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惠州房企拿地資金壓力大!

兩年前,惠州樓市啟動調控。經過兩年間的不斷施策和規範,當前市場逐步平穩,調控也成為市場的新常態。

然而市場發展並非一帆風順,記者跟訪發現,市場中的各方應對調控長期處在不斷的博弈之中。例如面對價格監製的規範化,企業採取高低價差備案實現規避,也帶來針對高低價差備案機制的規範。一方面企業不斷尋找政策漏洞實現突破,另一方面助推著政策的不斷完善和優化。

隨著調控措施的不斷深化,企業也逐步意識到並接受了調控的長效化,市場供應和推售也步入平穩。而面對今年市場相對的政策「真空期」,部分企業仍不時會出現違規銷售行為,給市場帶來了不平穩的因素。

如何推動市場的進一步規範發展?記者日前從惠州市房地產市場監督管理工作長官小組辦公室獲悉,該長官小組當前正式成立了房地產市場專項整治行動檢查工作組,正在籌備新一輪的市場專項整治檢查。針對市場出現的違規銷售,以及影響市場穩定的相關市場行為進行嚴厲打擊。

「專項整治檢查將著力於規範市場銷售,鞏固市場調控成果,確保惠州房地產市場持續健康平穩的發展。」該長官小組辦公室相關負責人介紹。

市場環境

調控深化推動市場平穩發展個別企業違規行為被投訴

繼2016年10月啟動調控,惠州當前已經歷兩年時間。隨著限價、限售等舉措的有效實施,市場逐步呈現出平穩局面。

「市場其實是一直在猶豫和反覆的,企業也是在尋找政策的漏洞和突破的太空。」對於這一市場行情,樓市一位專家介紹,無論是最初通過高低價備案逃避「限價」,還是捆綁裝修、停車位等價外加價的行為都是如此,最後只能通過更為嚴苛和具體的措施實現規範。

該專家認為,市場調控延續,越到後面,在市場活躍的企業大部分就開始逐步規範起來。「企業開始是抱有僥倖的,捂盤惜售、延期工程……寄希望於市場調控的解除,而隨著調控的持續,部分企業開始意識到市場調控的長期性,開始習慣這種市場新常態。」

早於今年6月,本報調研團在全市各縣區房地產市場採訪時,各縣區房管局負責人均表達了樓市調控已成為市場的新常態,認為開發企業要充分意識到調控的堅決性,防控風險。並表達了對於違規違法銷售行為「零容忍」的打擊態度和穩定市場的決心。

在調研中發現,博羅、龍門等縣區在堅持調控的背景下,紛紛結合各自區域市場實際不斷精準化施策,在價格監製等調控措施的實施上靈活對待,進一步鞏固了市場的穩定局勢。但與此同時也發現,影響市場平穩的不穩定因素也偶有出現,名巨新城、麗景灣上等少數幾個建案因違規加價銷售等行為遭到投訴。

記者監測惠州市房管局網路問政平台發現,多位名巨新城業主投訴稱被開發企業在備案房價之外加收了3萬—9萬元不等的服務費。在房管部門的回復中可看到,博羅縣房管局調查企業違規行為後已及時採取「鎖盤」處理。同樣因為價外加價行為,惠城區的麗景灣上也頻繁被投訴,同時又因為項目建設與規劃許可有差異被投訴至市住建部門。此外,多建案拒絕客戶使用公積金貸款也成為關注焦點。

「儘管既有的調控政策持續在發力,但對於整個2018年度市場來說,政策環節還是相對比較稀少的。」惠州樓市評論人余鶴皋分析認為,一方面隨著政策發力,市場開始認可這種調控的大環境,大市場向好發展;但另一方面,少數幾家企業又會開始渾水摸魚,藉助調控的平穩期較為隱蔽的違規推售。

行業風險

銀根收緊銷售回款難企業拿地資金壓力大

關注到市場表現,記者注意到,不單是部分企業出現違規行為影響著市場的平穩,年初以來持續收緊的金融環境也拉大了惠州樓市的運營風險。

記者走訪金山湖、小金口、水口和馬安近期推售的幾個建案發現,一次性付款客戶優先安排選房幾乎成了常態。位於水口某推售建案項目行銷負責人介紹,集團公司對於行銷團隊的考核除了房屋銷售,還有一個更重要的指標就是回款率。「達不到回款指標我們就完不成任務,銀行抵押現在基本都要一年半載,壓力特別大。」

「去年底銷售的那一批房源現在還有很多款沒有批下來,現在都不敢去四大行交件了,都是找興業、光大等商業銀行,還得搭配一定比例的理財產品才可能放款。」位於惠陽的某熱賣建案項目行銷總監稱,能夠成功交件就已經不錯了,多久能夠放款就只能等了。

該項目行銷總監直言在現行的環境下企業很難受。一方面企業融資難度大,銀行開發貸都已經停掉了,而且賣了房子長時間無法回款,企業資金壓力大;另一方面銀行利率一個階段調整一次,很多抵押資料遞交時候基準利率上浮25%,但批下來的時候變成了上浮40%或50%,業主投訴不斷,處理起來也非常棘手。

值得注意的是,資金源頭遇阻並未減弱企業市場拿地的熱情。隨著三季度開始的多宗優質地塊掛牌出讓,多家企業加入競奪。繼金山湖宗地被華僑城、華潤和保利三家央企聯合體高價拍得後,13日進入競價階段的編號為GP2018—9的馬安閱糧畜牧場地產經過過百輪競價,中海地產溢價51%,以3.65億元總價拍得,樓面地價達到4114.7元/平方米。

結合市場調控的限價措施,在馬安區域保持在9000元/平方米左右的價格基準下,搭配該地塊要求配建的安置房規模,該宗地的樓面地價給後續開發帶來壓力。

此外還需關注到,在調控不斷深入和信貸環境緊收環境下,惠州市場也正在走向差異化發展。不再是前期暖市環境下有房就好賣的局面,而是優質片區、優質建案項目受到客戶追捧,而部分不受關注的項目則開始推出「一成首付」等行銷手段吸引購房者。

「市場正處在急速發展和急速重整轉型的周期,能否抓住大灣區的機遇加大布局,拿地是關鍵。」世聯行副總經理胡光宇介紹,企業拿地需要大量資金,而房源銷售又無法及時補充資金,這無疑將直接考驗著企的業融資能力,而這也意味著市場運行的風險正在加大,企業入局要更加的謹慎,尤其是中小企業。此外胡光宇對於推出低首付的行為也持謹慎態度,「這樣的市場環境也出現銷售困境只能說項目的價值確實太有限。」

調控勢頭

全面部署專項整治檢查規範市場行為防範風險

結合市場表現,記者注意到,在平穩的市場形勢下,潛在的風險仍然明顯。

如何更為有效地面對市場出現的銷售違規,規避金融趨緊形勢下企業面臨的資金風險?行業相關觀察人士認為,有效的市場檢查可能是不錯的方法。他認為,基於當前較為平穩的大市場環境,在既有調控措施不斷深化且實施有效的情況下,頒布新的調控政策必要性並不大,但又確實需要更有力的重申調控的決心和態度,規範市場的行為,市場整治就是最有效的方式。

記者注意到,在2016年10月發布《關於進一步加強我市房地產市場監督管理工作的通知》啟動調控時,就是跟隨全面部署的「史上最嚴」市場檢查行動得到迅速落地。針對房地產銷售提出明碼標價、預售許可等資訊公示,以及沙盤模型等內容的規範要求,市場銷售行為也得到一定程度的規範。

隨後到2017年4月份調控「加碼」,惠州正式啟動「限售」,對加大對於價外加價、捂盤惜售等行為的打擊。而為了推動調控政策的深化,市房地產市場監督管理工作長官小組部署了長達半年的動態式專項整治行動,對違規的開發企業和房地產中介機構實施全面打擊。

進入今年以來,儘管在年初召開的房地產工作座談會明確定調稱「堅持房地產市場調控不放鬆不動搖」,但是在實施過程中則較為面臨著壓力。相關觀察人士稱,一定程度上,今年以來其實是出現了政策真空期,政府方面主動的行業檔案和銷售規範較少,同時部門間合力也有限,導致針對違規行為的查處無法落到實處。

以惠州房管部門為例,在動態檢查中,針對去年違規加收居間費用的合生上觀國際建案,以及捆綁車位銷售的方直星耀國際實施鎖盤,但當時各部門並未實現有效查處,導致處理過程長達近10個月時間,也未能給市場帶來良好的示範效應。

具體到後續市場調控,記者注意到,多部門聯合開展的專項整治行動將有效展開。記者從市房地產市場監督管理工作長官小組辦公室了解到,該長官小組當前已正式成立房地產市場專項整治行動檢查工作組。將於四季度正式展開專項整治檢查,重點檢查2016年以來的在建在售項目和群眾投訴集中的建案開發項目。

面對這一市場趨勢,胡光宇認為,就當前的市場來說,從政府層面自上而下的規範和肅清市場行為是很有必要的,而且專項整治檢查的部署也肯定是件好事。「在政策調控的真空期,大部分規範經營的企業正在按照調控政策和規則經營,但少數幾家未按照規範實施的企業卻獲取了更大的利益,這已經在一定程度上出現了劣幣驅除良幣的局面了,需要進行相應的規範。」胡光宇說。

檢查內容

發布虛假房源資訊廣告傳播謠言等行為將重點查處

記者注意到,與此前的樓市專項整治行動類似,新一輪的整治檢查行動也將劃分為多個檢查小組,惠州市房管局、市發改局、市住建局和市工商局共同參與,針對全市三縣四區的房地產開發項目及房地產中介機構進行整治檢查。

具體到檢查內容,針對房地產開發項目,價外加價,虛假房源資訊廣告,以及散布漲價和政策變化等惡意炒作行為將受到重點關注。同時對於企業資訊公示等內容和支持住房公積金貸款等內容也進行有力的重申。此外,針對前期建案項目出現的建設與規劃有差別、「零首付」等現象也都將予以規範。

對於房地產中介則將重點查處發布假房源和造謠炒作等擾亂市場平穩的行為。對於「陰陽合約」、炒賣房號和協助購房人偽造材料片區購房資格或貸款等資格的行為也將重點關注。

「新一輪的專項整治檢查將著力於規範市場銷售行為,鞏固和強化前期市場調控的成果,有效地確保惠州樓市保持持續健康平穩發展的勢頭。」市房地產市場監督管理工作長官小組辦公室相關負責人表示。

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