當7月2號所有人的關注點在杭州管控搖號政策的時候，我們都忽略了另外一個城市
東莞
我在杭州的文章裡提到了東莞的調控一定會在路上，但沒想到會來的這麽快
我們都知道，過去的臨深城市基本都被深圳的漲幅掩蓋住了，但深圳調控之後，東莞樓市卻開始一騎絕塵，誇張到5月-6月的漲幅冠絕全國
雖然東莞住建局緊急發聲，指責這個指數失真，但不得不承認的是，發生在東莞的二手房跳價和新房捂盤惜售，像極了去年雙11之後的深圳
官方再嚴正，也堵不住本地大眾的發聲，我在東莞本地媒體留言板找到了親歷者，隨便摘錄三個大家仔細品味
東莞為什麽突然這麽火？
究其原因，過去東莞的很多片區都被詬病城鄉結合部，如今正在進行大面積的城市更新舊改，涉及面積大到有3600萬㎡，舊改的決心也很大：打造出一個新東莞
加上東莞憑借大灣區臨深優勢和不錯的基本面，承接了深圳轉移的大批產業，華為落戶東莞松山湖就是其中代表
這些內外部因素都促成了東莞的快速起勢，過程中也不可避免的吸引到深圳外溢的居住、投資需求
微觀層面，自2016年始東莞的住宅土地出讓，就出現了連年下降的趨勢，到2019年幾近減半。
新房供應不足，二手房不限購，這都是托高東莞樓市過熱的原因
不得不承認的是，東莞樓市確實出現了部分區域過熱上漲的趨勢，尤其是臨深和舊改區域，新盤小跑捂盤惜售和二手房跳價現象層出不窮
甚至買房群裡個別炒房客開始惡意喊口號：東莞樓市，下一個深圳
但很明顯他們想多了，房住不炒和六穩的大局下，蘇州深圳杭州不能例外，東莞也不能
東莞調控，已經箭在弦上
01
7月2號，東莞市住建局正式發布了《關於進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》
政策的細則大概分為5點，分別和大家剖解一下，後面解讀另外3個城市
一、總建築面積3萬方及以下的一次性申請預售，總建築面積3萬方以上，每期申請預售的建築面積不少於3萬方
這個政策的出發點比較粗暴，劍指小跑分批開預售的項目，建一棟拉一批回款，這種情況下房企心態一定會變好，加上之前東莞對新房預售政策的管控沒那麽嚴苛，很容易出現預售價格越開越高的現象
事實上這個現象也已經在東莞出現了，萬江的某個新盤，首開樓棟的均價是2.6w，20年1月預售批下來均價3.1w，到了6月均價就開到了3.6萬
這個速度不得不讓人咂舌
這種分批拿預售，很容易導致逐漸看漲+稀缺靠搶的心態，茶水費和惜售現象同樣會越來越突出，不僅是本地搶，很容易吸引來外地投資客。
以後新盤一次開3萬方。投機客還接著搶？不存在的
二、新建商品住宅同一幢（棟）住宅均價相差幅度不得超過20%，首次價格申報，不高於前三個月屬地鎮街同類型新建商品住房申報均價的10%。申報均價不高於本項目上一期同類型商品住房申報均價的5%
這裡面有3個數字值得我們注意，分別是20%、10%、5%
之前東莞出現過同棟樓價格相差超過20%的現象，但這個調控力度在我看來還是比較收斂的，沒有下狠招，只是把價格差拉低到20%區間的範圍
未來想用稀缺房型或戶型來拔高天花板，再用天花板價格來炒作片區價格的手段，也被收縮到管控範圍了
但我感覺，目前東莞的力度還只是為了“穩”，沒到“治”的地步，20%依舊存在操作空間，並不能有效遏製高低配現象
10%和5%比較明了，直接規定了預售證審批的價格空間，這一步東莞雖然慢了其他城市很多，但既然邁了出來，也可以有效管控新房預售亂開價的現象
3、精裝修價格原則上不得超過2000元/㎡，超過標準的須提交第三方工程造價谘詢機構的評估報告；
過去在限價之下，精裝修這條路經常用來操作實現高價備案，這一條政策很接地氣，價格範圍也比較合理地劃定在2000元每平的範圍
但要注意的是，這個細則有模糊的空間。
官方有意管控裝修價，但一昧的隻堵不疏，房企沒利潤肯定要在裝配標準下功夫，這裡面可操作性太大了，如果最後留給市場的是爛房子，或者減配到毛坯，對購房者也是不負責任的
這個情況下，就是考驗好房子和良心開發商的時刻
有兩個強二線城市在這方面做的值得其他參考，杭州直接要求房企對精裝價格和材料雙公示，而長沙直接對精裝材料進行審核，搞出了精裝指導價
有時候粗暴不是解決問題的本，而是從源頭解決問題，才是最精細的調控
02
前面的三個政策還是為了預售前階段加強管控，後兩條則是從捂盤惜售和炒作投機進行嚴厲打擊
四、加大力度打擊捂盤惜售行為，取得預售證或現售證書後，要在10日內一次性公開全部房源，對於建設工程形象進度已達預售標準（或已具備現售條件），督促其限期辦理預（現）售手續
結合第一條的不得低於3萬方的預售申請，這一條把房企鑽漏洞捂盤的道道，堵的異常嚴實，對於購房者，這是最大的尊重和公平。
至於之前東莞樓市曾出現過的茶水費，也會毫無疑問的成為打擊目標。
五、嚴格規範商品住房認購行為。商品住房嚴格實行購房實名製，認購後不得擅自更改購房者姓名
值得稱讚的是，不僅明確了要打擊投機炒作行為，在細則裡東莞住建局也明確提出了，要嚴厲打擊未將全部準售房源對外公開、通過簽訂虛假建案認購書等方式囤積房源的現象
五條政策，相互補充相互作用，會有效打擊新房炒作不斷走高的趨勢
但有一點讓我奇怪的是，政策絕口不提二手房，東莞二手房不限購是共識，這次政策依舊隻治內不治外，生怕會把外溢人口和購買力趕走
個中意味，值得大家細細品味，東莞還沒下定最大的決心，留有後招
後續的影響會怎樣？
如果依舊調控不力，不可否認的是東莞可能會祭出限購限售限貸的大殺招，到時可能一眾投資客都會被套在東莞站崗幾年
03
因城施策下可能會陸續有城市想透氣露頭，但政策大錘不會放過任何一個僥幸者
東莞不是第一個，也不會是最後一個
今年我們看到了深圳大漲後，住建局長公開直言：我們不是沒有手段，而是準備了很多手段
先是大力嚴查經營貸，然後直接下架違規二手房源，嚴厲打擊吵房團哄抬房價，啟動了二手房指導
不僅如此，手頭還保留了了房產稅、高價房稅、高利率等調控手段
包括和東莞同天頒布的杭州搖號新政，把樓市限價之下帶來的搖號bug，堵的一乾二淨
前三個城市露頭，已經全部被打回原形，這一次的東莞，同樣也是如此
04
樓市走到現在，已經到了分化的時刻
房住不炒之下，城市不能抱有僥幸心理，個體買房人更不能
未來的樓市一定會凸顯出馬太效應，頭部效應將會主導樓市走向
和很多發達國家一樣，房價的分化會越來越明顯，長周期看北上廣深四個強一線很可能會走到幾十萬一平，而類似鶴崗這樣幾萬一套的房子，也會層出不窮
這種分化會在不同城市出現，之前曾寫過挺多有關城市選擇的文章，簡單總結個人的兩點看法
1、未來的都市圈大城市、省會城市及部分的二三線經濟強市會價值凸顯，其余城市要麽會表現平平，要麽會面臨盤整回落
2、除非大環境寬鬆，調控不力的城市也一定會露頭就打，會面臨更嚴苛的調控，短周期看極可能會站崗
這些趨勢變化，對於樓市的每個個體而言，選擇和耐心變得尤為重要
不苛求一定要跑贏大局，但起碼不要輸
以上為正文，來自肖申克
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