“城鎮化仍能提供8年左右的住房需求”

博鼇房地產論壇現場。 資料圖片

8月6日-9日，2019博鼇房地產論壇在海南舉行。為期四天三晚的交流與分享，吸引800多名房地產及相關行業的行業嘉賓、地產精英出席。

從兩年前開始的宏觀調控，“從限購、限貸到限價，以及各種其他的行政措施，嚴厲程度大大高於往年”。在國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華看來，這場嚴厲的調控至今為止正在改變市場的預期，也正在改變地產商的命運。

“嚴調控下的地產形勢”會怎樣？在8月7日上午舉行的“博鼇鏗鏘行主題討論”以及第一場“地產精英博鼇論劍”，邱曉華、陳淮、陳啟宗、樊綱、巴曙松、賈康等名家大咖各抒己見。

邱曉華：

庫存已進入較低區間

在國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華看來，因為政治局會議重提房住不炒，明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，給市場提供一個最明確的信號，“穩增長的重點不再是以房地產來刺激，而更多的是以穩製造業的投資，以開拓國內的消費來應對”。

邱曉華表示，正因為這一導向，7月份以來，金融監管部門再一次收緊有關房地產融資環境，“可以預期這個政策還會持續，對地產商而言，融資的嚴峻性要充分地看到”。他認為，下半年的房地產市場景氣可能會有所下滑，地產投資的速度會放緩。

不過，邱曉華從居民杠杆率有空間、中國居民儲蓄率仍高於其他國家及城鎮化空間分析認為，中國未來的房地產仍然有成長的空間。

邱曉華表示，房地產市場仍然有空間，從城鎮化和改善性需求角度看，從2018年到2025年這個新進程可能還有1億多人要進入城市(不包括已進城的、棚戶區的)。此外，25—40歲購房主力人口減少2800萬，城鎮住房配套率從75%提升到90%，還有5000萬套改善性的需求來看，“按照每年500萬到600萬套來講，仍然能夠提供8年左右的需求”。

邱曉華認為，當前庫存已進入到較低的區間，已接近供求緊平衡的界限，不少地方已低於政策的庫存水準。因此，目前的庫存也需要進一步提升。

樊綱：

幾萬家房企不會生下來就永遠活著

在著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱看來，市場不均衡的重要問題就在於需求旺盛、供給跟不上，甚至需求可能是正常的，而供給是受壓抑的，因此造成價格上漲。

他認為，過去相當長的時間，城鎮化的戰略，給小城市、小城鎮增加土地供給，鼓勵建房；嚴格限制大城市，而人又遷移進大城市。大城市需求旺盛不供給，結果造成供求關係嚴重失調，造成大城市的價格暴漲、小城市庫存積壓，形成房地產市場兩極分化。

樊綱表示，在供給側調整下，一些小的、效益不好的房地產公司在面臨兼並重組或者是倒閉。“這不一定是壞事，幾萬家房地產公司不會生下來就永遠活著，任何一個產業都需要一輪一輪的重組，都需要優勝劣汰”。樊綱指出，如今住房需求仍然不斷湧現，“一年房地產銷售額15兆元，需求還在增長，如果沒有一些抑製措施，可能還會增長得更快一點”。

他認為，當前的購房需求基本上是壓製的。“之所以現在的房地產價格還在不斷地上漲，特別是一二線城市還在不斷漲，跟這一塊需求密切相關”。

樊綱指出，目前限購政策確實起到抑製總需求的作用，但限購不讓買房子並不是經濟手段。因此如果想要長期的平衡和穩定發展，需要進一步推動長效機制的落地。他認為，現在真正是房地產稅落地的時候了。

賈康：

房產地稅預計最快還有3年多啟動立法

“預計大約還有3年多，人大會明確給出信息，啟動這個(房地產稅)立法”。在昨日下午的論壇上，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、中國財政科學研究院研究員賈康在談到房地產稅的立法問題時表示，中央的態度，最權威的信息源於十八屆三中全會的60條，就是加快房地產稅立法，並及時推進改革。

“這個房地產稅的立法，指的是不動產住房保有環節上要從原來的無稅變成有稅的狀態，而立法先行、稅收法定，這是確定的基本原則，必須要走完立法程序，它才能考慮怎麽開征的問題”。賈康指出，中國在改革試點過程中有物業稅模擬空轉，後來又有上海、重慶的兩地房產稅在本地試水，“現在最權威的官方信息是說，這樣一個改革的立法要在本屆人大任期之內完成”。

賈康表示，本屆人大現在已經運行一年半以上，還剩3年多時間。啟動這個立法的標誌應該是進入一審，然後討論多年的法律的草案應該公之於眾，接受所有社會成員提出意見建議。然後要有它的比較規範的二審、三審程序，不排除進入四審，“整個立法過程要多長時間才能完成，現在是不好預測的”。

采寫：南都記者 邱永芬