潘石屹的京華煙雲
來源：你包叔 包郵區
如果韭菜國裡甘肅國語講得最好的潘石屹有滑鐵盧的話，他打造的明星項目建外SOHO的一家餐廳——“三個貴州人”，就是他人生的滑鐵盧。
時光回到2005年的秋天。老潘做了一個“符號”巡展，把公司過去十年標誌性建築、照片、出版物展覽出來。
那時你包叔剛來北京不久，在老潘的SOHO小報網寫部落格，磕著瓜子，慕名去朝外SOHO看巡展，心想這麽牛逼的人物，要是能見上一面，也不枉來北京闖蕩一回呀。
當時人山人海，沒能見著這位大人物。
彼時的老潘正氣勢如虹。他那時不是中國地產界最有錢的，但一定是最出名、最會玩票的。他有意滿足新興吃瓜一代找尋偶像的心理，凸現光彩照人的生活方式。
他出書、寫微博、做慈善、代言廣告，還主演了一部票房慘淡、名為《阿司匹林》的電影。這些無一不符合吃瓜一代對中國上流社會的美好想象。
吃瓜群眾們在朝外看老潘符號展的時候，他們不會知道，當時的SOHO中國正處在分裂邊緣。“你跟老潘走還是留下來跟張欣？”這是當時SOHO員工打招呼的方式。
那年秋天，在三個貴州人發生過一場“分家”大會。在場包括蘇鑫、李虹、許洋在內的當時SOHO中國二十多個核心中高層。
吃飯吃到後面，往事湧在心頭，老潘突然抱著張欣、閆岩和劉芳三個女人嚎啕大哭。
十三年後，2018年的婦女節，和老潘在建外SOHO抱在一起痛哭的SOHO中國總裁閻岩也離職了。當年見證過老潘痛哭流淚的親密戰友——如今都離職殆盡了。
俱往矣，外部環境和內部環境都發生了巨變，韭菜國的偶像們紛紛走下神壇，SOHO中國也不再是當年那家光彩奪目的公司。3月20日，SOHO發布了2017年年報，營業額19億多——還不及碧桂園一個項目賣得多。
不知道老潘看著碧桂園、恆大、融創這種當年的小公司，朝著兆銷售額奔去，內心深處是否有落差感。時代滾滾向前，曾最會把握社會傳播趨勢、幾十年如一日經營高大上精英朋友圈的老潘，在抖音、快手病毒式傳播的時代，也落伍了。
一
1986年，天津大學土木工程專業畢業的閆岩來到北京，後來她去了希爾頓酒店工作。
閆岩來到北京的第二年，潘石屹辭掉體制內工作，南下深圳尋夢。老潘在深圳學會了砌磚，又跟著牟其中去了海南，在那承包了磚廠，接觸了地產，然後和馮侖一起學著借用銀行杠杆資金炒地皮。
有一天他去政府部門辦事，買了5斤桔子賄賂工作人員，看到了海南房地產的核心檔案——海口不過30萬人，炒地公司卻有18000家。小潘當時就震驚了，他回去說服馮侖拋空了所有資產，幾個人帶著錢逃回北京。
回到北京後不久，潘石屹與張欣在北京的第一次見面。老潘穿著紫紅色的西裝，花領帶，白皮鞋，戴眼鏡，頭髮有點兒禿。這個天水農村出來的小個子中年離過兩次婚，沒出過國、一句英語不會說。
張欣則是典型意義上的“白左”——高盛年輕分析師，拉著行李箱生活在飛機上，覺得國內的東西都很土。
即使如此，在兩個人認識的第4天，潘就向張求婚了。1994年，張欣成了潘的妻子，也成了其最重要的生意夥伴。第二年，老潘和馮侖鬧掰，拿著從萬通分家的一百萬，和張欣一起開了夫妻店。
在老潘創立SOHO中國第二年，和老潘公司合作的閆岩，從希爾頓酒店跳槽，加盟了這家小公司。在兩口子在一起超過二十年都很少的時代，閻岩在SOHO中國一乾就是22年，從企業拓展、成本預算到全面管理，從首席運營官、財務總裁，一路做到公司總裁的位置。
她是唯一一個在潘石屹時代被發現提拔、又被張欣重用的一個高管。她自己也沒有想到，多年後她成了這對夫妻檔間最重要的潤滑劑。
閆岩業務上沒有出彩的業績。不過SOHO部門與部門間，尤其是潘張這兩顆明星雙子星間存在很多縫隙。有條理且溫和的閻岩，讓他們變成了一個有機體。
大部分家族企業，尤其是夫妻檔的家族企業公司管理都不會太好。夫妻間容易把夫妻和合夥人這兩層關係弄混淆。當當網的夫妻檔就是這樣，SOHO夫妻檔也是如此。用張欣自己的話來說，就是夫妻不像夫妻，合夥人不像合夥人。
過去二十多年，老潘和張欣至少有過三次激烈的交鋒。
第一次是老潘完勝。1996年老潘盤下大望路紅星二鍋頭酒廠的一塊地，但他手裡那點錢根本無力支撐47萬平米的現代城項目。兩人為此公司發展方向發生激烈吵架，一度瀕臨離婚邊緣。
張欣在這次交鋒中徹底回到家庭，直至第一個孩子出生後復出。後來兩人達成了一種合作模式——老潘負責一切與錢有關的事物包括拿地、銷售與推廣；張欣則負責建築設計。
這次交鋒一舉奠定了SOHO今後的成功基因——快速和分散銷售的模式，及充滿陽光、純木太空和簡約風格的建築。前者拜老潘所賜，後者則是張欣所創造——那種西式中產階級的生活浪潮，令北上廣深的年輕一代沉醉。
開發完建外SOHO後，這對經常發起各種高大上藝術與建築沙龍的夫妻檔，成了中國最著名的地產商之一。不過，兩人的角色平衡在2005年被一次情感危機打破——潘張的二人世界有了第三者闖入者，肇事者是潘。
故事六七年前就被媒體講過。不知情的張欣，還去過醫院看望剛生完孩子的第三者。直到一個二代出身的時尚女主編告訴了張欣真相。
對於容不得一粒沙子的白左來說，這是多麽大一場地震。兩人很快走到離婚分家當的關口，老潘要被淨身出公司，朝外SOHO等項目和兩個孩子都歸張欣。但幾乎所有SOHO的骨乾都要跟著老潘出走，張欣淪為“光杆司令”。
在“三個貴州人”痛哭一場後，老潘這場婚是沒有離成，但公司最後被張欣接管了。
老潘一度被張欣關在建外SOHO48層的家裡“閉門思過”。整整一個月連家門都沒走出去過，連飯都是送進房間去，連閆岩、蘇鑫的總經辦開會，也是跑去老潘家裡開。
老潘出關後已經是2005年年底。鑒於這位同志對自己的錯誤有了深刻反省，覺悟有了質的飛躍，張欣帶著老潘去了巴哈伊教聖地以色列海法，以共同皈依巴哈伊教的方式合好。
那年年底，老潘把自己持有SOHO接近一半的股份，以饋贈方式轉給了張欣。
如果韭菜國最會炒房的人歐成效有筆失敗投資的話，他的婚姻是他最失敗的投資。
為了獲得一紙離婚證和兩個孩子，歐成效自稱放棄了京滬35套房，代還了4500萬房貸，加上1000萬現金補償。
歐成效說離婚最大原因也因為前妻是個“白左”。他對她的高學歷厭倦透了，兩個人從結婚開始就就各種衝突。被自己前夫稱為“白左”的朱文倩，是投資人朱嘯虎的妹妹。早年學歷和歐成效類似，都在複旦畢業。後來她在劍橋留過學，在瑞銀做過董事，在通用電氣和萬達做過投資，和張欣一樣，是西化的投資精英。
當了十幾年老闆的老潘，像歐神一樣，因為“白左”，一夜回到解放前了。
二
明星公司SOHO中國最終沒有分裂。
但感情危機的受害者張欣開始強勢，並逐步接管了SOHO中國。2007年，在張欣的力主下，SOHO完成了上市。對於主張“像水一樣”輕靈，實施無為式管理的老潘而言，上市意味著要做大規模，要流程化。
在香港的上市慶功宴上，老潘說：“上市一直是張欣的願望，對我來說倒是無所謂。”
彼時的SOHO是業內最為矚目的房地產公司。2008年7月，三裡屯SOHO開盤，一天賣了41億，創造了當時中國房地產的單天成交紀錄，也成了金融危機下的樓市奇跡。
全國各地都向老潘發出熱情邀請。很多二線城市都邀請SOHO中國過去投資，拿出最好地段的土地，不管是住宅還是商業地產，什麽條件都可以滿足。
中國商業界的大佬，尤其是地產業的大佬，大體上有三種類型，一種是活成了面子，一種是活成了裡子。還有一種，裡子和面子都想要，這種人大多活進號子去了。
活成面子的典型是王石和任志強。王石口口聲聲說自己只要名，不要利，因為自古名利難兩全。可到了晚年，庸招不斷，不管是名還是利，都沒有落著。
對於白左們來說，面子肯定是最重要的，所以廣袤的農村即使有錢掙，他們也是不願意去的。所以國際范的張欣在高管會上，給SOHO中國制定了一個精英型的發展戰略：
堅持做商業地產，只在北上廣深一線城市發展。
SOHO中國把住宅和中國二線城市廣袤的市場，都給大踏步地放棄掉了。
2008年迅速走向二線城市的，是萬達和恆大。萬達在那一年衝進了福建、合肥、天津、石家莊、武漢、長春等地，拿了上千萬平米的土地；恆大在那幾年土地儲備甚至迅速膨脹至5000萬平米。
萬達和恆大在二線城市的加杠杆、高舉高打，和SOHO中國的保守形成了鮮明的對比。於是，王健林和許家印們和保守的老潘張欣們，自此分道揚鑣。
負責拿地的老潘保守是出了名的。大概從海南的死人堆裡爬出來的經歷，給他的記憶太深了，他後來再也不敢大踏步地前進。
2002年廣渠門外東五廠地塊拍賣，富力以31.6億拿下，樓面地價6000塊錢一平米，老潘當時就怎舌——說泡沫太嚴重了。2009年，老潘競拍廣渠門15號地，被當時名不見經傳的方興地產擊敗。從招拍掛市場走出來後，他開始對所有人咬定，北京樓市有泡沫了！
如果給老潘一次穿越時空的機會，他一定會穿越回去，做兩件事情。第一件就是做一家沒有家人參與的公司；第二件就是不管加多少錢，把那兩塊地拿下來。
看看後來富力和方興在這兩塊地都掙了多少錢？
當然，SOHO中國當時的形勢也是一片大好，不是小好，而是大好。建外SOHO、三裡屯SOHO的成功，和香港資本市場的追捧，給了張欣一種錯覺。她覺得自己在幾年內能夠超越萬科，成為中國房地產行業的老大。
2010年是SOHO中國最高光的一年。銷售額達到了創歷史的238億元，一個銀河SOHO的銷售額就是146億元。在部門中層會議上，張欣提出：
SOHO中國要在5年內超越萬科。
當時SOHO中國的存貨周轉率，的確比萬科還高。不過沒幾年，SOHO中國員工再提到張欣這句話時，只能哈哈哈。
王健林和許家印豪賭的東西，並沒有讓他們等待很久。王健林2015年超越李嘉誠成了華人首富，許家印在2017年也以2900億身價登頂胡潤百富榜。
而張欣卻發現，她賴以生存的一線城市，已拿不到可以散售的商業用地了。進入拿地艱難期的SOHO中國，開啟了第二個階段——抄外資的底，先後收購了朝陽門SOHO、北京公館、中關村SOHO、上海東海廣場一系列爛尾樓，改造更新後，貼上SOHO的標牌賣出去。
這是張欣式的國際私募基金之路。這階段的SOHO中國，也充滿了張欣式矛盾。2004年有幾個月，SOHO項目有一些青黃不接。一個地產商因資金緊張想把即將封盤的某項目轉給SOHO中國，SOHO只要注入些資金，項目將回來幾個億利潤。可由於項目規劃無法更改，張欣嫌棄這項目太平庸了，SOHO中國最終選擇了放棄。
但後來她收購的朝陽門SOHO、北京公館、中關村SOHO幾個項目，無一不是主體已經完工，改無可改。SOHO中國國際范的標簽已漸漸的褪色，內和外都失去了原來的魔力。
2015年，SOHO中國經歷了最後一次轉型，殺入共享辦公太空。賣了上海SOHO海倫廣場、靜安廣場、外灘地王股權後，老潘將輕資產的籌碼全部壓在了SOHO 3Q身上。
終於，張欣又不再管公司了，五十五歲的老潘可以全身心又做自己的事業了。去年你包叔有次去望京SOHO找朋友，趕上老潘化身為外賣員，給白領送火燒，替自己的3Q項目賺吆喝。
你包叔當年的偶像，臉笑得擰得跟朵花兒似的。這位甘肅天水農村走出來的生意人，還停留在原地，用力表演著上個世紀的節目，台下卻沒多少觀眾了。
他原本完全可以建立一個屬於自己的地產王國的。
責任編輯：張玉潔 SF107
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