“資本新兵”德信中國高息發債，規模與利潤難平衡

在年初成功登陸資本市場之後，德信中國（HK"02019）終於如願打開了融資渠道。

11月19日，德信中國以21.15億元競得杭州一宗商住用地。在這之前，德信中國才剛剛拿到1億美元的融資，利率為12.87%，這一度引發了業內外的關注。

一手融資一手拿地，德信中國的千億夢想昭然若揭，但通過高息融資拿地勢必會蠶食企業利潤，如何走好利潤與規模這根“平衡木”，是擺在德信面前最為現實的問題。

“資本新兵”德信中國高息發債

近日，德信中國公告表示，發行於2021年到期的1億美元額外優先票據，該筆債券將與其8月發行的2億美元優先票據合並成一單，發行利率為12.875%。

這引發了業內外的關注，根據Markit iBoxx指數的統計，2019年初至今，房地產行業美元債回報率為11.46%，中資美元債的收益水準則為8.87%。與之相比，德信中國的融資利率顯然處於高位。國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對藍鯨房產指出：“這或許與其首次發行美元債有關。因為資本市場沒有其之前的相關償債記錄，會相對謹慎一些。”

然而，藍鯨房產注意到，這並非普遍現象。據藍鯨房產不完全統計，2018年，共有正榮地產（HK：06158）、弘陽地產（HK：01996）、美的置業（HK：03990）等6家房企成功登陸港交所，其中有3家於年內發行了美元債，其融資利率高低不一，如正榮地產上市後的首筆美元債利率僅為8.6%，而大發地產（HK：06111）上市後的首筆美元債利率則高達13.5%。

對於這種現象，財經評論員嚴躍進對藍鯨房產表示，造成企業間利率差異大的原因有很多，債券的期限、用途、資金規模以及附加條件，都有可能對利率產生影響;同時，評估機構的評級以及承銷商的能力都是影響企業融資利率的重要原因。

而排除客觀外界因素，房企自身的條件，才是決定發債利率高低的關鍵。黃立衝指出，評估機構主要關注企業債務的償還能力，特別是包括運營現金流的狀況、公司目前的債務比率、運營現金流能否覆蓋現有債務。

縱觀德信中國近幾年的資產表現，其資產負債率雖然由2016年的92.73%降至2019年上半年的83.38%，但仍高於wind統計的74.65%行業均值。此外，其短期債務佔總債務的比例雖有下降，但仍為51.3%，也正因此，標普對其7月份發行的票據評級予以了下調。

此外，2016年-2019年上半年間，德信中國經營活動產生的現金流量淨額分別為-1.21億元、2.56億元、-29.52億元和0.95億元，波動起伏較大。

這或許就是德信中國首筆美元債利率偏高的根本原因。

規模PK利潤，德信中國如何有效降低利率？

值得一提的是，高息融資勢必會蠶噬企業的利潤，也因而，德信中國必將在降低融資利率方面持續發力，其將會采取何種方式來降低融資利率，值得關注。

張波對藍鯨房產表示：“房企本身並無法直接控制利率水準，而是自身的風險程度決定了借款所要承受的利率水準。更為良性的做法是真實控制好負債水準，不過分追求規模化，注意規模化和風險度的平衡，實現更有質量的發展。”

事實上，房企有效降低發債利率、減少企業融資成本的樣本不勝枚舉。以寶龍地產（HK：01238）為例，2009年，寶龍地產登陸資本市場，2011年其發行了上市以來的第一筆美元債，利率高達11.5%，但2019年11月5日，寶龍地產發行的3年期3億美元優先票據，利率僅為7.125%，這一數字甚至低於其年初發行的2年期2億美元優先票據。

這與其不斷調整財務基本面不無關係。藍鯨房產梳理其上市十年以來的財務數據發現，在房地產行業整體高杠杆運作的背景下，寶龍地產的資產負債率雖然有所升高，但一直控制在行業平均水準左右;而其經營活動產生的現金流量淨額，自2014年以來由負轉正，表現出強勁態勢。

寶龍地產方面也對藍鯨房產表示，融資成本與公司良好的基本面以及投資者和公司長期的溝通息息相關的。上市十年以來，寶龍地產的資產規模和市值規模都顯著增長，總資產由91.04億元增長到了1421.58億元，增長1461%;2019年以來，寶龍積極改善公司負債結構，有效控制了負債規模增長;同時，通過每年的路演活動和策略會，寶龍跟境內和境外的債券投資者保持很好的互動和溝通，增進了投資者對寶龍的信任和了解。與此同時，10月31日，標普將寶龍地產的評級展望提升至“穩定”，並確認其主體“B+”的長期信用評級。

德信中國方面回應藍鯨房產稱，目前，德信中國已經建立了多樣化、多結構、多層次的融資體系，未來，德信中國會積極通過多元化融資形式，加暢銷售回款等滿足公司資金需求，進一步優化公司的融資成本。

由此來看，作為資本市場的新兵，德信中國在衝擊千億的同時，要想低息發債，沒有捷徑可走。降低負債率，實現規模和利潤的平衡才是關鍵。