央行重申“房住不炒”定位 嚴禁消費貸款違規用於購房

經濟日報-中國經濟網編者按：央行近日在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制；保持房地產金融政策連續性穩定性；保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。

數據顯示，自去年12月起，我國100個城市新建商品住宅庫存總量連續7個月正增長，樓市呈現“供大於求”的態勢。有專家表示，政策從嚴倒逼房企降價，下半年房企更換推盤策略，降低價格，加速回款以保資金安全已是必然選擇。

央行：嚴禁消費貸款違規用於購房

會議強調要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

座談會分析當前信貸結構形勢，總結交流經驗做法，部署推進下一階段工作。會議由副行長朱鶴新主持，副行長潘功勝出席會議並講話。會議要求，各類銀行要強化問題導向和目標導向，充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性，主動提高政治站位，從宏觀審慎角度審視經營思想、經營策略，重塑和培養經營能力，轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放，加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。

會議強調，當前和今後一段時期銀行信貸結構調整優化要重點做好以下工作。除了認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制，還有要提高製造業中長期貸款和信用貸款佔比。圍繞製造業高質量發展，落實有扶有控差異化信貸政策。合理安排貸款期限和還款方式，增加製造業中長期貸款。根據科創企業、高技術製造業輕資產特徵，培養行業分析和風險評估能力，創新金融產品，提升服務能力。繼續做好小微企業金融服務。注重提升金融服務小微企業能力，改善信貸資源配置、信貸風險評估、信貸政策、激勵考核、金融科技手段運用和盡職免責等，著力構建金融機構對小微企業“願貸、敢貸、能貸、會貸”長效機制。要加大對現代服務業、鄉村振興、金融扶貧等國民經濟重點領域和薄弱環節的信貸支持。

防範違規資金進入房地產

據中國證券報，談及此次央行座談會，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，考慮到後續金融環境可能會有改善，此次會議相當於提前打預防針，防範各類違規資金進入房地產市場。

嚴躍進表示，本次會議明確了房貸政策的連續性和穩定性，也肯定了個人房貸適度增長的模式。後續政策層面和放貸層面不希望出現大起大落，將以穩定為導向。同時，強化對消費貸、理財資金等方面的管控。雖然表面上部分銀行貸款額度較為緊張，但不排除實際過程中仍存在違規資金通過各種渠道流入房地產市場。此外，明確提出對高杠杆經營房企的管控，尤其是對有息負債規模和資產負債率等數據的管控。預計下半年部分房企在發債等方面會比較節製，同時也會積極進行債務的清償，以降低資金壓力。

在信貸方面，中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立認為，後續銀行料減少房地產行業貸款佔新增貸款的比例，包括開發貸款和抵押貸款。為了實現這個目標，預計會采取規模及比例控制措施，甚至提高房地產貸款的利率。

交通銀行首席經濟學家連平指出，目前房地產在金融資源中佔比較高，主要是居民在房地產方面的融資比例快速上升，未來可能會采取比較謹慎的監管方式。“但對於良性的、合理的需求，比如剛需，改善性的住房需求，銀行給予支持是合理的。”

多家銀行消費貸準入門檻提高

證券日報報導稱，多家銀行的消費貸再收緊。多家銀行個貸經理告知：“消費貸不僅貸款利率提高，多項準入條件有了不同程度的提高。”

“我們主要走公積金模型，用公積金繳存基數來反推職工的工資收入，繳存的多少會影響貸款的額度，繳存越多貸的越多。如果部門是國企、事業部門、公務員，貸款額度一般都能申請到30萬元，如果是民營企業一般只能貸款3萬元—5萬元。”某國有大行支行的個貸專員表示，我們7月份停過一次，由於客戶貸款資金用途出現問題，我們行內部進行了政策調整，目前申請消費貸比之前更審慎，入戶提交的資料和環節要比之前多，貸款利率從之前的5.31%上漲到5.88%。

上述個貸專員還表示，有些支行網點要求同一個部門10人起才可辦理，這樣可以降低風險。“建議您最好找你們部門有對公業務往來的銀行，這樣準入審批會更容易。”

另一家國有大行個貸部門的工作人員表示：“消費貸由於很難監管貸款用途，我們行已經不做，目前推出了信用卡分期付款業務，貸款用途只能用於消費，例如旅行、購物等非投資用途。”

“很多銀行已經收緊消費貸，現在不是客戶想不想貸，而是能不能貸到。”某股份製行的個貸部的工作人員表示。該行要求貸款人的部門在準入白名單客戶裡，只有滿足這一條件才有資格申請，貸款利率一般是基準利率上浮50%，年化利率6.525%。

除了準入條件提高，銀行對消費貸的用途、消費範圍也有明確的限制。當記者表示想要申請消費貸時，銀行的個貸經理都會詢問貸款用途，並且明確表示不能用於購房付首付以及投資。同時，有的銀行會要求提供相關證明及合約，甚至是指定的消費合作商才可以。還有銀行要求貸款金額直接打給商戶，以杜絕挪做他用。

政策從嚴或倒逼房企降價

事實上，監管部門始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，並認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制，對房地產市場調控進行加碼。

據經濟參考報，近日，上海易居房地產研究院發布百城住宅庫存報告顯示，全國百城庫存規模已連續7個月保持同比增長態勢，庫存基本面已出現了實質性的轉變，統計的城市住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括預售屋和成屋。

報告顯示，截至2019年6月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環比增長0.4%，同比增長6.0%。值得注意的是，這是庫存連續第7個月呈現同比上漲。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前我國三類城市均步入到庫存同比正增長的通道之中。其中，一線城市預售證管控力度相對減弱，供應放量，庫存同比連增13個月。二線城市也終結了連續46個月庫存同比下降的態勢，目前連續兩個月出現同比正增長。三四線城市目前保持了連續8個月的同比正增長態勢，庫存去化壓力略有增加。

報告指出，6月，監測的100個城市中有61個城市庫存出現了同比正增長現象，漲幅前10名，漲幅均超過50%。

嚴躍進說，從6月單月來看，百城新建商品住宅供應量為5743萬平方米，而成交量為5545萬平方米，樓市呈現“供大於求”的態勢。預計未來政策面以偏緊為主，住宅庫存恐再度上升，房企或加大優惠力度以快速回款。

因此，在重重壓力下，下半年房企更換推盤策略，降低價格，加速回款以保資金安全已是必然選擇。