每日最新頭條.有趣資訊

泰禾集團負債2112億元 5天賣給世茂集團3家公司

4月20日,有媒體報導稱,泰禾集團(000732.SZ)與華僑城關於廣州院子項目部分股權轉讓事宜的談判宣告失敗。

知情人士接受《中國經濟周刊》記者採訪時說,當前泰禾集團和不止一家公司接洽,均在接觸過程中,該交易還談不上失敗。

雖然廣州院子項目部分股權轉讓事宜還在進行中,但其背後折射的泰禾集團債務問題,早已引發市場關注。

債務問題在泰禾集團4月12日發布的年報中更為清晰。2018年年報顯示,泰禾集團2018年總負債達2112.47億元,較2017年的1813.02億元,增長了近300億元。2019年一季度,其淨負債率達279.19%。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟周刊》記者採訪時分析,“過多依賴融資和進行質押,自然會面臨很多外部的批評。當然,近期全國房企資金面有所好轉,類似企業還是值得關注和肯定的。”

融資成本高:泰禾去年超六成融資為非銀行貸款

與2017年一樣,泰禾集團並未公布其銷售額。但據房地產研究機構克而瑞統計,泰禾合約銷售額從2017年的1007億元,增至2018年的1303億元,同比增長30%。在2018年房地產大調控的背景下,30%的增長率可謂亮眼,但與泰禾集團董事長黃其森定下的2018年2000億元的目標,還是差了不少。

泰禾集團2018年年報顯示,其2018年營業收入309.85億元,同比增長27.35%,較上一年度17.38%的增速大幅提高。

不過,其歸屬上市公司股東的淨利潤(下稱“淨利潤”)為25.55億元,同比增長20.25%,比上一年度24.43%的同比增長下降了4.18個百分點。

為何在合約銷售額、營業收入均大幅上漲的情況下,泰禾集團的淨利潤增長率反而下降了?

業內人士認為,這與泰禾集團負債率較高、2018年為降低負債率而加大回款力度,甚至不惜對部分建案大幅降價並虧本轉讓部分公司股權有關。

有一組數據可為佐證:截至2018年12月31日,泰禾集團的淨負債率為384.88%,較2017年的475.03%下降了90.15個百分點。泰禾集團2019年一季報顯示,截至今年3月底,其淨負債率再次大幅下降,較去年底下降了105.7個百分點,至279.19%。

而在其2018年出售重大股權項目中,5個項目為上市公司共享的淨利潤分別為-200.13萬元,-251.2萬元、550.08萬元、963.84萬元、-2065.64萬元。

值得關注的是,經過一系列回款操作,2018年泰禾集團經營活動產生的現金流量淨額,已從2017年的-125.53億元,增長到了2018年的139.31億元,增加了264.84億元。

現金流回正、負債改善、盈利能力得到提升,似乎一切都有所好轉。

知情人士透露,雖然泰禾集團並沒有定下降低多少負債率的具體目標,但從2018年到現在,其財務指標在持續好轉,估計也會是未來的一個趨勢。

不過,負債總額依舊是壓在泰禾集團身上的一座大山。2018年年報顯示,泰禾集團總負債高達2112.47億元,較2017年的1813.02億元,增長了近300億元。同期,該公司應付利息為14.86億元,較2017年的11.23億元增長了32.32%。

在泰禾集團2018年1375.07億元的融資中,銀行貸款金額僅為247.49億元,佔比18%;公司債(3~5年)為285.09億元,佔比20.73%;而非銀行貸款佔據了大頭,達842.49億元,佔比達61.27%。值得注意的是,在泰禾集團的融資中,非銀行貸款的融資成本最高,年利率為9.17%,高於銀行貸款(7.64%)、公司債(7.36%)。

泰禾集團也意識到了這一問題,並開始著手處理。據知情人士透露,2019年一季度,泰禾集團有息負債環比減少100億元,淨資產規模持續增加,顯示其公司財務安全性在提升。

嚴躍進在接受《中國經濟周刊》記者採訪時分析,對於泰禾來說,業績增長說明其規模在擴大,但是受到房地產市場的調控和同類企業項目競爭,其實也面臨著很大問題。“從當前企業的負債數據看,目前總體上在下調,說明企業在積極把控風險,即不斷降低企業負債。但是負債相關數據還是偏大,後續依然是有壓力的。”

增收壓力大:“壹號搶收計劃”以價換量?

從2011年借殼上市時的82.28億元,到2018年的2431.36億元,泰禾集團的資產總額7年間增長了28倍多。

有業內人士認為,大舉借貸曾是泰禾集團快速增長的“法寶”,但這一“法寶”,近年來已成為泰禾集團沉重的包袱,並拖累了其擴張的步伐。

2018年泰禾總資產同比增長17.8%,這一數據在2017年達到了67.33%。2011—2017年,其總資產年度增長率一直在30%以上,即便是在房地產行業低谷的2015年,增長率也達到了35.85%,在2013年增長率甚至還達到了161.53%。

泰禾集團的腳步正在放緩。

克爾瑞的數據顯示,其合約銷售額雖然2018年增長了30%,但與其2017年151.7%的增長率,有較大幅度的下滑。

“企業經營是階段性的,若一個階段就是需要拿地擴張,錯過這村很可能就沒這店了。但也不能總是一直激進擴張,規模到了一定階段,會從外擴轉向做內功。”上述知情人士對《中國經濟周刊》記者說。

開源節流成了泰禾集團2018年的工作重心。2018年年報顯示,其投資活動現金流出較上年數減少47.09% ,籌資活動現金流入減少25.92%。

不過,高周轉和回款,才是泰禾集團近期的重中之重。

“回款是剛性指標,所有的考核都以回款為中心。”泰禾集團董事長黃其森在2018年3月份的北京經營例會上強調說。

泰禾集團也曾對投資者表示,公司2018年重點執行高周轉策略,新增獲取土地項目一般要在6—8 個月後具備銷售條件(一線城市除外)。

據業內人士介紹,由於泰禾集團主要在一二線城市布局,且持有大量高端產品,這些項目周轉速度較慢,且預收款金額與回款速度較低,給泰禾集團的快速回款帶來一定的壓力。

按照泰禾的一貫風格,只要扛得住,不會降價換量——2004年在北京開始的中國院子項目,到2012年竣工,但到現在都沒有銷售完畢。

這一風格在2018年也被打破。

同樣位於北京的西府大院,泰禾集團2014年拿地時,折合純商品住宅樓面價達8萬元/平方米。據媒體報導,泰禾集團對於西府大院的期待是單價15萬元以上,然而受製於北京的限價政策及2018年普遍轉冷的市場環境,始終沒能達到這個預期。最終,西府大院在2018年10月底以11.3萬元/平方米的價格取得第一批預售證。

泰禾集團的快速去化,為其帶來了大量的現金流。

2018年年報顯示,該公司第一季度經營活動產生的現金流量淨額還是-45.99億元,到第二季度時已由負轉正,為40.78億元。雖然第三季度快速降至6.83億元,但第四季度又暴漲至139.69億元。也就是說,僅2018年第四季度,泰禾集團的經營活動產生的現金流量淨額就增長了超過130億元。

嘗到甜頭的泰禾並沒有收手。

2019年2月,泰禾集團又開始“壹號搶收計劃”。公開數據顯示,泰禾集團北京4個項目中單套房產最高降至900萬元,特價房源更是降至8.8萬元/平方米。僅在2月份,泰禾集團靠著“壹號搶收計劃”,就回款了50億元。2019年一季度,泰禾北京區域實現100億元的銷售業績。

據報導,在4月3日的總結會上,黃其森部署下一階段工作時再次強調了高周轉的重要性,“時間就是金錢,效率就是生命,高負債的地產行業更是體現得淋漓盡致,我們和先進企業相比,差距太大,要嚴格按照節點和目標落實工作。”

變賣資產:5天賣給世貿集團3家公司,回血28億元

除了銷售新房,泰禾集團也在尋求轉讓部分子公司(項目)的股權。

有分析人士稱,單純靠加暢銷售所帶來的那些回款,想快速扳倒當前的負債大山較難,賣股權與引進戰略投資者,才是泰禾解決當前問題的關鍵。

2018年12月14日,泰禾集團公告稱,其全資子公司所持有的福州泰航房地產開發有限公司、福州泰福房地產開發有限公司和尤溪泰禾房地產開發有限公司100%股權,均被轉讓給福州運成興通實業有限公司,交易對價6.35億元。

今年3月,泰禾集團又開啟了賣賣賣的模式。

3月23日,泰禾集團將全資子公司持有的杭州藝輝商務51%股權出售給世茂股份旗下公司,交易對價為3.79億元;3月25日,泰禾集團又宣布轉讓南昌茵夢湖項目4家標的公司各51%股權及相應債務給世茂股份,交易對價為18.06億元;3月27日,泰禾集團全資子公司再次轉讓其持有的漳州泰禾房地產40%股權給世茂房地產持股公司,交易對價為6.34億元。

短短5天內,泰禾集團3次向世茂房地產出售資產,回血28.19億元,並甩掉了超過10億元的貸款包袱。

或許這並不是結束。據報導,世茂集團董事局副主席許世壇在2018年業績會上表示,最近和泰禾在項目上的收購,是雙方戰略合作的一部分,不僅限於一兩個項目,陸續還會有其他項目。

嚴躍進接受《中國經濟周刊》記者採訪時分析,此類股權拋售有助於緩解資金壓力,本身也降低了項目去庫存的壓力。“從此類企業的負債數據看,若是偏高自然是有壓力的,或者說容易放大風險。引入戰略投資者有助於降低資金壓力,減少借債。”

《中國經濟周刊》就泰禾集團負債率、回款情況、未來發展規劃等問題向泰禾集團發出採訪函,泰禾集團工作人員稱,因涉及到上市公司年報數據,不方便接受採訪,一切以公司公告為準。

獲得更多的PTT最新消息
按讚加入粉絲團