房價漲幅全國第二 庫存只夠賣兩個月 誰給這個城市底氣？

Flute Concert with Frederick the Great in Sanssouci

2018年3月5日，我們寫了一篇文章，關注到了山東境內一個小城，菏澤。

在當時的文章《今天定調 2018年房地產市場沒變！這個四省交界的人口大市 會繼續成為房地產隱形冠軍？》裡，菏澤作為2017年棚改量全國第一的城市，登上頭條。

菏澤自2016年起拉開棚改畜牧，完成6.2萬戶棚改；2017年棚改白熱化，棚改涉及18.2萬戶、近70萬人，計劃改造3092萬平米，相當於拆掉一個百萬人口的城市。

到了2019年，我們在整理上半年房價房租綜合漲幅榜時，山東省內另一個城市急速躥升，接下菏澤手中的接力棒，它是臨沂。

根據70%二手房價格漲幅，30%房租漲幅的權重，在全國308個城市裡，臨沂綜合漲幅排在全國第二，僅次於南昌，二手房在2019年1到6月，排名第三，僅次於南昌和遵義。

同樣的邏輯，同樣的套路，讓臨沂房價再次坐上火箭飛升，比菏澤更加持久。

土地供應攔腰截斷 房子庫存只夠賣1.63個月

臨沂房價最近三年上漲最多。

根據世聯行2018年臨沂房地產市場報告，2016年全市建案成交均價5438元/平米，同比上漲7.26%；2017年成交均價接近7000元/平米；2018年成交均價躥升到8080元/平米，同比上漲21%。

與飛漲的房價不匹配的是，臨沂土地供應量一直在減少。

隔壁菏澤作為棚改大市，依靠貨幣化安置，居民以3-4倍杠杆入市，購買不止一套新房，拉動了菏澤房價，臨沂則是從源頭入手，直接減少土地供應，房企不得不高價拿地。

翻一翻臨沂2011年以來的供地情況，會發現2011到2014年，土地供應量、成交量只是略微波動，一直處於高位狀態。到了2015年土地供應突然下降，不及前一年的一半，土地成交減少了四分之三，2016年供地略微上升，但又在2017和2018年出現供地持續下滑。

最近三年臨沂房價持續大漲，供地減少是根本原因，導致房企土地緊張、住房供應量減少，棚改是加速催化劑，導致2018年庫存低到不可想象。

根據房天下數據，截止2014年7月21日，臨沂庫存144685套，上半年成交19767套，按照當時的去化速度，去化周期長達43個月。

到了2016年，根據世聯行統計，全年住宅庫存量222.66萬平米，下降25.24%，去化周期縮減到了5個月，相比前兩年急劇減少。

2017年，全市住宅庫存101.32萬平米，同比下降50.28%，去化周期甚至縮短到0.85個月。

2018年，庫存再次減少到了90.3萬平米，同比下降10.5%，去化周期也只有1.63個月。

房子只夠賣兩個月不到？導致保利、新城、碧桂園、中梁、恆大、榮盛、中南、萬科等知名房企，就像當年爭相進駐菏澤一樣，紛紛布局臨沂，土拍市場的樓面價水漲船高。

2016年臨沂住宅用地成交均價折合2890元/平米，同比上漲34.37%。

2017年住宅成交樓面價折合2815元/平米，看似有所降低，實際上是郊區土地拉低了整體均價，主城區漲勢明顯，北城新區甚至拍出樓面價超過1萬元/平米的地塊。

2018年宅地均價已經上升到5139元/平米，同比上漲81.79%。

到了2019年7月，臨沂全市成交27宗住宅用地，總成交面積比2018年同期減少了52.8萬平米，成交金額卻比同期增加了近43個億，典型的量跌價漲，土地供不應求，尤其是優質宅地更是一塊難求。

熱門板塊均價過萬 連售樓處都賣了

2019上半年，臨沂樓市到底有多火爆？先看這兩個段子：

某開發商的區域公司為了月度衝任務，看看山東幾個城市都很蕭條，唯獨臨沂一枝獨秀，於是臨沂項目總監擔當重任。可是那個月臨沂項目也賣斷了貨，怎麽辦，把售樓處賣了吧。這種大宗地產項目一般不好賣，誰知到售樓處一掛牌就賣了出去，本來計劃也就是2000萬，想不到一下子賣了3000多萬。

同樣是這家公司，6月份區域為了衝半年度任務，再次把目光聚焦臨沂。沒辦法，誰讓臨沂市場好，可臨沂也沒房子可以賣，最後硬硬生趕進度造出一棟樓，一共六十套房子，結果現場來了400多組客戶，直接開搶，據說沙盤外圍增加了兩層防護欄，硬生生把沙盤的玻璃擠碎了，現場還有客戶為搶房大打出手，結果不用說，直接售罄，連底層都賣完了。

真實的臨沂房價，也不比段子裡漲得少。

根據中國房價行情網7月數據，臨沂的蘭山、河東、羅莊、費縣、沂南、沂水等區縣二手房價格一片紅色，蘭山區二手房7月同比上漲43.99%，環比上漲7.11%，位列臨沂各區之首，均價已經達到11539元/平米。

假設一位臨沂工作的檀香，2018年夏天在當地買一套房，精裝修7000到8000元/平米標準計算，到了2019年的夏天，基本跨過萬元關口。根據當地人的信息，以前臨沂投資客跑到青島、濟南買房，現在又返回臨沂買。還有不少在縣城上班的周邊居民，也跑到市區來買房。

2019年5月中南以8292元/平米樓板價拿下南坊地塊後，臨沂樓市繼續高熱，不少人認為房價甚至會對標濟南、青島的郊區，在未來一年漲到2萬/平米的級別。

就在中南拿地不久後的5月底，北城新區中南魯商樾府項目開盤，洋房均價更是高達18700元/平米，這麽高的價格，還是開盤售罄。

中南魯商樾府後來在6月30日加推套高層，均價16000元/平米，也是開盤售罄，之前3月底該建案高層住宅開盤均價為13000元/平米，短短3個月內均價就上漲了3000元/平米。

臨沂人到底多有錢？一個側面印證是，小商品行業裡有南義務、北臨沂的說法。

當地平均工資不高，但做各類小生意的個體戶老闆很多。另外從汽車保有量看，相關部門統計，早在2017年6月，臨沂的汽車保有量就突破200萬輛，全國排名23，全省排名第3，僅次於青島、濰坊。

看來臨沂街上的豪車，並不比濟南、青島少。

臨沂的風格和山東另一個城市濰坊相反，臨沂市區比較富裕，有錢個體戶很多，濰坊市區沒有聚集多少財富，主要是下屬縣級市很強，壽光、諸城、高密頻頻登上中國百強縣榜單。

窗口期已過 三四線沒了支撐

我們反覆強調，2019年是房企回歸新一線、強二線的一年，樓市進入白銀時代後，房企在融資短缺，拿不到優質地塊的情況下，進一步從三四線撤回，深耕自己的大本營，回歸到最熟悉的業務。

臨沂最近五年，最大的亮點是建立了全國最大的商貿物流市場，向物流、商貿等服務業轉型，以此來拉動中高端產業的升級。

菏澤、臨沂上一波的房價上漲，主要依靠棚改。棚改時期供小於求的狀態下，為當地樓市帶來了2年左右的銷售空窗期，房價與地王齊飛。

2019下半年開始，窗口期慢慢結束，只有迅速消化剩餘建案的房企，才能繼續立足，於是臨沂樓市只會更加分化，主城區板塊迅速上漲，剩餘處於高位徘徊。

早在2019年4月，自然資源部發出通知，制定實施2019年住宅用地五類調控目標。其中就有：消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地持平水準；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。

三四線城市房價最大的兩個支撐，變得很弱。一是棚改在放緩，二是供地會增加，如果不想最後接盤，請遠離三四線房產。