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剛剛,樓市吃了兩顆“定心丸”!

5月17日)上午,在“國家發改委”舉行的新聞發布會上,給樓市送上了“一大一小”兩個定心丸。

消息一:特色小鎮建設正逐步回歸理性,淘汰整改了427個“問題小鎮”。

消息二:“國家發改委”新聞發言人孟瑋重申了“宅基地管理三大原則”——城裡人到農村買宅基地的口子不能開、按規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破、嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

如果說“消息一”對樓市來說是一個“小利好”,則“消息二”則是“大利好”。

關於“特色小鎮熱”和“整頓特色小鎮”,我之前多次在專欄裡涉及過,還把一些冒牌小鎮的房子定性為“危險”,勸大家不要買。

發展“特色小鎮”,是國家建設美麗鄉村的一個重大舉措,不僅可以帶動產業聚集,還可以促進旅遊業的發展,縮小城鄉差距。

但“上有所好,下必甚焉”,很多以房地產開發為目標的熱錢開始湧入,甚至一些P2P公司為了集資,也摻和進來。比如最近出事的杭州金誠集團,就通過幾百個私募基金、理財產品籌集大量資金,這些資金疑似流入了特色小鎮項目。據稱金誠集團跟10個省的地方政府簽約了59個小鎮,“政府項目簽約量”號稱5700億元。

沒有產業、沒有基礎設施支撐的“人造小鎮”,最終只能是一地雞毛、死路一條。官方意識到了風險,從去年開始下文整頓。對於缺乏特色產業、房地產導向明顯的,要求全面整頓。目前,427小鎮被淘汰。

想想看,如果這427個小鎮的房子對外發售,將套牢多少投資者。而小鎮如果“過熱”、過於偏重房地產,顯然會分流城市裡的“購房資金”,對國家力推的城鎮化構成干擾。

整頓“小鎮”、給“小鎮”擠泡沫,是樓市的一個“小利好”。

至於“宅基地管理三大原則”,則對樓市構成大利好。

很多讀者還不知道,農村宅基地的規模是什麽概念。

“國家發改委”新聞發言人孟瑋介紹說,農村宅基地總面積很大,超過農村集體經營性建設用地和城鎮建設用地之和。

看懂了嗎?“農村集體經營性建設用地”和“城鎮建設用地之和”,都沒有全國農村宅基地面積大!

也就是說,農村宅基地的總面積超過了“中國所有城市的建成區面積”!

此前,曾擔任過中央財經領導小組辦公室副主任,目前擔任全國政協經濟委員會副主任的楊偉民曾對媒體透露:農村空置宅基地有3000萬畝,相當於目前所有城市建成區的37%,比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

1平方公里等於1500畝。3000萬畝,就是2萬平方公里,大約相當於10個深圳的面積。如果分攤到全國5.64億農村常住人口頭上,人均閑置了35.5平方米。注意,這35.5平方米是土地,不是建築面積。

這的確是令人震撼的數字:在中國城鎮化率接近60%的時候,城裡人為了解決住房問題而佔用的土地,都沒有農村空置的宅基地面積大。

這告訴我們:中國的“城裡人”在用地上是多麽節約,而“農村人”在宅基地上是多麽奢侈。

可想而知,一旦允許“城裡人”購買農村的宅基地,將會出現什麽情況。中國可能會出現“逆城市化”,城市郊區的宅基地會被搶購一空。擁有大資金的“富人”,會連片購買大量宅基地,帶來新的“土地上的貧富差距”。

到那時,城裡的房價會滯漲,郊區土地價格會被抑製,地方政府收入受到製約。而農村將出現很多別墅大院、私人會館,其中絕大多數房子利用率不高,造成社會資源的浪費。

所以,在“農村宅基地”問題上采取謹慎的態度,絕對是正確的。

或許有讀者會問:長遠看,農村宅基地會不會對城裡人開放?我的看法是,房地產稅落地之後,是可以考慮逐步放開的。到那時,持有成本上升,買農村宅基地的人會考慮資金效率的問題。

宅基地如果放開,主要對郊區、城市邊緣地區房子構成衝擊。畢竟,農村缺乏公共資源配套,用來滿足城市居民的剛需、改善型需求都不太可能,只能作為度假、休閑用途,是家庭的第三套房或第四套房。

整體而言,如果宅基地放開,對小城市樓市衝擊會大一些,對核心城市的衝擊會小很多。農村宅基地的價值,也會因為距離城市的遠近不同、公共資源配套的不同、附近物產和景觀的不同,而出現巨大的差異。

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