3·17新政實施兩年 北京二手房市場回歸理性

被稱為“史上最嚴調控”的“3·17”新政已經執行兩年。

從中介機構近日披露的內部成交情況來看，過去兩年，北京二手房市場在成交量和成交價格上都出現了明顯下降。數據顯示，新政頒布第二年，北京全市二手住宅網簽量比政策實施前下降40%。在這背後，成交周期拉長、看房次數增多、中小戶型成交比重增加，都不斷釋放出市場降溫的信號。

降溫 市場量價齊跌

“什麽時候‘上車’？”在京城二手房市場，“上車”的另一層含義就是買房交易。對於這個問題，從2016年年底開始看房的市民張傑已經被問了百八十次。但幾乎每次，他都回答：“再等等，再等等。”

等就是觀望。2017年3月，北京二手房市場溫度升至最高點。很多人還記得兩年以前即使朋友聚會，都免不了談“買房”“換房”“房價”的話題。“3·17”新政實施後，成交量迅速下降，最低時月成交量甚至不足萬套。

來自我愛我家集團市場研究院的數據顯示，以“3·17”新政為臨界點，前一年，北京全市二手住宅共網簽254916套；新政頒布後的一年裡，北京全市二手住宅共網簽121946套，二手房網簽量降幅達52.2%；新政頒布第二年裡，北京全市二手住宅共網簽152699套，同比回升25.4%，但仍比政策實施前下降40%。

謹慎 購房人不在跟風“搶房”

“3·17”新政後，購房人開啟了漫長的“觀望模式”。這樣一來，無論是新房、還是二手房市場，購房人不在跟風“搶房”，有了更多的選擇。

在業內人士認為，這是市場回歸理性的表現。據我愛我家集團市場研究院統計，在“3·17”新政前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次數為8.31次，新政後一年則為13.87次，在新政後兩年小幅下降至11.88次，這說明房源從掛出到賣出，經過了更多人看房。

此外，“3·17”新政前一年，北京每位最終成交的客戶在成交前的平均看房次數為2.88次，新政後一年上升至4.86次，新政第二年進一步上升至5.82次，客戶的看房次數進一步增加，購房決策明顯更加謹慎。

“樓市嚴控兩年來，市場各項指標已達到調控預期，目前價格穩定，成交量逐步回升，但需求端仍處於觀望狀態，客戶看房次數增多，市場仍處微冷狀態。”我愛我家研究院方面稱，後續可能會有一些政策微調，但對房價的嚴控目標應該不會發生變化。

剛需 換房自住為主要需求

“自新政調控後，北京二手房市場成交明顯下降，後期市場的修複主要是來源於首次置業者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。”鏈家方面披露的數據顯示，2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求佔比的經紀人僅為1.2%。如此看來，在政策嚴厲、市場低溫的情況下，二手房市場交易主要由自住需求支撐。

同時，“3·17”新政的認房認貸政策也使得賣一買一的換房需求首付比例大增，換房難度增加，而純剛需的首付在調控前後變化不大。因此，調控後剛需佔比出現明顯增加。從總價段來看，400萬元總價的房源成交佔比在調控後明顯提升。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，從歷次調控後，市場回溫均是剛需入場；換房也是市場交易主力。“換房需求是北京二手房市場上的主要需求，佔比超60%，並且其杠杆風險低，可以適度滿足換房需求，適當降低其房貸成本。”

除此之外，新房供給增多也緩解了市場緊張情緒。許小樂說，2018年北京新房供應量明顯增多，對二手房形成了一定分流。更重要的是，新政調控也給市場帶來啟示——買房不是穩賺不賠。“此次調控後，均價持續下跌，投資者資產價值下降，尤其是在調控前追漲買入的投資者，在之後賣出時出現虧損。所以，投資房產還需謹慎，要有抵禦風險的能力，量力而行。”

來源：北京日報

記者：曹政

流程編輯：孫昱傑