錯過了去年的“金九銀十”之後，樓市在2019年春節後喜迎一波“小陽春”行情。然而，過去3個月裡異常活躍的房地產企業所期盼的火熱盛夏並沒有如期而至，取而代之的是融資政策收緊。
7月12日，發改委發布《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。繼5月17日銀保監會頒布23號文重申嚴格監管房地產融資後，這是兩個月內頒布的第二份明確收緊房企融資的標誌性文件。
“哪裡有漏洞堵哪裡。”同策研究院總監張宏偉接受《華夏時報》記者採訪時表示，5月銀保監會發文之後，國內融資環境收得比較緊，因此房企境外融資最近出現了小井噴，尤其是7月份已經發行了100億左右的美元債。
此時發改委再對海外發債進行規範管理，無疑是從兩頭堵住了房企融資輸血的通路。中原地產首席分析師張大偉認為，2019年第二季度大量房企的大額度融資將會減少，搶地現象也將退燒，尤其對於融資渠道較少的企業來說壓力非常大。
收緊融資的“天羅地網”
事實上，“小陽春”的出現正是由於信貸的寬鬆。2019年一季度，人民幣貸款增加5.81兆元，同比多增9526億元，而2018年一季度的這兩個數據分別為4.86兆和6339億元。分部門看，以個人住房抵押貸款為主的住戶部門貸款增加1.81兆元，去年同期只有1.75兆元。
同理，樓市收緊的信號也由信貸發出。5月中旬，銀保監會發布23號文，要求對表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資、違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資等房地產金融亂象進行重點監管。據統計，上半年各地銀保監會就金融機構資金違規進入樓市開出的罰單超過70張。
房企就此迎來了一個“黑五月”。據同策研究院監測，2019年5月40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較於4月融資總額下降52.07%，僅有2筆融資額度來自境外。其中信託貸款佔比最重，總額100億元，環比上漲32.76%；其次是公司債，總額95.85億元，較上月大幅下降79.74%。
儘管公司債、ABS融資遭到暫停的消息未獲證實，但市場早已風聲鶴唳，草木皆兵。7月11日市場傳言光大信託和國投泰康信託暫停所有房地產類項目募集，儘管兩家公司先後回應稱實為“餘額管控”，但市場轉冷的氣息早已彌漫開來。
然而，6月的融資數據卻逆勢走高。40家典型上市房企完成611.60億元融資，比5月高出了66.2%，一些公司不得不出售項目，通過股權交易回血。其中9筆公司債中8筆是美元債，融資總額224.62億元，環比大幅上漲588%。背後的代價亦十分高昂，境外融資的票面利率普遍比境內融資高，因此房企總體融資成本提高到7%-8%左右，其中中南建設在境外發行了一筆債券，票面利率甚至達到10.88%。
這一紀錄很快就被超越了。7月11日，泰禾集團發行了一筆美元票據，利率高達15%。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年7月以來，房企美元融資計劃已經高達170億美元，刷新了歷史紀錄。儘管成本升高，融資對於房企來說卻是不能放棄的選擇，因為2019年是償債高峰期之一，他們不得不借新還舊，以解決面臨的巨大資金壓力。
房地產金融化帶來高風險
一切早有端倪。
4月17日，銀保監會官網發文指出要繼續遏製房地產泡沫化，控制居民杠杆率過快增長。5月25日，銀保監會主席郭樹清在“2019清華五道口全球金融論壇”發表書面致辭指出，要特別警惕境外資金的大進大出和“熱錢”炒作，堅決避免出成屋地產和金融資產泡沫。
6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上的開幕致辭中，他更直指房地產金融化的問題：近些年來，我國一些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價。凡是靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。
“收緊融資是因為房地產的風險，尤其是房地產的金融風險在增加。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示。在近期發表的2018年中國城市競爭力報告中他的團隊指出，中國居民部門的負債與國際水準比較比率相對較低，尚未出現大的金融風險。不過，值得注意的是企業部門的房地產金融風險正在快速積累，房地產開發企業資產負債率雖有所下降，但總體較高，不良資產率也在快速上升。另外，房地產開發企業的速動比率和現金流動負債比率均低於安全標準，極易引發企業流動性危機。
2019年，過去在房地產政策內容裡很少提及的房地產金融風險被密集點名。據統計，中央各部委今年已針對防範房地產金融風險累計發布過15次講話或政策。
樓市地市雙發燒
而房地產市場當中，風險來自於信貸寬鬆帶來的樓市和地市雙雙升溫。
樓市量價齊漲。根據統計局數據，2019年4月，新建住宅出現了最近4年最高的67城市房價上漲，一二線城市二手房依然明顯上漲，部分三線城市二手房價格上漲幅度也有擴大。緯房指數監測則顯示，2019年3月，142個樣本城市房價平均環比上漲0.344%，10大重點城市二手住房成交量指數超過了前期2017年3月的高點，成為2017年以來的成交量指數最高值。
地市更是持續火熱。根據中原地產研究中心統計，截至6月，2019年上半年50大城市合計賣地20034.4億。在一季度低迷的情況下，二季度土地市場全面復甦，全國土地市場熱度推動熱點城市賣地收入刷新歷史同期紀錄。賣地最多的杭州土地出讓金額達到1444.5億，武漢、北京分別為948.8億和933.3億，蘇州為836.8億。
一些二線城市接連出現百億土拍：4月24日，蘇州土拍一日吸金135.7億元，誕生了吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊的兩個新地王；6月27日，合肥出讓13宗1355.35 畝地，攬金132.43 億元；同一天，武漢集中出讓12宗地塊，也拍出93.5億元的價格。一線城市中，深圳6月24日集中拍賣5宗宅地，成交總價高達223.84億元，這也是深圳近20年來最大的一次土拍。6月的土地市場中，一二線城市單月賣地過百億的城市多達13個，這也是最近一年的高點。
顯然，“小陽春”期間融資難度降低，房企資金面壓力緩解後，拿地積極性明顯提高，戰略布局增量也有所加大。因此儘管未出現地王頻出的現象，但市場預期已經開始有所變化。倪鵬飛對此指出，當前流入房地產的資金收緊，無論對樓市還是對土地市場都起到抑製作用，對房地產投資的抑製更為直接。
尚未真正過冬
張宏偉指出，今年樓市調控的基調是穩房價、穩預期，所以信貸寬鬆對市場影響比較大。從房地產金融對宏觀經濟影響的角度考量，過去2016-2018年三年當中，一二三四線的不同城市房價都快速上漲了一波，需要好幾年的時間去消化過去漲幅帶來的城市發展的壓力。因此，居民杠杆還是要進一步降下來，不然金融風險還是會繼續積累，必然要通過穩地價、穩房價、穩預期來控制系統性風險，在當前這個階段的政策必然有一些維穩的動作。
不過，趨嚴的監管政策之下，房企融資是否真的立刻進入冬天了呢？目前的答案尚未可知。
“當前房企融資仍然在高位。”張大偉向《華夏時報》記者指出。首先中型房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，拿地多也推動了房地產企業的融資需求；另外，因為房企缺血過多，目前房企融資難度雖然比較大，但融資需求依然井噴。
在他看來，美元債對於房地產企業來說並非是主要資金來源，只有部分企業特別是在港上市房企發行美元債較多。在7月份已經過去的11天當中，全國有超過20家房企發行了接近150億美元的美元債，可見收緊美元債的政策預期早就出現。
他進一步表示，從整體看雖然最近房地產企業面臨資金面的多重管制與收緊，但這些政策都不是一刀切暫停，而是加強監管。也就是說對於正常融資沒有影響，但對於大額度融資將會開始明顯收緊。
責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳
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