全球最貴樓市撐不住了？我們的房價何去何從？

摘要：每一座城市都有他自己的發展周期

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

有報導顯示，　香港樓市在三季度經歷了藍籌盤降價、“準地王”流拍、違約率急升之後，再次遭遇重大打擊。

據美聯物業數據顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個月最低水準；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，為9月份的一半左右。不僅剛需盤受挫，豪宅市場也風光不再。

10月中旬香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計房價將下跌。

多家機構也對香港房價發出預警。香港樓市的轉捩點來得比預想更早，霸屏“全球最貴房價”的香港將從神壇跌落。

1997年香港回歸，彼時，香港作為創造經濟奇跡的“亞洲四小龍”其中一條龍，以彈丸之地和不及內地千分之六的人口數量，創造了相當於當時大陸近20%的GDP。

以此同時，香港的房價也是開始一飛衝天。

國際清算銀行（BIS）曾統計了1970-2017年，這50年裡23個經濟體房價年均增速，平均為6.5%，折合累計漲幅為20.6倍。

其中我國香港排在第一梯隊：漲幅為40倍以上，或年均增長8%-10%。同在第一梯隊的還有南非、紐西蘭、西班牙、英國、澳大利亞、愛爾蘭等，其中漲幅最高的為南非85.2倍。相比之下我國香港似乎還好：20.1倍，但他的速度快啊：年均增長8.4%。

單獨看8.4%這個漲幅，其實也還好，畢竟這兩年我們已經被部分城市，每年動輒百分之十幾、幾十甚至上百的漲幅五雷轟頂過了。

我國香港呢？儘管期間有過短暫的大跌，但總體來說漲幅依然不小。放到50年的歷史長河中看，平均每年的這個增幅確實比較嚇人。

就在今年上半年，香港也加入搶人大戰，宣布將推出一項為期3年的“科技人才入境計劃”。背後的深意不言而喻。

如今的香港房價多少？從美聯物業官網可以看到，2018年9月全港均價為13561港幣每平方尺，換算成人民幣就是每平米接近13萬。

需要注意的是，美聯物業的房價走勢2008年至今，是根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而1997至2007年則以50個屋苑計算。數據或有局限性，但也具有很強的參考價值。

香港的樓市輪回，來得比預想中更早、更突然。今年上半年，全球多地樓市出現小幅下跌，但香港仍保持了較高的增長態勢。

數據顯示，截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續八年穩坐“全球房價最難負擔的城市”之首。

難怪連著名影星劉德華也開始呼籲，“香港曾經走的很快，但近年外面世界也都越走越快，當全世界都向前走的時候，我們香港又在做什麽？”

“買不了房子，租不起樓……”

今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現了降溫的跡象。根據中原城市領先指數，2003年以來翻了超過兩倍的香港二手房價格自9月初以來下跌約2%。

被視為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊房價出現大幅下跌。

話說回來，香港的樓市已經牛了很長一段時間。而如今的香港，已經褪去了當年“亞洲四小龍”的光環，經濟緩慢增長。房價自然也沒有往日的瘋狂。

隨著大陸經濟的騰飛，香港經濟總量在國內的佔比已不到3%。並不是說香港發展不行了，而是每一座城市都有他自己的發展周期。

現在又是誰的周期呢?

就內地而言，在這一周期內，我們的房價也漲的差不多了。較大體量的城市，在沒有外力的情況下，相關方已經默認其一定的房價。

如今的國內外形勢，波動太大都不被允許。我們房價到底能不能控制住，頂層看巨集觀背景、貨幣政策。

不過杠杆遊戲一直認為我國香港只是個例，因為其地域局限性和歷史特殊性擺在那，即便是內地的深圳，今後以及現在，在他面前房價估計也只能望其項背。

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