東老牌房企，頤和地產因“九宗罪”再度陷入漩渦，頤和地產、董事長何建梁雙雙被廣東證監局開出警示函。
其中，更是曝出，大量到期債務違約問題，顯得尤為嚴峻。
據廣東證監局調查，此次頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約，合計金額超過50億元。
頤和地產在年初資管產品出現逾期後，近期再被爆出兩隻債券全部違約，這家與富力、恆大一同成立的“老牌粵系房企”，現金流已接近枯竭。
廣東證監局對頤和地產的調查時間截至5月31日，這意味著，廣東證監局此番查出的問題或許只是冰山一角。
頤和地產，中國房地產百強企業
據官網顯示，頤和地產集團創建於1996年，根植於廣州，擁有四十餘家全資、控股企業的大型集團公司。目前，在全國擁有30多個大型地產項目，遍及北京、銀川、包頭、昆明、鞍山、西安、沈陽、廣州等經濟發達城市和省份的重要房地產板塊。
圖片來源：頤和地產官網
值得一提的是，在其官網首頁顯示，2011-2018年，頤和地產連續8年入選房地產“雙百強”企業。
同時，據Wind數據顯示，截止到2019年6月30日，頤和地產的總資產高達188.7億元，總負債高達135.7億元，資產負債率高達72%，一年內到期的債務餘額超10.6億元。
另外，其於2019上半年的營業收入僅0.86億元，同比下滑超93%，淨利潤更是成虧損狀態，虧損金額達1.15億元。
營收斷崖式下跌，業績虧損，面對資金鏈隨時斷裂的風險，頤和地產無奈“賣身自救”：
2017年，頤和地產就將其位於沈陽的頤和城項目出讓予恆大；
2018年6月8日，珠江實業以“股權+債權”的形式，獲得花都頤和盛世項目公司30%股份；
2019年10月29日，世茂集團收購台山頤和項目。
然而，隨著廣東證監局的調查結果公布，超50億債務違約，意味著，這家曾經的“百強”房企的資金鏈早已斷裂，處境岌岌可危。
雪上加霜的是，頤和地產的控股股東同樣面臨資金鏈斷裂的風險，廣東證監局的檢查情況顯示，其控股股東龍森投資，2018年先後三次將其持有的頤和地產100%股權全部用於抵押貸款。
而，頤和地產危機的爆發，並非個案。
據不完全統計，2019年以來，全行業新增的175隻違約債券中，房地產就有7隻，涉及違約金額139億元，佔比5.51%，包括頤和地產、三盛宏業、銀億股份、中弘股份、華業資本、正源地產等房地產相關上市公司。如果算上建築類企業，違約的債務數量更是高達21隻，違約總金額近500億元。
融資難，中小房企陷破產潮
眾所周知，作為資金密集型行業，房地產離不開融資輸血，然而，今年的融資環境處於持續收緊狀態。
據不完全統計，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。房企融資收緊政策可謂高頻：
4月17日，銀保監會發文直指，繼續遏製房地產泡沫化，控制居民杠杆率過快增長；
5月17日，銀保監會發布通知，嚴格監管資金違規流入房地產；
7月31日，央行表示要合理控制房地產貸款投放；
10月12日，北京銀保監局強調，嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域；
......
在此背景下，各種通向地產融資的通道相繼被切斷，使得房企融資難度進一步增加。
因為沒能找到“救命錢”，今年已有400多家中小房企走向破產。
據人民法院公告網的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量增速有所加快。
而破產名單中，大多數都是中小型房企，且多數集中於三四線城市。當然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。
早在今年6月，銀億股份因為債務違約，已向寧波法院申請破產重整。這家房企顛峰時在2016年銷售收入達652億元，總資產接近800億元。
房地產類信託，突然驟降60%
2019年，對房地產行業來說異常艱難，從信託融資數據來看，更為明顯。
同策研究院數據顯示，10月，40家典型上市房企融資總額僅235.82億元，環比大幅下跌65.80%，創2019年融資歷史新低。其中，信託貸款融資金額僅16億元，環比下跌86.99%。
同時，用益信託數據顯示，10月房地產類信託募集規模為281.72億元，環比大幅減少60.47%。從同比數據來看，房地產類信託的募集規模也下滑明顯，同比減少了33.50%。
隨著規模的減少，房地產信託收益率也出現下滑。
用益信託數據顯示，10月，房地產類信託收益率為7.98%，已經跌破8%，環比下降0.06個百分點。而在7月房地產類信託收益率為8.27%，較6月下滑0.04%。當月在所有的信託產品中，只有投向房地產的信託產品收益率出現下降。
而，房地產信託是信託公司較為核心的業務。房地產信託作為高報酬率、風險可控的信託業務，在信託公司收入中佔較大比重。
自2018年以來，房地產信託行情持續火爆。近幾年，房地產信託餘額佔比持續升高，佔比接近15%，如果加上建築業等相關行業，這一比例將提升至20%以上。這意味著，不斷有資金流入房地產領域。
然而，2019年7月，房地產信託突然被按下“暫停鍵”。據澎湃新聞報導，10家信託公司收到窗口指導，涉及的業務非常有針對性：2019年房地產信託規模，不得超過6月末的規模。
受到嚴監管後，對於房地產信託依賴性較高的部分信託公司，所受到的衝擊也較大。當月，房地產類信託募集規模環比減少近兩成。
對於高杠杆的房企來說，繼銀行貸款、公司債等收緊後，信託通道也被阻，不得不尋找新的融資途徑。
利率超15%！房企將目光轉向海外
國內融資受阻，不少房企紛紛走出國門、境外發債融資。據中原地產研究中心統計顯示，截至10月8日，2019年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。
單單9月份，房地產企業海外美元融資便高達37.97億美元，相比8月的15.8億美元，環比暴增超140%。
這一數字仍在上升。中原地產數據進一步顯示，10月份，超30家典型房企在境內外齊發債，其中，有13家房企的美元債融資計劃總計接近50億美元。而截至11月12日，11月房企計劃及已經發布美元融資金額接近30億美元。
融資成本居高不下，發債利率仍在不斷攀升，10%已不再是天花板。11月份以來，兩家房企發行的優先票據，利率均超過10%。
11月12日，德信中國擬發行1億美元額外優先票據，利率12.875%。
11月4日，佳兆業發布公告表示，擬發行3億美元優先票據，利率為11.95%。
據Wind數據統計，2019年至少已有三隻房地產美元債券的發債利率超過15%。
最近的一次便是在7月10日，泰禾集團（000732）公告，泰禾全資子公司擬發行4億美元債券，債券票面年息15％，每半年支付一次。成本之高令業內驚訝，而泰禾集團2018年淨利潤率為12.6%。
意味著，房企不惜賠錢，也要借“高利貸”維持現金流。
但，這還不是最高的利率。2019年年初，當代置業（01107.HK）發行的一筆美元票據，利率竟達到了15.5%。可見，2019年以來，房企們對資金的渴求度超過了一切。
降價拋售，房企“自救”
面對融資壓力，房企們除了借助外力，對內還得開源節流。
有券商分析師表示，在應對融資壓力方面，房企一方面正在加暢銷售，比如降價促銷，實際上，今年房企的優惠節點都大幅提前，甚至上半年就開始提前搶收。
十一“黃金周”期間，以恆大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷，頻頻刷屏。使得2019年10月，恆大實現銷售903億元，同比大增70.2%，連續2個月創單月銷售歷史最高紀錄。
另一方面，上述分析師認為，目前房企拿地更為謹慎。
據國家統計局數據顯示，2019年1-10月建案銷售面積13.32億平方米，而房地產開發企業土地購置面積1.84億平方米，拿地面積不僅同比下降16.3%，且隻佔銷售面積的13.8%，這說明房企在土地儲備上面有所減少。
值得注意的是，融資額較多的房企，並未將資金全部用在拿地上。
公開數據顯示，2019年前10個月，融資額較多的房企諸如金科、恆大、中南、華夏幸福、富力地產等，並未將融資金額都用在拿地上，尤其是金科股份和富力地產，拿地金額分別佔融資額的53.77%和59.77%。
而更多的房企融資為了償還到期債務，為資金鏈“續命”。意味著，對於現階段房企而言，安全落地至關重要。
業內人士認為，對房企而言，過去高度依賴高成本的非標融資、信託等通道產品的房企會面臨較大的資金問題。隨著融資成本的不斷提升，在還債“雙高峰”與融資渠道“多重封堵”的壓力下，房地產行業的再一次洗牌在即。
有快到期的百強地產信託產品，我們可以以買債的方式幫買過來，相當於繼續融資給地產企業，資金成本年化13%左右，中介費2-3個點。沒有逾期的需要信託公司出證明（不良債權確認函形式）。操作時間金融債一個月內，非金債一個半月。
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