文｜金衛
黃光裕出獄兩個多月，靜悄悄，但是國美並沒有閑著。
最近，國美系旗下地產板塊的鵬潤集團以40億的總價將北京悅秀城項目賣給了顥騰投資與境外投資人。這是黃光裕出來之後國美的第一次大動作。第二個動作，則是國美和京東宣布進行300億元規模的第一期聯合採購計劃，這是雙方5月合作以來的第二階段，深度捆綁電商。
黃光裕入獄的這十餘年裡，外圍世界早已發生了翻天覆地的變化，國美錯過了房地產的黃金時期，也錯過了電商時代。
現在黃光裕回來了，也是時候做出抉擇了，從最近國美的種種動作來看，賣掉房地產，回籠資金、優化資源配置，守住自家的老本行零售業，與電商巨頭深度捆綁合作，加速線上轉型，則是國美的選擇。
悅秀城之痛
北京悅秀城項目位於豐台區，與北京南站一牆之隔，是一棟12層高的商辦綜合體，總建築面積約13萬平米。該項目此前有過兩次轉型，歷時12年。
最初，悅秀城為大康國際鞋城，2003年，北京大康國際鞋城有限公司被納入國美旗下，由國美旗下的鵬潤地產開發，開業運營後，大康國際鞋城一度成為亞洲最大的鞋類專業市場。
彼時的鵬潤集團，是國美的重要板塊，當時總資產約50億元。除了2003年開發大康國際鞋城，2004年，鵬潤集團還以83億港元的價格收購了22個城市94家國美門市資產的65%股權。
如果不是黃光裕後來出事，鵬潤集團可能會是另外一番景象，而大康國際鞋城也不會淪落至此。
黃光裕入獄之後，2010年，市場首次傳出大康國際鞋城欲以11億掛牌出售的消息，但始終未有合適下家接盤。次年2月，大康國際鞋城因為經營問題宣布停業。在寸土寸金的北京南二環，大康國際鞋城一停業就是好幾年。
閑置兩年後，大康國際鞋城轉型為“國美生活廣場”，引入餐飲、電影院等業態，後改名“悅秀城”。2015年，北京悅秀城正式開業，成為國美系鵬潤地產商業地產新產品線悅秀城的首個正式開業的項目。
但經營不到一年半，作為主力店的自家國美電器就因無法正常經營撤離，此後北京悅秀城更是頻繁傳出商戶糾紛、維權等各種風波，直到2019年宣布停業。
悅秀城，一定程度上代表了國美地產由盛至衰的縮影。
國美系首次涉足地產板塊是在1996年，當時正是中國房地產行業風起雲湧之際，黃光裕提出過“像賣電器一樣賣房子”的口號。早在2008年，鵬潤地產就宣布自身土地儲備超過1億平方米。
其後，國美開始向商業地產轉型，當時黃光裕給地產的定調是，“以物流倉儲地產、商業地產開發為國美地產業務未來核心方向”。
但伴隨著黃光裕鋃鐺入獄的十餘年裡，國美地產陷入了沉寂、轉型擱置，國美由此錯過了房地產行業的黃金期。
國美商都“物歸原主”
除了北京悅秀城運營不佳，國美的還有一個最大的商業地產旗艦項目“國美商都”。
國美商都位於北京市豐台區西南四環外，如今已閑置多年。
2005年，國美開始大手筆布局商業地產，首戰便以8.05億元拿下豐台區中關村科技園的這個地塊，命名國美商都。
國美商都是北京市2005年最大的土地招拍掛項目，也是國美系地產最大的商業地產旗艦項目。
2006年，國美商都開始建設，3年後竣工。公開資料顯示，國美商都總建築面積55.6萬平方米，其中購物中心面積為34.4萬平方米，酒店為5.4萬平方米，辦公大樓為3.4萬平方米。
按照黃光裕的想法，國美商當時被傳斥資30億元，打造全球最大的高科技體驗中心。但是，在5年的開發過程中，國美商都先後更迭了5任總經理；定位從高科技體驗中心、服裝中心到小商品商場，始終搖擺不定。
在黃光裕入獄後的2009年，國美商都最終淪落為被變賣的命運。
2011年3月，國美商都與海航置業簽署協議，海航置業以57.5億元總價收購該項目約56萬平方米的物業資產。
但是，海航置業未在約定時間付足金額。2014年，因拖欠國美商都資產轉讓合約本金約20億元及逾期付款違約金數億元，國美商都以合約“買方違約”為由，將海航置業告上了法庭。其後，海航又以合約欺詐為由將國美訴至北京市高級人民法院。
此後幾年裡，雙方多次在庭上交鋒，至2019年，最高人民法院終審駁回海航全部訴訟請求，宣判國美勝訴。
兜兜轉轉，國美商都又回到了國美手中。
如今，黃光裕歸來，這些物業開始集中處置。悅秀城項目出售後，其定位也將由購物中心轉變為辦公大樓。悅秀城的接盤方顥騰投資董事長遲淼表示：“由於歷史原因，南站區域的優質辦公物業不多，而且空置率非常低，悅秀城的更新改造將有助於大幅提升南站周邊的物業品質和區域形象。”
可以說，國美十年前布局的地產項目，儘管閑置了多年，但依然是塊好資產。
尤其是國美商都，位於寸土寸金的北京核心地帶，周圍有豐台總部基地、萬達廣場、永旺夢樂城等，還有各類商業中心、辦公大樓等，其價值與當年更是不可時同日而語。
一個數據可以佐證是，2015年萬達拿下毗鄰的萬達廣場地塊地價是25.50億元，總建築面積24萬平方米。面積不及國美商都的一半，但地價已經是3倍有余。而去年7月中海地產拿下豐台科技園附近另一宗建築規模約21.6萬平方米的地塊時，價格已經接近80億元。
也就是說，國美商都的價值至少在百億以上。黃光裕歸來，無論是售賣還是盤活，國美商都都是一筆巨大的資產，是國美翻盤的重要籌碼。
目前，房地產的黃金期已過，國美的地產板塊並不算第一梯隊。這一次，黃光裕歸來，國美首先賣掉了閑置已久的悅秀城，能夠有效的回籠資金、優化資產結構，有一定戰略意義，也為國美下一步轉型做準備。
深度布局電商
這幾天，另一則消息是，8月10日，國美和京東宣布將進行300億元規模的第一期聯合採購計劃，這次300億元的聯合採購計劃將涵蓋電視、冰洗、空調、廚衛、小家電、手機和電腦數位產品7大品類。這是今年以來，由零售平台發起的最大規模家電和消費電子行業採購。
今年5月，國美以可換股債券形式引入京東成為戰略合作夥伴，雙方計劃在聯合採購、聯合行銷、物流和家電後服務等層面加大合作力度。兩家企業曾經在家電零售市場酣戰多年，如今因為各自需求走到一起。
這個合作不是浮於表面。兩個多月的時間，國美和京東推進較快，雙方已理順內部流程，在系統上實現了對接，目前國美全鏈接家電商品支持在京東上的國美旗艦店業務的展開，而聯合採購則是雙方合作的第二階段。
儘管蘇寧與天貓因長期合作關係是家電零售市場的第一大聯盟體，但是國美和京東聯合後，很快將形成中國最大的家電採購規模。
對國美而言，由於沒有趕上電商的發展期，現在只能通過與拚多多、京東合作的方式，進入到電商領域。
今年3月，國美官方旗艦店正式進駐京東，4月，國美零售與拚多多達成深度戰略合作，拚多多以總計2億美元的可轉換債券方式對國美進行戰略投資。國美方面回應與兩家的合作時曾表示，我們和拚多多更多是流量，京東是供應鏈和場景端的融合。
作為一家超過30年的老牌線下零售商，國美在全國有2600多家門市、數百個倉儲中心、數萬物流配送人員，這依然是國美的核心優勢。
從目前來看，國美通過與京東、拚多多以深度合作的形式，進入到電商領域。今年7月，京東自營百貨商品陸續上架國美APP，目前已有超過2萬個SKU，國美零售京東實現了雙方在供應鏈上合作的深度對接。
同時，國美零售在全國各地建立超過20萬個社群，可觸達用戶超6600萬人。借助國美APP“門市”國美零售頻道功能全面升級，不斷提升下單轉化率。
對黃光裕來說，入獄這十餘年裡，外圍世界早已發生了翻天覆地的變化，失落的不只是地產項目，還有零售業務。
今年6月，國美零售發布了2019年未經審計的業績報告。報告顯示，2019年國美銷售收入494.83億元，同比下滑7.57%；歸屬母公司股東應佔虧損25.9億元，虧損較2018年有所收窄。從2017年到2019年，國美零售連續三年虧損，累計虧損金額超過79億元。
日前，國美零售發布2020年上半年的盈利警告公告，2020年上半年，國美零售歸屬於母公司擁有者應佔虧損預期將在25億元至30億元之間，而2019年同期虧損為3.8億元。
一個亮點是，2020年上半年國美第一季度的電器銷售收入同比下滑約60%，而第二季度借助線上直播等形式獲得回升，同比下滑幅度收窄至約16%。
國美零售表示，主要原因是數字化本地零售的逐步推進，通過4、5月份成功引入京東及拚多多作為戰略夥伴，國美在上述電商平台的GMV預期增長超過100倍。
“上半年國美的交易總額(GMV)預期與去年同期相比基本持平，社群+國美APP的交易總額(GMV)同比預期增長超過70%，國美零售單日GMV突破10億元。”
可以說，線下零售遇阻，國美謀求轉型到線上，於是追逐直播風口。
如今，黃光裕回來了，也是時候做出抉擇了。賣掉地產項目，優化資源配置，守住自家的老本行零售業，深度捆綁電商，轉型線上。也是目前國美的戰略路徑選擇。
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