文/新浪財經意見領袖專欄作者 夏春
最近香港特別行政區房地產市場發生了兩件大事。第一是香港特別行政區大圍地鐵站上蓋在10月10日推出的新建案“柏傲莊”，前期供應的391套預售屋，5天認購期內共獲得了2.27萬認購單，超額認購達到57倍，認購數量創下了1997年之後的紀錄，排在歷史第三位，前兩位的紀錄都是在1997年創下的。
今年疫情對香港特別行政區的衝擊非常嚴重，預計全年GDP同比增長在-6%到-8%之間，目前的失業率高達6.4%，而國泰航空本周二宣布裁員8500人，其中香港特別行政區員工5300人，將推高失業率0.1個百分點，並且可能引發連鎖反應。
歷史上，香港特別行政區房價與失業率的關係密切，但今年卻兩相背離。但截止到上周五，香港特別行政區的房價指數相對於去年底僅下跌了1%，遠比大家預期的要好。房價相對於去年6月最高點也隻回落了7%，主要原因是社會動亂事件，而非失業率。
今年全球10大高收入國家，有8個在疫情造成經濟嚴重衰退下，房價反漲的原因是多方面的：除了超級寬鬆的貨幣外，疫情造成的建築停工，使得實際供應減少；遠離城市，在家工作帶來郊區住房等需求；K型復甦下，受益行業的人群收入大幅度上升產生購房需求（這是“失業率”和房價脫鉤的重要原因）；富裕的父輩在封鎖下減少旅遊等消費開支，協助下一代買房；以及各國政府“保房價”的政策（允許購房者還息不還本，限制銀行收回住房進行拍賣等等）。在香港特別行政區，資金不斷湧入壓低貸款利率、住房供應嚴重不足、SARS後房價快速反彈的記憶，都使得房地產市場在今年的表現和去年下半年截然不同。
另外一件大事是10月16日香港特別行政區政府決定擱置“空置稅“。政府在2018年提出針對獲得銷售許可，開賣一年後仍然未能賣出的新房，徵收5%的“空置稅”。希望減少地產商對一手新盤的囤積，增加市場供應。但是由於各方爭議，這項提案在2年內都沒完成立法程序。新一屆立法會基本延續原來班子，應該有機會通過“空置稅”。但政府考慮到目前的經濟衰退的狀況，決定暫停“空置稅”立法工作。
在內地，“空置房”的數量和比例都是十分敏感的話題，根據房地產領域最好的專家估計，2012年內地的空置比例大約在15%，現在恐怕是更高了。
但是在香港特別行政區，空置住房的比例並不高，在2003-2005年房地產市場不太景氣，供應不足時的空置率比較高，一二手空置佔總存量比例在6%左右。但是2005年之後房地產市場慢慢走強，供應仍然不足時，空置房的比例反而是逐年下降，到2019年底，私人住宅市場上大約有4.4萬多套的空置房，佔存量比重3.7%。其中作為潛在征稅對象的一手空置只有1萬套左右。今年疫情封關，空置房數量有少許增加。
空置稅的爭議很大容易理解，地產商反對的主要理由是新房空置並非囤積居奇，而是因為這些房子的總價較高，與買家的匹配耗費時間。此外，任何生產商都有權利決定何時自己的商品，並且可以把空置房轉化為出租房來避開新稅。至於社會上，則有擔心新稅被轉嫁給購房者的擔心。過去8年香港特別行政區政府通過3種不同形式的稅收來抑製需求，控制房價的做法，已經被證明是失敗的，由於供應不足房價持續上漲，願意支付這些稅的買家依然很多。這些稅導致二手交易大減，買家都湧向一手新盤，房地產商反而成了受益者。
很多人痛恨地產商的“饑餓銷售”政策，認為捂盤不賣是房價越來越高的原因。但這是一種用結果倒退原因的錯誤思考方式。它假定了地產商有預測未來房價的能力，或者控制房地產市場價格的能力。但地產商哪怕掌握多一些市場供需信息，也不能準確預見未來的價格。在1997年到2003年香港特別行政區房地產價格下跌接近70%的過程中，地產商並沒能夠提前預判，采取暫停新盤建造，減少供應的方法去支撐或者抬高房價，面對房價下跌毫無辦法。
假如房地產商真的可以提前預見未來更高的房價，那麽他們就應該積極囤貨，能不賣就不賣。但這並非地產銷售的遊戲規則。在負債經營的資金壓力下，地產商只要有合理利潤，基本都希望越快賣完越好。從地產商的供應安排就可以看出，他們盡量考慮了市場的購買能力，因此，近年來香港特別行政區每年新建約1.5套私人住宅裡，實用面積超過100平米的房子只有1000多套，大多數住房面積狹小。
有了這些背景，一個最基本的問題就是香港特別行政區房地產供應太少的根源是什麽？為什麽回歸前可以在私人住宅市場做到年均供應3萬套，而2005年以來的年均供應只有1.5萬套左右？為什麽在供不應求的情況下，還會有空置房？
回答這個問題並不容易，涉及太多方面。但是拿主要的原因來說，首先是香港特別行政區政府在2003-2005年之間主動減少了土地供應。因為1997-2003年房地產相繼因為東亞金融危機，“八萬五”政策產生的預期供應大幅增加，互聯網泡沫破滅，以及SARS，使得房價累計下跌了接近70%。之後地產商，社會都希望減少供應，政府也停止了“八萬五”的建房計劃。
政府減少供應的具體做法是在當時實行的“勾地表”制度下，繼續維持土地高底價。地產商先要進行封閉出價，如果無法達到政府底價，就沒辦法實現勾地。勾地成功後才舉行公開加價拍賣拚出贏家。由於政府不願意降低底價，就直接導致了2003-2005年幾乎是土地零供應。
雖然這件事情眾所周知，但是很少有人想到要去改進拍賣制度。今年的諾貝爾經濟學獎告訴我們，政府這種設置高底價的做法很不明智，因為低底價才會迎來更多地產商競價，使得政府潛在收入提高。而且在封閉式出價不達標之後，政府並不公開各方出價的做法就更加不明智。因為土地的價值大體固定，出價最高的就會面臨“贏家的詛咒”，所以都希望盡量壓價。相反，如果政府公開封閉式報價可以提高不同地產商估價的透明度，反而幫助地產商重新估價，最終政府可以預期獲得更高的收入。
順便說一句，近些年中資地產商來香港特別行政區競拍土地，就常常墜入“贏家的詛咒”，贏得土地的代價是很可能無法盈利。
而這種比較過時的拍賣方法也被地產商繼承，這就帶來了一手新房的空置，因為買家報價達不到地產商的底價就買不到，地產商對底價和報價保密的做法，又使得參與拍賣的買家人數很少。這樣即使在供不應求的背景下，空置現象也難以消除。
拍賣制度不夠“聰明”在今年再次出現。中環一塊價值巨大的商業用地面臨拍賣，在今年疫情嚴重衝擊商業地產價值時，政府理性的做法是越早拍賣越好。但政府卻要求地產商在封閉報價的同時還要提交商業建築的設計方案，這無疑拖慢了整個拍賣的時間表。這塊土地的價值就不斷下降。
2013年政府終於放棄了“勾地表製”，采取公開拍賣，希望增加土地供應，那麽為什麽土地供應問題依然這麽嚴重呢？
可能大家的第一直覺仍然是地產商囤積土地，不願意蓋房。堅持這種觀點的人往往會說香港特別行政區四大地產商在新界就擁有大量的土地，但是這麽多年就一直沒有建房。把極少量香港特別行政區郊野公園改變用途用於建房，社會上也是反對多過支持，反對聲音通常來自於環保主義者，但奇怪的是，不僅有房階層反對，無房階層也普遍反對。
地產商在新界的確擁有大量的土地，但是這些土地在百多年前就被港英政府界定為農地，改建住宅要通過政府的批準。雖然政府一直聲稱土地不足，一直在積極尋找土地。但很少有人知道是，阻礙這些農地轉為住宅用地的主要障礙，恰恰來自於政府。
以四大地產商之一的經歷為例，他們手上的農地有三分之二已在申請改用途，如果全部獲批，可建超過5萬個私人住房，相當香港特別行政區3年的正常供應量。只是在申請土地改變用途的過程中遭遇重重阻力，有些搞了十年，至今仍未能動工。
因為土地改變用途需要經過多個政府部門審批。即使一些部門同意，但只要有其他部門否決，地產商就需要重新申請。對於習慣了內地高速建設的朋友，就沒辦法理解香港特別行政區政府在土地審批上的慢速度。
那麽政府為什麽不能夠加快審批程序，撤銷一些不必要的關卡，提高香港特別行政區的住房供應呢？大家會說政府的財政來源依靠土地，但別忘了，香港特別行政區政府擁有全世界最多的財政盈余，土地價格下降並不會影響政府的口袋。如果把稅收上的“拉菲曲線”套用到香港特別行政區，就算土地價格降低，只要有更高的住房交易，政府仍然可以繼續擁有足夠多的財政盈余。
很多人會說，高級公務員享有政府補貼的住房，或者擁有自己的私人住宅，如果他們負責土地用途的審批權，做事當然會拖拖拉拉，不願意增加供應，更希望維持高地價。但這個說法不太容易解釋為什麽回歸前供應量是現在的1倍。為什麽以前的官員願意積極做事，審批過程相對快速？
只有熟悉香港特別行政區地產史的人才知道，回歸後才出現了社會仇商仇富的情緒。尤其是地產商被嚴重汙名化，“地產霸權”一詞在2011年橫空出世。結果政府各個部門的公務員和官員，都害怕被市民誤會，以為他們勾結地產霸權，出賣社會利益以謀取私利。這種心態導致他們每遇到地產商的發展項目時，都不會輕易放行，而是百般刁難，以證明自己有盡責履行職責。
說到底，他們之所以有這樣的心態，則是因為過去有人踩到地雷。2005年，一位合理運用審批權，加快地產項目建設的高級官員，事後被社會指責“官商勾結”。結果就使得後來的官員，變得只是機械式決策，大大放慢了土地審批的過程。
這種情況導致香港特別行政區的私人發展項目，進度都十分緩慢，發展成本大增，地產商成本上升還只是小事，因為這隻影響地產商的盈利；但地產商的建屋速度被拖慢就是大事，因為這會影響香港特別行政區住房的供應和生活質量的改善。最讓人嘀笑皆非的是，社會希望打擊地產商盈利的願望，限制土地供應的做法，最終反而使得房價不斷上漲，地產商成為最大的受益階層。
至於“地產霸權”一詞，在香港特別行政區其實也就流行了一年時間。儘管香港特別行政區貧富差距嚴重，但各種社會運動很少指向地產商。久居香港特別行政區的人會發現，雖然地產商同時控制了許多行業，例如能源，交通，超市，媒體等等，但相對於政府控制的公司，前者在加價上比較謹慎，例如我熟悉的公共巴士線路10多年沒有漲價，反而後者控制的地鐵年年加價。
香港特別行政區是一本難讀懂的書。1984年上映的電影《省港旗兵》開場不久，萬梓良扮演的警察對剛從內地偷渡到香港特別行政區的三人說：“香港特別行政區的環境太過複雜，就算你留在這10年8年也只能看到表面”。我已經住了12年，限於篇幅，也只能說一點粗淺的認識而已。
(本文作者介紹：諾亞控股首席經濟學家)
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