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ST華業債務爆雷窘境難破 新建案玫瑰東築回籠資金有限

紅刊財經謝碧鷺

編輯/李壯

“百億蘿卜章”造假事件余波尚在的*ST華業,至今依舊處在面值退市的危機中,7月12日收盤股價為0.98元。而*ST華業股價能否走出低迷,關鍵在其債務危機能否得到化解?

按照*ST華業董事長徐紅的說法,*ST華業目前正在自救,包括通州玫瑰東築地產項目拿到預售許可證,以及與金融機構洽談展期等。

據記者了解,*ST華業通州項目已經開售,截至7月11日,該項目預訂出29套,若全部以全款計算,實現收入大約在1.17億元-1.19億元之間。以去年*ST華業建案銷售66.57%的毛利率計算,公司目前可實現毛利在7789萬-7922萬元之間。這部分資金能夠覆蓋*ST華業剛剛爆發的債務違約規模。

但是,即便玫瑰東築項目全部售罄,其所實現收入還要面對即將到期的大額債務和借款。*ST華業還能走出債務漩渦嗎?

深陷債務危機的*ST華業

*ST華業成立於1998年,主營房地產開發業務。2015年,公司收購捷爾醫療100%股權,由此發展出自己的醫療業務。正是這次跨界,給*ST華業埋下了一大“地雷”。

2018年9月,*ST華業的二當家、捷爾醫療原實際控制人李仕林,被爆偽造印章,使得*ST華業投資的百億規模的應收账款債權陷入收回危機。*ST華業當時發布公告顯示,公司應收账款存量規模為101.89億元,這些账款將面臨部分或全部無法收回的風險。

也是從那時開始,*ST華業的資金鏈出現問題。最為直觀的便是“16華業02”債券,今年6月4日,*ST華業發布公告稱,由於資金運轉困難,“16華業02”無法按期兌付兌息,其債券餘額為7000萬元。

徐紅曾表示,公司將加大追贓力度,並實施自救。不過,記者注意到,在李仕林被批捕後,有不少投資者在上證e互動平台詢問案情進展和贓款追回事宜,*ST華業隻回答了一句“相關案件正在依法辦理”,沒有透露具體信息。

另據記者了解,李仕林旗下的醫院資產也被司法處置。7月2日10時起至7月3日10時止,重慶市渝北區人民法院在阿里拍賣上對重慶恆韻容光醫院有限公司名下機器設備15項進行公開拍賣,起拍價190.841萬元。截至發稿日,記者看到拍賣網上顯示的競買記錄為零。

玫瑰東築續命?

對於去年建案銷售營收佔總營收79.5%的*ST華業來說,其現金活水最可能的來源就是新建案的變現。7月4日,*ST華業發布公告稱,其全資子公司君合百年的玫瑰東築項目正式取得了預售許可證。公告顯示,該部分銷售收入將用於清償部分債務,為公司帶來穩定的現金流。

7月5日,記者來到*ST華業旗下的君合百年售樓處,這裡已經展開預售。售樓處門口豎立著許多杆紅旗,上面寫著“回歸主業 卷土重來”、“華業披掛 重振旗鼓”等字樣。

工作人員向記者介紹,玫瑰東築是華業東方玫瑰這個項目的第三期,同時也是最後一期,總共一棟樓163套,戶型面積從50平米到195平米均有。“房子的均價在5.5萬-5.6萬/㎡之間,明年10月可以交房,還送精裝修。”工作人員告訴記者,7月7日開盤當天還有促銷活動,全款購買可以打9.7折優惠、貸款9.9折。

那麽,這個建案到底能夠給*ST華業帶來多少現金流呢?根據公司公告,該項目取得預售許可證的建築面積為18421.76㎡,建委備案價為64551.25元/㎡。按此計算,該項目總價值約為11.89億元。如果按照工作人員介紹的5.5萬-5.6萬/㎡情況計算,該項目總價值在10.13億元-10.32億元之間。

記者查閱了北京住房和城鄉建設委員會的公示信息,從7月7日開盤至7月11日的5天內,玫瑰東築預訂和正在資格核驗的數量為29套,剩下134套可售房源。據記者整理,預訂和正在資格核驗戶型總面積約為2132㎡,總價在1.17億元-1.19億元之間。若全部是全款,以去年*ST華業建案銷售66.57%的毛利率計算,公司目前可實現毛利在7789萬-7922萬元之間。另外134套的總建築面積約為16290㎡,剩餘總價值約為8.96億元-9.12億元之間,預計毛利規模在5.96億元-6.07億元之間。

不過,據記者查閱公司公告,玫瑰東築全部在售樓房都處於抵押狀態,若房屋進行過戶,*ST華業需要對房屋進行解壓,即要麽還款,要麽提供擔保。根據現在的房貸政策,抵押的房屋不能再次抵押,這對需貸款買房的消費者來說,可能存在不便。玫瑰東築的售樓人員向《紅周刊》記者推薦全款買房。實際上,從所售房屋來說,玫瑰東築被預定的多是小戶型,後續銷售情況還需觀察。

據記者了解,玫瑰東築項目實際是抵押給了中糧信託。根據*ST華業2017年的公告,北京君合百年房地產開發有限公司與中糧信託有限責任公司(以下簡稱“中糧信託”)簽訂《特定資產收益權轉讓及回購協議》(合約號:2017中糧集字第【089】-2),轉讓價款為人民幣6億元。同時約定,以玫瑰東築土地及在建工程進行抵押。根據去年年報,截至2018年12月31日該筆借款餘額為人民幣59930.00萬元,為一年內到期長期借款。根據該借款8.4%的利率計算,年底到期時*ST華業需支付約6.5億元。

除以上情況外,*ST華業還有一筆債券即將到期。“15華資債”將於2019年12月25日到期,債券餘額為5億元。

綜合來看,玫瑰東築當前預訂的房屋收入可覆蓋*ST華業“16華業02”7000萬元的債務違約情況。但剩餘房屋銷售收入難以覆蓋即將到期的中糧信託借款和“15華資債”,因此,*ST華業的前方難言美好。

*ST華業:慘遭驚天巨騙後的自我救贖之路

/何豔

編輯/張越

一個“蘿卜章”,讓*ST華業交出了百億“智商稅”。昔日地產大佬平添笑柄,委落成塵,令人唏噓不已。面對困境,公司近期展開積極自救,這一段漫長的救贖之路,牽動著眾多股民的心。

*ST華業危機重重

7月1日晚間,*ST華業公告稱,收到證監會《調查通知書》,因公司涉嫌信息披露違法違規,決定對公司進行立案調查。公告並未明確具體事由,結合公司實際情況,專業維權律師認為,可能與去年9月開始爆發的巨額應收账款危機事件有關。

2018年9月27日晚間,*ST華業一紙公告揭示了當時公司所處的困局。*ST華業公告稱,子公司投資的應收账款出現逾期,追償小組在現場走訪時向債務人出示恆韻醫藥與公司方面簽署的協議,債務人方面否認存在協議中列示的債務,文件上公章系偽造,確認債務並不真實。公司涉案金額高達101.89億元,直接導致公司存量應收账款面臨部分或全部無法收回的風險。

進入2019年,*ST華業再次遭到重挫。4月28日,*ST華業公告稱,公司2018年度財務會計報告被大華會計師事務所出具了“無法表示意見”的審計報告。受此影響,*ST華業被實施退市風險警示。此後,公司股價一路走低,曾17個交易日連續跌停。

股價的下跌也導致*ST華業一度面臨“面值退市”風險。6月6日至6月26日的這14個交易日,*ST華業的收盤價持續低於1元的股票面值。根據有關規定,如果上市公司股票連續20個交易日(不包含公司股票停牌日)的每日股票收盤價均低於股票面值,上交所有權終止公司股票上市。6月27日,*ST華業漲停,收盤價恰好收在1元,公司暫時擺脫“面值退市”的魔咒。

此外,根據2019年6月21日*ST華業發布《關於公司訴訟案件的進展公告》,恆韻醫藥合約詐騙案實際控制人李金芳已被提起公訴,李仕林已被批捕。應收账款案件涉案的主要嫌疑人孫濤等已移送檢察院審查起訴,相關案件正在依法辦理,追贓正在進行中。

隨著監管層介入調查,廣大投資者獲得索賠機會。根據相關司法解釋,一旦認定上市公司因虛假陳述受到證監會行政處罰,權益受損的投資者可以向有管轄權的法院提起民事賠償訴訟。如果2019年7月1日收盤時持有*ST華業,並在2019年7月2日之後賣出或仍持有並曾產生一定浮虧(無論是否解套)均可發起索賠,現在可以將姓名、聯繫電話與交易記錄(建議為Excel文件)發送到[email protected]的郵箱,參與由《證券市場紅周刊》“民間維權”欄目組織的索賠預征集活動。

積極自救擺脫困局

當前,*ST華業面臨著高額債務無法清償的危機。目前“16華業02”已經違約,債券餘額7000萬元。“15華資債”將於2019年12月25日到期,債券餘額為5億元。“15華業債”也將於2020年8月6日到期,債券餘額高達13.5億元。此外,公司還面臨其他債務問題。今年5月30日,*ST華業同時公告了3起官司的法律文書,涉及金額超過5億元。

不幸的是,公司資產被凍結。6月3日,*ST華業控股股東華業發展持有的全部公司股份,已經被深圳市中級人民法院司法輪候凍結,大股東共持有上市公司股份3億股,佔公司總股本21.22%。同時,*ST華業購買的私募基金也遭到凍結。2018年7月6日,*ST華業曾出資2億元申購了一個私募基金,2019年6月7日,法院凍結了公司在這個私募產品中的全部份額。

危機面前,*ST華業積極展開自救行動。7月5日,*ST華業發布公告,公司在通州住宅核心區的住宅項目華業玫瑰東築獲得有關部門頒發的預售許可證。該項目將於近期開盤預售,新項目的開盤預計將給公司帶來10億元左右的現金。公司明確,該部分銷售收入將用於清償部分債務。7月8日,*ST華業公告稱,引入中潤經濟發展有限責任公司作為重組谘詢顧問,為有效化解華業資本債務風險,公司與中潤發展簽署《重組重整谘詢顧問服務協議》。

同時,公司屢次在投資者互動平台上表示,自合約詐騙相關案件發生後,*ST華業一直在開展自救,通過業務恢復、追贓挽損、債務重組等措施,為穩定公司基本經營作出努力。不過,*ST華業業績狀況慘不忍睹,而且尚未好轉跡象,加之巨額債務壓頂,公司想要擺脫困境並不容易。

(本文已刊發於7月13日的《紅周刊》)

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