21世紀經濟報導 21財經APP 肖明,汪曉宇 北京報導
5月23日，中國社科院城市所及社會科學文獻出版社共同發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》指出，經濟增長放緩所導致辦公大樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加，導致一些熱點城市辦公大樓空置率提升加快。
藍皮書預計至2019年底，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值。
辦公大樓供應大幅增
根據上述藍皮書，2019年，全國17個城市的辦公大樓新增供應預計將突破1000萬平方米，同比增長超過60%。上海新增供應持續超百萬平方米，京津和成渝新增供應將大幅上升，廣州市場也將走出前3年持續供應不足的局面。
辦公大樓供應上升的同時，需求卻在下降。
根據上述報告，預測2019年全國17個城市辦公大樓新增需求總量將小幅下滑至約530萬平方米。這就是說，實際需求只有供應量的一半。
導致如此的原因是，經濟增速放緩，以及共享辦公形式出現。
上述報告指出，中美貿易摩擦對辦公大樓市場影響將更加清晰。與2018年中國經濟起伏脈絡相似，與服務高度相關的辦公大樓市場需求亦呈現先高後低趨勢。共享辦公繼續擴張，但受下半年經濟增長減速的影響，全年新增需求537萬平方米，同比下跌12%。2019年，中國經濟增速或將進一步放緩，中美貿易摩擦前景不明也給企業決策增添不確定性。
從2018年淨吸納量來看，對經濟貿易依賴度更高的港口和沿海地區城市辦公大樓新增需求出現較為明顯下降，而內陸城市則表現相對穩定；四個一線城市受到影響同樣較大，辦公大樓存量需求直接影響為10%左右。
另外共享辦公進入下半場，行業集中度不斷提高，這對已有的辦公大樓市場產生衝擊。
2018年，共享辦公在國內主要城市繼續跑馬圈地，9個知名共享辦公品牌在7個國內主要城市新增125個網點，新增工位數超過10萬個，相比2017年均有明顯增長。上海已成為最大的共享辦公市場，共享辦公在辦公大樓面積中佔比達3.5%。
大舉擴張之際，共享辦公行業集中度不斷提高，並購整合頻繁出現。2018年，共享辦公的大型並購交易達6筆，而2017年僅為2筆。同時，資本投向也呈現向頭部企業集中趨勢，2018年優客工場、氪空間、夢想加等國內共享辦公規模排名前五的企業獲得投資近95億元，在行業總計獲得投資額中佔比超過九成。
武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值
上述報告指出，一二線城市的辦公大樓都面臨空置率上升的壓力。
預計至2019年底，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值，廣州和南京兩個城市空置率仍將保持在10%以下，而成都2019~2021年新一輪供應高峰來臨，將令其空置率重回上升通道。
在二線城市，近30%的空置率意味著大部分二線城市供過於求的狀況並未得到改善，2019年二線城市辦公大樓平均租金預計將下跌超過1%。需求走弱及供應高峰將使華北和華中二線城市租金呈現加速下跌趨勢。華東仍是二線城市表現最穩健區域，南京將領漲全國二線城市，杭州、蘇州租金也將小幅上漲。
一線城市辦公大樓也好不到哪裡去。此前有數據稱，2018年，北京市甲級辦公大樓存量持續攀升，截止到年底，總存量已達1058萬平方米。2018年第四季度，北京全市空置率環比上漲0.2個百分點達到8.1%。
藍皮書預計北京CBD和麗澤商務區諸多項目於2019年集中入市，將拓寬租戶選擇，市場空置率將略有上升，並對現有老舊項目租金形成一定壓力，預計租金僅微幅上漲。
上海的辦公大樓去化仍是2019年上海市場關鍵詞。隨著新增供應分布進一步向核心拓展區和新興商務區傾斜，北外灘、前灘、徐匯濱江、虹橋商務區等板塊將加速崛起，對優質租戶的爭奪將是業主間的主題，新興區域租金將面臨更直接的下行壓力。
深圳的前海等新興板塊供應將持續放量，但交通和配套不足令租戶仍偏好福田等CBD區域，尤其是金融租戶升級需求將利好核心區甲級辦公大樓需求。預計2019年深圳辦公大樓租金走勢將在核心區與新興區域間出現分化。
廣州2019年辦公大樓租金增速將有所放緩。原因是新增供應不斷入市。此前2018年廣州辦公大樓租金上漲10.7%，領先全國。
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