“拍賣房屋的瑕疵，所涉及的一切稅、費均由買受人承擔。”這一句話，可能蘊含法拍房的五大“坑”，你有了解麽？
近日，紅星新聞先後報導了《花500多萬購買豪宅鑰匙被扣 物業：先交9萬多欠費》和《花123萬買了一套產權40年的法拍房 40年無法入住》，引起了社會廣大的關注。
資料配圖 圖據IC photo
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花123萬買了一套產權40年的法拍房 40年內都無法住？
花500多萬元買下豪宅為何鑰匙被扣？ 物業：先交9萬多欠費
8月21日，紅星新聞記者從500萬豪宅鑰匙被扣的新聞當事人李先生獲悉，由成都中級人民法院法官出面，他最終從南湖國際社區物業中拿到了房屋的鑰匙，目前沒有交物業費。
同時，紅星新聞記者還採訪了專業從事不良資產處置的兩位律師，以及為法拍房做價格評估的深圳市國策房地產土地估價有限公司成都分公司，請他們為市民剖析購買法拍房要注意的風險。
李國均
【第一“坑”】
稅、費風險多，須巧妙應對
“四川安企匯利”不良資產處置團隊及負責人李國均，曾為1500余套法拍房提供處置、谘詢方案，可謂“法拍房”行家。據該團隊成員、四川美地律師事務所律師周茂梅介紹，買賣房屋會產生相關的費用和稅，在法拍房的公告上關於稅、費有兩種介紹。第一種，“買賣雙方所產生的稅、費均由買受人承擔”，這種情形佔90%以上；第二種則是“所涉及到的稅、費按照法律規定承擔”。
“第二種情形比較公平、合理，但在拍賣公告中隻佔不到10%，按照稅法和相關的法律規定，該賣家（被執行人）承擔的就是賣家承擔，該買家承擔就是買家承擔。”
周茂梅介紹說，在房屋交易實踐中，賣家所承擔的稅費往往大於買家承擔的部分，兩者比例約為7:3。
明顯合理的第二種，為何法院棄而不用？
周茂梅解釋，若直接讓賣家即被執行人承擔，被執行人可能因為沒有錢或者抗拒，可能導致拍賣工作無法順利進行下去。
但不管稅是賣家承擔還是買家承擔，在房子過戶之前，都需要買受人先行墊付，繳清全部稅費後才能完成過戶、拿到房產證。
如此，就出現了第一“坑”，如果房屋土地是劃撥土地，還會額外多出一筆土地出讓金，而這些信息在拍賣之前，很難從拍賣公告中獲取，競買人也難以了解到；如果房子登記在公司名下的，還可能出現“天價稅費”。
“公司房子，包括土地增值稅、增值稅和房產稅等多種稅費。”周茂梅舉例說，團隊曾經購買了一套360平方米的房子，房子建設於2001年，經過中介機構測算，這套成交價為372萬的房子，光稅費就要80多萬元。“如果你提供不了以前的交稅憑證，有部分稅種就要從房屋建設之日起開始徵收，一直補繳到過戶之日，所謂的‘天價稅費’就是這麽來的。”
周茂梅
而要想取得過去幾年關於拍賣房屋納稅的原始憑證，在現實操作上是很難的。
“被執行人往往是一種抗拒狀態，怎麽可能為買受人提供交稅原始憑證？即使有願意配合提供的，也很難找齊全過往每年的稅票原件。”周茂梅介紹稱，最終經過努力和豐富的經驗，他們拿到了原始憑證，將稅費降到了9萬多元，然而對於普通的競拍人來說，這是一個巨大的風險。
如法院公告所說，“所有的稅費由買受人”承擔還蘊藏一個風險，以紅星新聞報導的500萬豪宅需要交物業費為例，買受人認為房子是一手房，物業費應該由開發商承擔，若要提起訴訟，這與法院的公告是有衝突的。
周茂梅說，上述372萬元的房子9萬多的稅費其中有7萬多元應該由被執行人承擔。最終，周茂梅團隊向法院申請參與拍賣款分配，通過報銷而拿回了代出售方墊付的稅費。
【第二“坑”】
房子的產權狀況
李國均介紹，房子的產權狀況是第二“坑”，目前住宅產權的最長年限為70年，而很對司法拍賣的房屋的產權僅剩下50年或更短時間，產權年限直接影響房屋的價值。
【第三“坑”】
房屋佔有狀況
法拍房的第三“坑”就是目前法拍房最普遍遇到的“佔有”情況，也是目前法拍房交易後無法清場的最重要原因，拍賣之前首先需要了解房子是空置的、還是被執行人居住、還是涉案債權人或者案外人居住？以《123萬買的法拍房40年無法住？》為例，則屬於案外人居住的情況。
“每種情況對應的處置方法不一樣，這是一個專業的技術活，很多市民不具備處置能力，采取過激的手段，就容易觸碰法律紅線。”李國均分析說，法院對拍賣房是否負責清場，取決於房屋拍賣公告的規定，有的法院在執行中，要負責清場並交付，而不少法院隻負責協助辦理過戶手續，並不負責房屋清場交付。
“目前法拍房無法交付入住的主要的原因，與法院不負責清場交付有關，面對案外人的強製佔有，買受人不得自行啟動新一輪的訴訟程序。”李國均分析稱。
8月14日，成都中級人民法院法官助理朱兵在面對買受人陳女士（上述500萬豪宅當事人）表示：“僅僅為了拿房屋鑰匙，啟動新的一輪訴訟程序，是對司法資源的巨大浪費。”
【第四“坑”】
房子是否結清工程款等
第四“坑”則是房子是否結清了一些工程款、建築工程款和工人工資，這種情況在獨棟別墅中比較容易出現，這些費用在房屋拍賣後屬於優先受償的費用，可能存在房屋受滋擾的情況。
【第五“坑”】
房屋的裝修狀況
拍賣房屋的裝修狀況則是第五“坑”，有的房屋對房屋現狀進行拍賣，而有的拍賣則不包括室內裝修，“有的房屋是紅木裝修的，這種價值昂貴，可能會引發新的糾紛。”
【專家支招】
做好盡職調查 捕捉拍賣時機
目前法拍房在成都市場比較火，除了價格優勢之外，還有不限購的便利。
“光看到這兩點還不行，還要看到背後的風險，作為一個普通市民，要提前做好盡職調查。”周茂梅分析說，要充分了解房屋的法律狀態和事實狀態。
法律狀態直接影響對房屋價值以及購買後可能出現情況的判斷，需要調查的房屋法律狀態包括，被執行人的信息，拍賣房子所涉及的抵押狀況、查封狀況，以及房屋所有權人的債務狀況，都要一一核實。
“這些信息可能在一個法院，可能涉及到幾個法院，對於普通市民來說，核查比較困難，若市民決定拍，可以請專業人士參與核查。”
周茂梅說，事實狀態包括房屋拍賣居住狀況，每一類居住人對應不同的法律關係，清場的方式不一樣，居住狀況你可以通過向法院、物業、門崗以及周邊的鄰居核查。
在拍賣前，首先需要核查的是被執行人的主體身份，是個人還是公司，個人風險稍微小一點。若是公司，則需要核查稅費等更多的信息。
李國均表示，總體而言，核查法拍房是一個技術活，目前行內操作方式是聘請律師做盡職調查，全方位了解房子是否值得摘拍以及做好摘牌後的風險處置措施。
據了解，在拍賣之前，法院會委託評估公司為房屋做價值評估，深圳市國策房地產土地估價有限公司成都分公司僅去年，承接了400多個法拍房項目。
該公司資產評估師李歡介紹，法拍房與平常房屋評估房屋一致，評估出來的都是市場價，然而，有兩種情況會極大地影響房屋價值。第一種情況，就是惡意簽訂長期租賃合約，並且一次性支付完租金，以《123萬買的法拍房40年無法住？》為例，案外人主張的40年租賃期會極大影響房屋的價值評估；第二情況，就是以把房屋以遠遠低於市場價格出租出去。
“有的房屋同地段的租1萬元/月，你租的是1000元/月，這種情況也會極大影響房屋評估價格。”李歡說，同一套房子，如果有租賃，他們一般會出具兩種價格，一種未租賃的估價，一種有租賃的估價，供委託人參考。
那在科華中路2號這套房子，評估價為219萬元，法院拍賣的第一次公告起拍價為197萬，而第二次起拍價為123萬，也是最終的成交價，為何差異這麽大？
深圳市國策房地產土地估價有限公司成都分公司西南區域總經理兼四川省房地產協會副會長梁國平解釋，法院拍賣的起拍價一般按照評估價的7成掛拍，若第一次競拍失敗，第二次競拍可能降價。
“法院拍賣是在規定的時間內，將房子賣出去，實現快速變現，這跟這個市場買賣房子，急售和慢慢賣是兩種不同的價格。”梁國平說，法拍房針對的是有效的買賣群體，若競拍的人多，則可能成交價高於評估價，相反，則可能低於評估價，後者情況居多。
周茂梅認為，競拍也是一個技術活，其中拍賣時機很重要，需要有經驗的人參與，若競拍得當，就可能在預期價位拿下想要的法拍房。
紅星新聞記者 鍾美蘭 攝影報導
編輯 劉靜
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