6月粵港澳大灣區舊改項目的來勢比5月更猛烈。不僅奪走了土地招拍掛市場的風頭，也成就了房企們的土地盛宴。
作為廣東“三舊”改造主力軍，民間資本在獲得舊改項目的背後，是激烈的角力。這其中，既有以佳兆業、富力為代表的舊改大戶持續深耕，也有以“舊改網紅”升龍為代表的外來房企搶灘。
在舊改項目的推動下，房企對於舊城改造的積極性被激發到前所未有高度。但是掘金城市更新並非易事，雖然入局者眾多，但是有能力佔據市場主要份額的卻僅有少數幾家，行業集中度已在快速提升。
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民間資本成“舊改”主力軍
繼5月之後，以廣州和深圳為代表的粵港澳大灣區舊改項目仍在不斷推出。6月28日，深圳龍華區發布了《2020年深圳市龍華區城市更新單元計劃第三批計劃》的公告，包括華昌路城市更新單元、獅頭嶺村龍華世貿廣場城市更新單元、牛湖老一村片區城市更新單元等項目。
而《廣州市2020年重點建設項目計劃》顯示，今年有17個舊村改造項目，總投資超1602億元，年度計劃投資91.35億元。
值得一提的是，廣東省的“三舊”改造遵循“放權讓利”，鼓勵社會資本、民間資本參與。根據南方產業智庫不完全統計，2019年僅廣州市新推的數十個舊村改造項目，就吸引了20多家房企前來爭搶，企業的積極性被激發到前所未有的高度。
而據廣東省“三舊”改造協會今年4月27日發布的“2019廣東省‘三舊’改造和城市更新發展報告”（以下簡稱“報告”）透露，2008年以來，全省累計投入改造資金1.66兆元，其中社會投資1.43兆元，約佔改造總投資額的86%，民間資本已成為“三舊”改造的主力軍。
今年，在多重政策利好下的粵港澳大灣區更是成了房企的必爭之地。在近期眾多房企角逐的舊改項目中，廣州海珠赤沙村成為明星項目。其位於琶洲粵港澳大灣區人工智能與數字經濟創新試驗區向南延伸的重要區域，改造成本88.10億元。
6月28日，赤沙舊村舉辦改造合作意向協議簽約儀式，富力和保利聯合體成為赤沙村舊改意向合作企業。至此，由富力開始、保利中途介入的舊改爭奪戰也終於畫上了句號。
赤沙村舊改最早始於2009年，至今經歷了11年長跑。其過程也頗為曲折，2019年12月，赤沙村終止選取“城中村”改造項目的合作企業，當時參與競爭的富力和保利無功而返。2020年6月17日，富力與保利組成聯合體再次競投。由對手轉變為合作者，足見舊改市場上競爭無常，也異常激烈。
除了赤沙村舊改項目外，6月16日，富力獲得南沙區東湧鎮大同村舊改項目。
作為國內最早介入舊改領域的富力，起步於1994年，從廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改，到鋼材廠、硫酸廠、鍋爐廠等10多座舊廠房改造。彼時便有“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”的說法。因為介入早，富力的改造觸角深入寸土寸金的核心城區。
與富力打造的天河獵德村舊改模式一樣，保利操刀的琶洲村，也是廣州舊改的成功樣本。兩大巨頭合作下的赤沙村舊改，將給未來的城市更新帶來許多遐想。
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區域寡頭正在成型
作為大灣區另一個“舊改專家”佳兆業，自然也不會缺席6月的“舊改”盛宴。目前，佳兆業50%的業務在大灣區，深圳更是其大本營。在大灣區利好加持下，佳兆業認為，夯實地產主業是增長的基本盤。
6月13日，佳兆業獲廣州增城中新鎮霞逕村舊改項目。總建築面積達23.58萬平方米，改造成本約23億元。6月28日，佳兆業又以26.4億元競得廣州南沙一宗舊改商住地。
與富力一樣，佳兆業20年前就介入“舊改”，目前擁有2.5兆貨值的“舊改”土儲，成為城市更新龍頭企業，而且城市更新成為其增長的核心動力。
在參與大灣區“舊改”的企業中，不得不提重倉布局的時代中國。該公司從六七年前就開始布局城市更新，雖然2017年才開始加大力度在大灣區搶灘舊改項目，但據前述“報告”顯示，2019年三家重點布局大灣區“舊改”房企中，時代中國所持有面積最大。另據時代中國2019年年報顯示，城市更新項目總數超過120個，總建築面積約4300萬平方米。
6月23日，時代中國成為廣州番禺大石東聯村合作企業，擬投資89億元。同一天，時代中國還中標廣州增城區荔城街城豐村改造項目。至此，時代中國上半年在廣州已簽下4個舊改項目。
城市更新雖然是新賽道，但行業集中度已在快速提升。佳兆業城市更新集團在4月發布的行業白皮書中指出，區域寡頭正在成型。深圳、廣州、上海和東莞四城的城市更新佔地面積，行業前五名集中度均達到30%及以上。2019年掀起市場熱潮的廣州市場，行業集中度非常明顯，排名前八的企業改造面積佔據近90%。
事實上，掘金城市更新並非易事，雖然入局者眾多，但是有能力單打獨鬥者也是寥寥。目前僅有佳兆業、富力、奧園及卓越等少數房企設立了城市更新集團。其中，佳兆業早在2011年就組建了專業城市更新公司；奧園於2017年成立奧園城市更新集團；2019年，富力成立城市更新集團；今年6月初，雅居樂也宣布成立城市更新集團，意在搶抓城市更新市場窗口期。
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外來房企“胃口大”
相比來說，“舊改”地域性強，本地企業佔據著絕對優勢。但外來房企也頻頻在舊改中得手，而且“胃口”都不小。
於福建起步、在鄭州發跡，有著“舊改網紅”之稱的升龍，在5月23日與珠江聯合摘得廣州增城區長崗村改造項目。這是繼5月拿下黃埔穗東街南灣社區後，升龍獲得的又一個舊村改造項目，也是其在廣州拿下的第7個舊改項目。
長崗村改造項目面積224.84萬平方米，總成本約為125億元，成為當時增城已公開招標舊村改造項目中，改造面積最大、預計投資金額最多的一個。不過，兩天后這一成本金額紀錄就被刷新。5月25日，珠光集團中標的增城新塘白江村改造項目成本總金額為138億元。很快，這一記錄又被港資企業新世界發展斬獲的“巨無霸”舊改項目刷新。6月8日，新世界中國正式成為廣州增城區荔城街夏街村舊改項目的合作意向企業，預期投資總額超200億元。這也是其在粵港澳大灣區的第五個舊改項目。
此外，令人關注的外來企業還有河南瀚宇，6月17日，瀚宇成為增城區馬修村舊改合作企業。5月30日，其剛剛獲得廣州南沙區東湧鎮太石村舊改項目，改造投資成本約82.6億元，用地面積約116.96萬平方米，從項目的體量來看，瀚宇集的“胃口”不小。
看到大灣區舊改的火熱，很多房企都“坐不住”了。6月9日，中國金茂與福星惠譽舉行廣州城市更新戰略合作簽約儀式，共同拓展廣州城中村改造項目。6月3日，大悅城控股也表示積極通過城市更新方式獲取項目，除在售城市更新項目外，還申報了四個深圳城市更新項目。
佳兆業城市更新研究院分析認為，對於中小房企而言，如果能取道城市更新，可以借勢資本時代打造新業務增長的第二曲線。不過，在很多業內人士看來，舊改周期較長、成本難控制，不可控的因素也較多。
“目前，城市更新已成為一線城市的重點領域。”中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心主任秦虹認為，隨著人口紅利的衰減、新增建設用地資源的日益減少和地方政府債務規模的約束，改變傳統外延擴張式城鎮化發展道路已迫在眉睫，急需通過城市更新優化城市空間結構。
新京報記者 | 袁秀麗
編輯 | 楊娟娟
排版 | 寇德娜
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