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昆明樓市之春:“這裡有20年前的北京購房政策”

藍天白雲下的昆明景象

中房報記者李葉丨北京報導

四季花開,陽光燦爛,空氣清新,生活舒緩,充滿民族風情。昆明是人們向往的城市。

地理格局上,昆明是中國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的門戶。這些得天獨厚的優勢在過去的時間裡造就了昆明旅遊業的飛速發展。

這成就了昆明樓市的天然價值性和歷史周期吸引力。

截至2018年4月,昆明房價已連續上漲23個月。4月底,住建部約談了昆明等12個房價連續上漲的城市政府負責人。中國房地產報記者統計,目前已有成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安、太原7個城市陸續更新了樓市調控措施,頒布嚴格的房地產政策,遏製投機炒作。

半年裡被兩次約談的昆明,則保持著緘默。

從時間軸上觀察昆明樓市,經濟學供求關係已經被擴展,“求”已經不是一個常量,昆明的購房預期不斷被提高。2010年以後,為遏製部分城市房價出現新一輪過快上漲問題,國家實施了一系列抑製投機投資性需求的差別化信貸、稅收等綜合性政策措施。2011年3月,昆明實施了限購,此後3年限購期間,建案銷售增速逐步放緩,市場供求關係發生明顯變化。供大於求、庫存消化困難,成為昆明樓市主基調,2014年8月,昆明取消了限購。

2015年,國家“3?30”救市新政頒布,央行、住建部、銀監會共同宣布,下調二套房首付比例至最低四成;財政部、國稅總局則宣布購買兩年以上的普通住房對外銷售免征營業稅。“3?30”新政被喻為2014年樓市進入調整期後,救市力度最大的一次。

雲南更是從 “省8條”,到 “昆19條”,再到 “昆8條”和“雲20條”,不到半年的時間裡頒布了50余條救市新政。即使到2017年初,全國調控政策密集頒布,昆明依然在悶聲去庫存。不同的是,救市和去庫存為主的這3年,昆明房價逐年遞增,被當地人評價為“漲價去庫存”。

房價的爆發式增長再次引起注意,2018年首次被約談後,昆明在3月1日頒布了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“昆十條”),意在為樓市降溫,調控的結果卻不盡如人意。

根據中國房地產業協會發布的中國房價行情數據顯示,2018年4月昆明房價環比上漲2.54%,同比上漲23.91%。

即便如此,相比熱點一二線城市,昆明房價還是具有競爭力。2018年春節過後,浙江溫州炒房團團長陳均就先後帶領著兩批炒房團到雲南。這裡有他去年下半年就看好的昆明,“這個城市目前不屬於限購範圍內,可以享受不限購不限貸的政策,且是急需發展的城市。最重要的是,這裡還處於價值窪地”。

昆明滇池上的紅嘴鷗

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“有形的手”遇到“無形欲望”

2018年3月1日,首次被約談後,昆明頒布了“昆十條”,要求調整新建商品住宅限售政策,昆明主城二環以內區域以及南市區實施3年限售政策。此外,“昆十條”還提到,住房公積金貸款最高額度下調為單職工繳存家庭30萬元,雙職工繳存家庭50萬元;調整公積金首付比例,對再次申請使用住房公積金個人貸款購買住宅的(含原有一套住房貸款已結清),最低首付款比例不低於50%。

此次調整並沒有得到當地市民的認可。市民李先生分析,“繳存公積金的職工”意味著是在昆明工作,為昆明做貢獻的常住人口。可是公積金政策把繳存年限擴大到了一年,而貸款限額收緊到了“單職工繳存家庭30萬元,雙職工家庭50萬元”。有數據顯示,昆明外來購房者佔比60%左右。這在傷害了剛需的同時,卻打擊不到外來的炒房者。

李先生的話很快得到了印證。

4月22日,海南突然限購,規定從當天起,非海南籍人士在海南買房,需要提供2年以上在海南繳納個人所得稅和社保的記錄,而在海口、三亞等熱點城市,需要提供5年以上社保記錄。此限購政策一出,即刻封殺了外地人在海南當地買房的可能。

“海南之後是雲南”的聲音旋即響了起來。有分析稱,旅居方面,雲南是唯一能和海南相提並論的省份,加上“昆十條”對外來購房者並沒有阻力。昆明無疑是一塊價值窪地。

中國房地產報記者通過電話聯繫到了昆明的一位房地產銷售顧問,“‘昆十條’頒布以後,房價也在持續上漲。海南限購後,雲南作為投資替代,房價未來肯定還會漲,只是慢漲與飛漲的區別。”

“估計馬上又要出新政策,以後買房或許變難。”該銷售顧問還透露,公司項目附近有個建案原定5月中旬以後開盤,但提前到5月5日開盤了,外地人全款一套一套地買進。

對於將來卻還未來的新政,反倒在目前有購房意向的市民裡引起了恐慌。剛參加工作一年的小馬就在父母在資助下,貸款買了人生第一套房。“原來是打算靠自己多努力幾年後買房,但是看現在的趨勢真的有點慌。”

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“20年前的北京購房政策”

5月19日,住房城鄉建設部印發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆,並對進一步做好房地產調控工作提出明確要求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者採訪時表示,住建部此次發文,實際上也是對近期各地房地產調控的一次明確答覆,即當前房地產市場出現了過熱苗頭,必須進行管控。從調控的內容可以看出,其針對了近期的一些熱點進行了專門的調控內容部署,明確了地方政府的調控責任製。

他還認為,任何一個城市調控都會有它的前提,昆明這座城市的特殊性,跟其他城市不一樣,昆明屬於此前價格被低估的城市,而不是其他價格被透支的城市,這也使得它的調控會比較困難。

昆明作為一個旅遊城市,其定位是開放、包容,加之工業及創新科技類行業的發展相對不高,因此需要大量外來人口、企業的進駐;當前房地產是昆明的支柱產業之一,外來炒房客帶來的資金也是提高財政收入的重要來源。雲南跟定位相同的海南不同,海南在中央政府的支持下要建一個世界級的自貿港,自貿港建成再輔以海南的旅遊,財政收入並不用擔心。

雲南則不同,目前並沒有出現重大政策利好,部分財政收入還得靠著房地產。用限制戶口購買的方式進行限購,不利於昆明的長期發展。

關於昆明為何遲遲沒有更新調控,嚴躍進解釋,政策來得早與晚並不要緊,即便新政不頒布,對原有政策的督查到位也很關鍵。

克而瑞數據顯示,截至4月份,昆明樓市消化周期只有6個月。在價格上,市場基本無均價1.2萬元以內的房子。

4月,昆明因新房源預售證發放停止,供應量基本與3月持平,為40萬平方米,成交環比上漲高位運行,新開盤6個項目平均去化率在九成以上,住宅市場熱度持續高漲,新項目和在售加推項目價格均成上揚趨勢,項目價格均在12200-19000元/平方米之間,高於市場均價水準。因政策上無嚴格限購要求,因而外地購房客戶數量較多。

土地市場供應量則繼續下降,新增供應9宗,商住類用地成交15宗地,其中14宗底價成交,只有1宗高溢價成交。

呈貢新區。這個曾經被戴上“鬼城”帽子的地方現在樓市火爆

一位投資客說,昆明附近一個項目的開發商為了吸引人們前去,甚至開出了299元住五星級酒店並享受接送機和溫泉、遊船等服務項目。

“可惜手慢沒有搶到。”浙江炒房團裡一位來自杭州的投資客說。不少投資客出手闊綽,全款一次性購買了五六套。

但也有不少全國性客戶看中昆明而買房是因為可以辦理銀行貸款,“首付比例才20%、30%,利率相對也優惠,簡直就是20年前的北京購房政策。” 杭州這位投資客說。

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