合景泰富千億平衡術：站上規模贏在利潤

素以高利潤率著稱的合景泰富，終於“一隻腳”邁進房企千億俱樂部，再次實現又好又快的高質量發展。

合景泰富集團舉行2019年全年業績發布

3月26日，合景泰富召開2019年度業績發布會。財報顯示，過去一年，該公司錄得預售額861億元，同比增長31.5%；核心利潤52.1億元,同比增長36.8%；按權益合並的核心毛利率及淨利潤率分別為31.8%及25.8%，繼續保持行業領先水準；現金及銀行結餘的账面金額約567.34億元，現金流充裕。

亮眼的成績單，也獲得多家國際大行“點讚”。今年1月，匯豐發布報告稱，維持合景泰富“買入”評級，目標價13.6港元不變。該行稱，公司去年股價在眾多內房股當中表現最好，預計仍有上升空間，股份可獲進一步重評。花旗發表研究報告稱，合景泰富在銷售快速增長下，預期盈利增長也將加快，預計至2021年年複合增長率達25%以上，毛利率穩定在30%至35%。

據悉，2020年，合景泰富將推出包括廣州臻溋、北京領匯長安、杭州春來曉園、香港鴨脷洲等多個全新項目，可售貨值達人民幣1700億元。若按城市等級劃分，一二線城市佔比88%。管理層還在業績會上宣布，公司2020年銷售目標將在去年基礎上增長20%，達1033億元。

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盈利能力領先同行

如果說規模是房企的面子，那麽利潤便是房企的裡子，是根本。有業內人士提出，今年行業一定會關注利潤排行榜，多過於規模排行榜。因為核心淨利潤能最好地體現一個企業為客戶創造價值的質量，是客戶用鈔票投票的結果，最真實。

報告期內，合景泰富核心利潤為52.14億元，同比增加36.8%；公司擁有人應佔利潤為98.06億元，同比增加143%；核心毛利率、淨利潤率分別為31.8%及25.8%；每股盈利為人民幣309分，同比增加141.4%。

領先同行的盈利能力，也獲得諸多行業權威認可。3月17日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所和中指研究院共同發布的“2020中國房地產百強企業研究成果”中，合景泰富位列“2020年中國房地產百強企業——盈利性TOP10”；而由新浪財經發布的“2019上市房企價值榜TOP50”中，合景泰富在盈利能力一欄位列第11名。

高盈利背後，則是基於合景泰富深耕粵港澳大灣區和長三角區域，聚焦一二線城市發展的發展戰略。報告期內，合景泰富綜合運用招拍掛、收並購及合作開發，成功在一線城市廣州、北京、上海、深圳及強二線城市杭州、重慶、南寧等共獲取26個項目，合計新增總建築面積374萬平方米，總土地成本共計人民幣276億元，補充總可售貨值約730億元。按總地價劃分，一二線城市投資力度佔比約93%；若按面積計算，其中約74%的新增建築面積是通過收並購及合作開發模式獲取，以較低成本補充了優質土儲。

截至2019年底，合景泰富已布局城市增至39個，旗下共擁有優質項目156個，權益總土儲為1701萬平方米，總可售貨值約為5100億元，可支撐集團三至五年發展所需。與此同時，截至2019年12月底，合景泰富在城市更新方面亦獲新突破，已扎根廣州、深圳、佛山，覆蓋3市11區共26個項目，預估舊改項目提供總可售貨值約5850億元，提供總可售建築面積1373萬平方米。據悉，目前合景泰富現有舊改項目正在全面轉化中，預計2020年可簽約5-6個，2021年可實現供貨100億元。

優質的土地儲備，為合景泰富的高質量發展提供了“彈藥”。報告期內，合景泰富集團錄得預售額861億元，同比增長31.5%；平均銷售價格約為17500元/平方米，較2018年增長6%。從預售額貢獻來看，目前在售118個項目中，43%來自長三角區域，30%來自粵港澳大灣區；按城市等級劃分，89%來自一二線城市，其中，廣州、杭州、蘇州銷售額均突破百億。

富瑞發表研究報告表示，合景泰富在一、二線城市有質素的並購能維持高於同業的利潤，重申其為中型房企的首選股。該行予其“買入”投資評級，目標價13.17港元。

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低負債、低杠杆

在實現高增長、高盈利的同時，合景泰富的負債和借貸成本仍處於業內合理水準。

財報顯示，截至2019年底，合景泰富負債比率為75.4%，同比雖有所上升，但與top50房企平均負債比率相比，總體仍處在合理區間。

融資方面，合景泰富憑借穩健的財務盤面和良好的資信，在境內外發行了多筆低成本債券。

2019年上半年，合景泰富成功獲取深交所批準的市場首單儲架式商業物業CMBS人民幣100億元額度，並於同年7月成功發行首期人民幣19億元，發行利率5.3%，受市場高度關注和投資者追捧。境內債方面，集團旗下境內單一最大主體廣州合景已取得上交所非公開發行公司債券80億無異議函，並於2020年3月成功發行首期人民幣10億元，2+1年期，發行利率5.75%。境外債方面，2020年1月集團成功發行7年期的3億美元債，發行利率為7.4%；2019年，集團平均融資成本為在6.4%，低於行業平均融資水準。

償債方面，截至2019年底，合景泰富現金及銀行結餘的账面金額約567.34億元，現金流充裕。此外，集團債務期限結構健康，以中長期債務為主，一年內到期的債務佔總有息負債僅約28%。

與此同時，合景泰富經過多年市場打磨，目前已構建了具有合景基因的全業態商業鏈，為集團提供穩定的現金流入。

2019年，合景泰富權益持續性經營收入較2018年同期大幅增長49%至24.3億元。旗下已開業8個商場、8個辦公大樓及17個酒店，均位於一二線城市核心地段及新經濟區。其中，成熟商場經營利潤率達52%，成熟辦公大樓經營利潤率達86%。據悉，成都摩方、成都U8酒吧街、成都W酒店也將在2020年開業亮相。

合景泰富表示，未來，集團還將有更多購物中心陸續開業投入運營，分別位於北京、廣州、成都、蘇州、南寧和重慶等一二線城市。隨著已開業商場運營逐漸成熟，租金水準和出租率穩步提升至高水準，預計來自商場的租金收入在未來兩到三年將獲顯著增長。