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中海華潤萬科34億土地串標追蹤:直播賣地能否斬斷違規黑手?

今年4月初震驚全國的上海土地圍標案有了新進展。由於中海、華潤、萬科招標報價一模一樣引發質疑,上海國土部門最終取消了這三家開發商評標結果,該上海黃金地塊重新上市。

為防止再次被圍獵,該地塊的交易規則大幅提高違規門檻,甚至採用直播賣地,這是否能夠斬斷土地違規交易的黑手?

上海黃金地塊疑被國企圍獵

3月31日,上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊曾進行招投標決定歸屬。

該地塊土地總面積25974.2平方米,容積率為2.5,緊鄰上海北外灘區域,位置優越,保障房面積較少,是上海核心城區少有的純住宅用地。與此同時,該地塊競標底價為34.3億元,土地單價為6萬多元/平方米,與周邊高端項目8萬元左右/平方米的價格相比,具備一定的利潤空間。

正因如此,該地塊一開始吸引了多家開發商的關注,但在最終的招投標環節,只有中海地產、華潤置地、萬科三家國企入圍。

當天,上海市土地交易市場公示了中標候選人信息,中海地產是第一順位人,華潤置地、萬科分別為第二和第三順位人。

不過,由於三家中標候選人中海、華潤、萬科的投標報價竟然一模一樣,都是底價34.3億元,顯得十分離奇,這一公示信息迅速引發質疑。

4月初,有消息稱,中海地產上海公司總經理崔帥因涉嫌在上述地塊交易中違規串標被調查;華潤置地及萬科相關人士也牽涉其中,其投標相關負責人也被帶走調查。

上海普陀人大一位相關負責人告訴中國新聞周刊,中海地產上海公司總經理崔帥作為上海市普陀區人大代表,確實因卷入土地交易違規,被上海警方依法采取強製措施,其人大代表資格也被暫停。

上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊也暫停交易。

直到兩個月之後,6月3日,上海市土地交易市場稱,“鑒於出讓活動存在疑義,為維護公共利益,保障市場健康有序發展,根據出讓人申請,現終止虹口區嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動。”

這意味著,此前中海等三家開發商投標買地的交易作廢。

同日,該地塊又啟動了全新的出讓程序。

串標門檻大幅提高

6月23日,上海市土地交易市場發布公告稱,經審核,虹口區嘉興路街道HK271-01地塊有效申請人數為7人,根據相關規定,現確定該地塊採用掛牌方式出讓,掛牌截至7月3日。

據了解,7名有效申請人為綠城、保利、融創、招商、龍光、華發和融信,此前參與拿地的中海、華潤、萬科不在其中。

更大的變化在於交易規則。

4月11日,為防止再次發生招標底價一模一樣的神操作,上海土地部門嘗試改變,其掛出2幅宅地,出讓方式顯示為招掛複合。與此前相比,交易地塊最終是采取競價招標還是掛牌出讓的標準由3人變為6人。

與之前三家開發商就能聯手“做局”不同的是,這一改變將做局的門檻提高到了6家開發商。很顯然,6家開發商串標的可能性比3家開發商要小得多。

不過,對於眾多開發商覬覦已久的虹口區嘉興路街道HK271-01地塊,其門檻又進一步大幅提高。

據了解,針對這一地塊,其“競價招標出讓”和“掛牌出讓”的分界線設定為11人。換言之,只有達到11家開發商,這一地塊才能進行招標出讓,否則就將進行掛牌競價,很顯然,發生11家開發商串標的可能性幾乎為零。

不僅如此,據上海市土地交易市場公布,該地塊現場交易會不採用在線視頻方式,而是通過“微吼直播”平台進行。

對此,上海土地市場一工作人員告訴中國新聞周刊,通過直播平台進行本地土地出讓,大眾可以登錄直播平台觀看,有利於保證交易公開透明。

北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對中國新聞周刊表示,土地的招投標涉及的利益往往很大,我國土地出讓從協議出讓走向招拍掛就是為了能夠更加公開、更加公平,而很多的貓膩往往和不公開不透明有關,將一切都擺在陽光之下,無疑能盡量減少一些暗箱操作。

加大執法守法力度,確保交易公平

儘管上海市土地交易市場表示,虹口區嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動存在疑義,但是關於如何處理卷入圍標疑雲的企業,目前尚無定論。

上述上海普陀人大相關負責人也對此表示,關於崔帥的人大代表資格,到底如何處理他們也不清楚,他們只能等待相關部門的通知。

王玉臣表示,目前該土地串標案應該還是刑事立案偵查階段。土地交易串標看起來對房企是大有好處的,可以節省拿地成本,實際上長此以往會嚴重擾亂房產市場,形成一種不公平的競爭,甚至會形成一種拿地的壟斷,對新生房企產生打壓,不利於市場的良性競爭。

地產分析師嚴躍進告訴中國新聞周刊,對於各種土地交易違規行為,必須加大處罰力度,包括采取市場禁入等手段。

“確實必須要嚴厲處罰串標圍標”,王玉臣表示,實際上,串標圍標早已是土地出讓市場一個不是秘密的秘密,真正依法依規揪出來處罰的又有多少呢?

嚴躍進表示,當前,土地出讓的規則還需要進一步完善,確保土地市場交易更加透明公正。

從土地出讓來看,我國主要有招標和掛牌競價出讓兩類方式。兩者各有優劣,招標的優點在於對於具有綜合目標和特定的條件限制土地,用這種方式更好選擇適合的中標者。掛牌的優點在於其公開程度和競爭程度明顯要高於招標,每個參與者都可以有多輪報價,而且報價會及時公開。

王玉臣表示,對於地方政府而言,對於一般性的土地,沒有特別要求和限制的土地,可以用掛牌拍賣,充分利用市場的競爭性,公開透明去選擇價高者。對於有一定限制的,有一些特殊要求的土地,可以採用招標方式。

“其實,有一些串標圍標,是離不開招投標機構的配合的”,王玉臣表示,必須做到招投標機構嚴格依法依規,對標底保密,對招投標過程嚴格按照流程操作。

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