樓市新一輪調控密集來襲！

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本周焦點丨Focus

樓市新一輪調控密集來襲

1、今年各地樓市調控超 160 次，兩類城市面臨政策「重點關照」

今年以來，樓市調控延續。據不完全統計，4 月份全國各地發布的有關房地產市場調控政策超過 60 次，而 3 月份僅有 15 次，2 月份 21 次，1 月份 68 次。也就是說，今年以來，各地發布的調控措施超過 164 次。

58 安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，4 月份全國房地產市場的成交表現確實不如 3 月份，尤其是一線城市二手房在經歷 3 月份成交高峰之後有所下滑，部分城市的建案價格開始出現滯漲。究其原因，除了 3 月份市場需求量釋放明顯高於預期，短期內出現一定透支外，4 月份部分城市針對公積金等政策的收緊也向市場釋放了調控不會一味放鬆的信號。多方作用力疊加之下，購房者入市腳步在不少城市有所放緩。

雖然政策面的加碼已在某種程度上影響了 4 月份房地產市場表現，但目前仍有少數二線城市表現得較為突出。

張波認為：市場熱度依然較高的二線城市，未來政策繼續加碼的可能性會較高。從市場熱度的判斷來說，可以從新房、二手房成交價格上漲水準、土地市場熱度以及二手房掛牌價格變化情況這三個緯度進行。預計在 3 月份、4 月份房價持續上漲幅度較高的城市，以及杭州、武漢等土地市場較熱的城市，後續政策「微收緊」的可能性較大。

《海市蜃樓》｜樓市小陽春，更像是海市蜃樓

2、新華網：樓市新一輪調控密集來襲，樓市趨穩態勢未變

日前，新華網刊文表示：樓市新一輪調控密集來襲，樓市趨穩態勢未變。

文章稱，蘇州近日宣布「升級版」的調控政策，對蘇州工業園等熱點區域實施 3-5 年的限售，同時對土地出讓報價的規則進行調整。這不僅僅是個案。進入 4 月以來，中央和各部門多次強調樓市調控的方向沒有改變，各地樓市調控的頻率明顯增加。

業內人士普遍認為，樓市趨穩的態勢沒有變，蘇州限售凸顯了地方不斷夯實保持樓市平穩發展的主體責任，未來的調控將更加突出「一城一策」的差異化原則。

4 月 19 日的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

今年開春後，部分地區樓市回暖。中央政治局再提「房住不炒」，意味著房地產的調整方向和力度不會改變。事實上，近期央行、國家發改委、住建部、自然資源部等多部委就樓市密集發聲，表明穩地價、穩房價、穩預期的政策將會繼續保持。

5 月 10 日，央行在解讀 4 月信貸和社會融資數據時表示，對部分地區樓市回暖一直在密切跟蹤監測，房地產調控和房地產金融政策的取向沒有改變，是一貫的。

而針對放寬落戶引發的調控放鬆的質疑，國家發改委近期明確，放寬落戶不等於放鬆對房地產的調控，不管戶籍制度怎麽改，「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位必須堅持、不能動搖。

住建部近期表示已經對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，表明其對局部過熱現象的密切關注。自然資源部確定了 2019 年住宅用地供應「五類」調控目標，明確消化周期在 36 個月以上的，應停止供地。

地方層面，多地在出成屋價和地價波動後，密集頒布了調控政策。頻率明顯增長。從措施來看，各地采取了諸如下調土地最高限價、公積金貸款「認房又認貸」、契稅稅率調整等調控手段，北京等地還立案查處了多家房地產經紀的違法違規行為。

隨著樓市調控頻率增長，多地「小陽春」行情未能持續，樓市趨穩的態勢愈發明顯。

樓市 | Real Estate Market

1、45 城賣地均超百億元，杭州 947 億元成賣地收入最高城市

據證券日報報導，有些房企去年下半年開始大幅減少了拿地投資金融，但近期拿地熱情卻快速上升。

自 2018 年下半年起，全國各城市土地流拍現象明顯增多，土地市場呈現降溫趨勢。2018 年全國土地出讓收入 6.5 兆元，較 2017 年同期下降 15.7 個百分點。但沉寂許久的土地市場近期卻迎來回暖跡象。

進入 2019 年後，前三個月，熱點城市整體土地市場依然處於相對低迷狀態中。中原地產研究中心統計數據顯示，截至 3 月 18 日，全國賣地最多的 50 大城市合計賣地成交金額為 5966.9 億元，同比減少了 20%。

轉折出現在 4 月，在前 3 個月下調 10% 以上的基礎上，全國重點城市 4 月以來賣地數量明顯增加。

據中原地產研究中心統計數據顯示：截至 5 月 9 日，全國 50 大熱點城市賣地 1.22 兆元，比 2018 年同期的 1.2 兆元同比上漲了 1.2%，實現了年內首次同比上漲。

值得關注的是，45 個城市年內賣地金額超過百億元，其中最高的杭州賣地 947 億元，另外還有北京、天津、上海、蘇州、福州、重慶等 12 個城市賣地超過 300 億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，整體看，今年前兩個月各地土地市場表現低迷，但隨著春節後融資難度降低，房企完成大規模融資之後開始拿地，部分城市在 4 月份土地市場再次出現了復甦苗頭，雖然未出現地王頻出的現象，但土地市場回溫明顯，房企拿地積極性明顯提高。

2、4 月二線城市賣地金額 2933 億元，刷新近 2 年最高紀錄

據經濟參考報報導，近一個月來，全國二線城市土地市場持續升溫。13日，中原地產研究院公布的數據顯示，4 月單月，受監測的二線城市合計賣地金額高達 2933 億元，刷新了最近 2 年的最高紀錄。

具體來看，四月單月土地出讓最多的二線城市有武漢、杭州、蘇州、合肥、溫州、寧波、鄭州等熱點城市。

3、建案銷售連續 3 個月負增長

5 月 15 日，國家統計局發布 2019 年 1 至 4 月全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示，1 至 4 月份，建案銷售面積 42085 萬平方米，同比下降 0.3%，降幅比 1 至 3 月份收窄 0.6 個百分點。目前已出現了連續 3 個月負增長的現象，但是跌幅沒有擴大。

企業動態｜Company

1、多家國企擬掛牌轉讓地產子公司股權，土儲多位於三四線城市

據中國證券報報導，北京產權交易所和上海聯合產權交易所信息顯示：多家國企、央企近日在交易所掛牌擬轉讓部門地產子公司股權。

這些擬轉讓標的大多為中等規模企業，經營能力不佳，一些公司的主要土地和項目儲備位於三四線城市，在目前房地產調控的背景下發展壓力加大。這類國企普遍不是以地產為主業的企業。部分標的股權轉讓同時還需承擔相應債務，整體來看，這些國企剝離相關資產主要還是為了處置低效虧損資產，集中主業。

際華集團近日公告稱，擬通過產權交易所公開掛牌轉讓全資子公司際華（邢台）投資有限公司持有的邢台誠達房地產開發有限公司 88% 股權。

公告顯示，邢台誠達主營業務為房地產開發與經營，主要資產為位於邢台市高開區中興大街北側的開發地塊，分為商業地塊和住宅地塊，目前項目處於開發階段。財務數據方面，公司目前尚未有實質性經營活動，2017 年度和 2018 年 1-8 月均未產生營業收入，淨利潤均為負。

際華集團表示，為貫徹國務院國資委關於中央企業聚焦實業、突出主業的要求，進一步優化資產配置、優化重點項目企業股權結構，公司決定通過產權交易所公開掛牌轉讓全資子公司邢台投資持有的邢台誠達 88% 股權，引入合作夥伴加快現有土地項目的開發和建設。

北交所預披露信息顯示，中國新興集團目前擬掛牌轉讓所持中國通用新興地產有限公司 60% 股權及相關債權。資料顯示，新興地產為中國新興集團全資子公司。公司成立於 1993 年 1 月，注冊資本為 1.98 億元。公司近年來盈利能力不佳，公司經審計的 2018 年和截至 2019 年 4 月 30 日財務數據顯示，公司分別實現營收 7820 萬元和 1979 萬元，淨利潤分別為 -3876.93 萬元和 -359.9 萬元。

此外，北交所信息顯示，近期湖北中交鹹通高速公路有限公司、北京住總等多國企擬轉讓其持有的地產公司股權。其中，北京住總近期公告擬轉讓所持的洛陽住總宇泰房地產開發有限公司 60% 股權，轉讓底價約為 7.2 億元，在近期擬轉讓的房地產公司股權交易中，整體金額規模較大。

2、29 家房企年內拿地過百億元

國家統計局數據顯示，1—4 月份，房地產開發企業到位資金 52466 億元，同比增長 8.9%，增速比 1—3 月份提高 3 個百分點。

截至 5 月 14 日，年內搶地過百億元的房企多達 29 家，在 2018 年同期只有 24 家企業，2017 年同期只有 18 家。其中最多的融創高達 626 億、碧桂園 465 億、新城 422 億。另外包括萬科、中海、綠地、旭輝、金地、華潤、龍湖、陽光城、保利等企業拿地超過 200 億。房企在 4 月份特別是下半月搶地的節奏越來越快。

3、做空機構稱李嘉誠名下長和隱瞞 577 億負債，回應：嚴重誤導

據澎湃新聞報導，有沽空機構將狙擊目標瞄準了李嘉誠。

5 月 14 日晚，長和發布公告稱，就傳媒查詢關於 GMT 研究報告的導言，長江和記實業有限公司發言人回應說，集團強力否認有關影射。研究機構 GMT Research 曾在 5 月 14 日發布沽空報告，質疑長和 2018 年報的淨利潤與現金流不匹配。

沽空報告中談及，長和為收購意大利電訊營運商 Wind Tre 而作出會計調整，加上 2015 年重組的殘余影響，推動其 2018 財年利潤增加約 132 億港元，漲幅達 38%。而長和更是通過將部分資產視為代售資產，隱瞞與代售資產相關的 577 億港元債務。

對此，長江和記實業有限公司表示，集團經審核的綜合財務報表嚴格遵守《香港財務報告準則》，有關研究報告導言所提及的呈報收益已根據上述準則真實而中肯地披露。至於該研究報告特別提及的待售資產的相關債務，同樣符合適用會計準則，並獲信貸評級機構全面審視過，三家評級機構給予集團的評級已充分反映此點。

公告稱，集團認為，此研究報告導言片面、偏頗、嚴重誤導。當中隻突出非現金收益項目，但未有提及同期的非現金虧損，而兩者均符合適用會計準則；又隻提及長江和記 2018 年度財務報表不再綜合入账的負債，而沒有提到同期由收購所帶來的負債。

長和稱，長江和記絕不接受任何此研究報告導言所作出的影射及暗示集團有任何會計違規行為，集團致力維持最高水準的企業管治、透明度與問責制度，不言而喻。

不過，從股價來看，沽空報告並未對其帶來太大影響。5 月 15 日，長和股價微跌 0.44%，報 78.45 港元。

圖片來自網絡

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪

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