懸在洛陽頭上的巨大泡沫，何時能破！

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充滿矛盾的市場

2018年6月底，鄭州樓市開始洛陽市場調研，數天時間，我們基本走完了市場上在售的幾乎所有建案。

但整體來說，對於洛陽市場，整體感覺只能用一個名詞來概括，就是五味雜陳。

這裡是整個河南省除了省會鄭州外，漲幅最高的城市，不但核心區洛龍區的邊緣地帶均價已經突破10000，而整個洛陽市的最低價格也基本突破了7500。

但是，當你看完整個城市之後，又會發現，雖然價格如此之高，但這裡基本無房可賣。

這個城市的地產充滿了矛盾：

一邊全城房價不斷翻滾上升，最後不得不頒布限價政策；一邊卻又無房可售；

一邊熱盤凡出必搶，要綁近二十萬的車位，要50%首付；但另一邊有些冷的項目卻連平銷都進展艱難，一棟樓在市場最熱的時候賣了半年依然貨源充足。

是的，關於洛陽，今天關鍵詞，就是矛盾！

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洛陽主城已經無地可供了

洛陽自古就是兵家必爭之地，一直與西安雙都並稱。這與其自身的地理地形密切相關。

但是在今天，這些昔日的優勢，卻反而成為製約城市發展的桎梏。

洛陽北部是山、西部是山、南部也是山。洛河、伊河並行穿城而過。

洛陽的城市建設便嚴格的受到這些地理地形因素的影響。

在這種地形製約下，洛陽城區發展大約經過了四個階段：

第一階段：建國前以瀍河回族區、老城區和西工為主的洛陽舊城區。

第二個階段：建國後澗西區和西工區開始成為洛陽城市的發展方向。

第三個階段：上世紀90年代中期開始，洛陽城區跨過洛河，向洛河南岸擴展，直達龍門山腳下。

第四個階段：洛陽城市區再從洛南向東，跨過伊河，建起面積更大的伊濱區。

但是後來，洛陽的城市發展開始弱化伊濱新區，而轉向城市圈層整體外擴，多面發展。

城市忽然轉而向北，欲與洛陽機場連接；又有些向東，我看到過一份規劃圖上是將洛陽東邊的偃師市整體化做洛陽的一個新區；同時高新區、澗西和西工等舊城區開始大面積周邊外擴。

在這種情況下，整個洛陽的後期城市開發基本通過兩個方式在進行：

1、城市輪廓不斷外拓。

自4月17日至7月底，洛陽市加上流拍和已拍的，一共土地交易共計18宗。其中，居住兼容商業用地共8塊。

而這8塊住宅用地中，洛龍區最多，但佔了三塊。但都基本位於城市區域的外圍。2塊位於洛龍最東邊的長夏門街展覽路附近，面積分別是87.344畝和71.277畝，1塊位於洛龍區最西邊的濱河南路子美街東南角，面積183.831畝，呈現東擴西延態勢。

2、舊城改造騰挪土地。

在2018年，洛陽計劃實施棚戶區改造項目共19個。安置總數21067套。

網上流傳的洛陽西下池村貨幣補償標準▼

3

整個洛陽的均價已經在7500之上

這是我根據調研情況做的洛陽價格分布圖。

這裡需要說的幾點是：

高新區：在售的只有一個住在項目中南廣場，因為位置偏遠，品質一般，銷售緩慢，均價7500。

瀍河區：均價超過8500，是因為兩個明星盤恆大綠洲和君河灣，恆大綠洲的超高層均價在8500，君河灣剩餘的三棟洛河河景高層，售價在10000之上。

西工區：因為範圍太廣，片區內價差較大，比如說建業住總定鼎府均價在7500，靠近城區的天城一品，均價在8400元。所以均價沒有瀍河高。

總體說來，整個洛陽的房價基本均價已經在7500之上。

在我看來，整個洛陽的底就是伊濱區，這個前幾年曾經要大力開發的新區，忽然間就成了一個爛尾的大工地。連碧桂園都曾經在這裡扒了窩。要不是2017年洛陽的行情太過熱，洛龍無房可售，將客戶趕到了這裡，這裡的開發商日子是注定不會好過的。

空無一人的伊濱區▼

整個洛陽市，漲幅最高的是洛龍新區。

2016年6月，保利建業香檳國際售價6500元，後來在行情最高的時候衝到了13000，現已無房可售。

建業龍城，在2016年的時候，均價也超過了6500，但是目前因為限價嚴重，5月份開盤，均價只在10600。這個盤在洛龍新區因為位置優勢，很搶手，所以曾經有過很多購買附加條約，比如說50%首付款，綁定高價車位等。

整個洛龍新區目前在售的只有兩個項目，一個就是位於核心區的建業龍城，還剩三棟高層；另一個則是位於最東邊的開元壹號，只剩尾盤大戶型。開元壹號在2016年6月的時候，均價只有4000元，目前限價之下均價在10800。

如果以2016年6月的房價為基準。洛龍新區基本都已經翻倍，洛河以北的老城漲幅則相對較小一些，整體上漲額度在3500元，很多項目甚至沒有超過3000。不過這也是在限價之下的價格，比如說位於瀍河區、地鐵一號線最東端地鐵口的恆大綠洲，政府規定的限定最高價格在9050，而恆大綠洲目前在售的超高層均價在8500，而在2016年6月，恆大綠洲的整體價格已經在6000多。

但是，同樣是河南的地級市，為何偏偏洛陽漲幅能這麽高，最低能超過7500。是洛陽經濟好？是洛陽人民有錢？

都不是，根本原因是因為洛陽無房。

洛龍開發已經接近飽和，洛河以北的舊城區開發也已經飽和。所以，你才會看到洛陽近幾年的開發基本處於無序狀態，基本就是哪裡還有地，就去開發哪裡？

道北是整個洛陽都看不上的地方，但是畢竟還有些地，所以，目前這裡基本成了洛陽新房的主力供應區域。

而上個月，洛龍新區新拍的三塊住宅用地，兩塊在最城區的最東邊，一塊在最西邊，但無一例外，它們都屬於城市的最邊緣。

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整個洛陽市都沒房子了

雖然，放眼河南，洛陽房價已經是價格最高的地級市。但是目前來看，整個洛陽市場的基本面可以用四個字來概括：全城無房。

也正因如此，所以洛陽也才會在8天的時間內，迅速出讓11塊用地，合計900多畝，超過了2017年整體土地出讓計劃的一半還要多。

但這也正是矛盾所在，一邊是稀缺的土地供應，一邊是不斷高企的房價。

那天，我們開車從鄭州一路到洛陽，從二廣下高速，直接去了瀍河區的恆大綠洲，然後順著瀍河、老城、西工、澗西、高新區、洛龍、經開、伊濱，我們走了一個橢圓的路線，基本將洛陽整體看了一遍。

然後我們發現，包含伊濱區在內，整個洛陽在售的住宅項目只有13個，並且有的是只剩幾套尾盤，有的是只剩幾棟樓，有的是因為開發商小品質差，就算是行情好的時候也銷售緩慢。

基本上，整個洛陽市都已無房可售。

這就是洛陽的第二個矛盾所在。一邊是明顯與自身價值不相匹配的高房價，一邊又是全城無房。

事實正是如此，在現實逼迫之下，已經爛尾的新區伊濱區的房價都賣到了7500之上。

無疑，洛陽頭上一直懸著一個巨大的泡沫？但是這個泡沫會破嗎？何時破？

對此，無人能知！

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