樓市漲太猛市民怨氣多？ 香港出六大"辣招"調控

圖片來源：花瓣美素

　　信號！對一手房開征空置稅，樓市漲太猛市民怨氣多？香港出六大“辣招”調控

　　香港對一手房徵收空置稅今天落地有聲！

　　今天下午16點30分，香港特區行政長官林鄭月娥聯同財政司司長陳茂波、發展局局長黃偉綸和運輸及房屋局局長陳帆在新聞發布會上，公布6項房屋政策新措施。

　　香港是全球房價最高的城市之一。近幾年來，香港的房價上漲的勢頭凶猛，豪宅也屢屢創下新高價格。去年底，香港某豪宅大約120萬元人民幣/平，部門面積價格創造了亞洲最高紀錄。

　　券商中國記者獲悉，香港樓市新政具體包括三個目標和六項措拖：

　　三個目標：

　　一是令資助出售房屋更可負擔；

　　二是增加資助房屋供應並加強支援過渡性房屋計劃；

　　三是促使一手私人住宅部門盡早推出市場。

　　六項措施：

　　一是修訂資助出售房屋的訂價政策；

　　二是邀請市區重建局將馬頭圍道項目改作“港人首次置業”先導項目； 

　　三是改撥私營房屋用地以發展公營房屋；

　　四是成立專責小組協助民間主導和推行過渡性房屋計劃；

　　五是向空置的一手私人住宅徵收“額外差餉”；

　　六是修改“預售樓花同意方案”以改善銷售手法。

　　發布會上，林鄭月娥表示，房屋問題是在眾多民生議題中最嚴峻、最棘手、最複雜的，但同時卻是市民最期望現屆政府能以創新思維、大刀闊斧去解決的問題。

　　今日公布的房屋措施回應了部分市民的訴求，但要大幅增加房屋供應，仍須開拓更多可供發展的土地。特區政府會繼續盡最大努力去扭轉房屋供不應求、樓價飆升的局面。

　　不過，徵收一手房空置率確實可以打擊開發商“捂盤惜售”的行為。

　　今日就有香港媒體報導，開發商為了規避一手房空置稅，推出“新房先住後付”政策。

　　香港的“多層次住房市場”

　　首先來科普一下香港樓市的幾大分類。和內地購租並舉，打造多層次住房結構類似（準確的說是內地參考香港）。

　　發布會上，林鄭月娥表示，房屋並不是簡單的商品，而適切的居所是市民對政府應有的期望，是社會和諧穩定的基礎，因此在尊重自由市場經濟的同時，政府有其不可或缺的角色。

　　香港的住房性質主要包括：公屋、居屋和私人樓宇。

　　公屋類似內地的安居房，香港公共房屋最常見的類別。由政府或志願團體興建，出租予低收入居民。香港提供出租公營房屋的機構主要有三個，分別是：香港房屋委員會（房委會）、香港房屋協會（房協）及香港平民屋宇有限公司。

　　居屋是“居者有其屋計劃”（簡稱居屋計劃或HOS），是香港的資助出售房屋計劃之一，是由香港房屋委員會（房委會）興建房屋，並以低於市場的價格，並扣除地價售予低收入市民；計劃內興建的房屋通稱居屋。

　　居屋類似內地的安居房，一直以低於市價的方式提供給符合收入標準的家庭。居屋又包括：綠置屋和港人首次置業，這兩個適用人群不同。

　　1、綠置屋，即香港俗稱“綠表”屋，是符合公屋申請標淮的個人或家庭才能購買。

　　2、港人首次置業先導計劃適用人群收入要比公屋申請者的條件寬，因此收入稍高的個人和家庭也可以申請。折扣沒有綠置屋那麽大。

　　私人樓宇類似內地普通建案。數據顯示，香港有一半左右人口是居住在私人樓宇。

　　學習完以上的知識點，我們再一起來看看此次香港政府針對樓市調控的“辣招”。

　　香港一位業內人士表示，6項具體措施中，向空置的一手私人住宅徵收“額外差餉”（即空置稅）、修訂資助出售房屋的訂價政策、修改“預售樓花同意方案”對樓市的影響較大。

　　辣招一：一手房徵收總價約5%空置稅

　　儘管香港經歷了兩次金融危機，並大幅加征海外買家稅和印花稅，依然擋不住香港房價的上漲。

　　數據顯示，雖然香港目前整體空置率不到4%，但空置的一手住宅幾乎佔到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。截至3月31日，香港空置一手住宅大約為9000套，佔預計供應量的9%。

　　3月份，香港政府提出空置稅的議案，5月份林鄭月娥出席立法會時，曾大批開發商捂盤惜售，短短三個月時間空置稅就正式頒布。

　　此次香港新政將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅部門徵收“額外差餉”即空置稅，相當於該部門應課差餉租值的200%，額外差餉大約相等於樓價的5%（以2018年3月住宅物業平均租金回報率為2.5%計算）。

　　辣招二：居屋售價調至市價52折

　　根據中原地產6月28日發布的數據， 2018年5月份的居屋第二市場買賣成交暫時錄得141宗，總值7.27億港元，較4月的137宗及6.76億港元，分別上升2.9%及7.5%。金額創2016年7月8.20億港元之後的22個月新高，宗數則是創2017年10月144宗後的7個月新高。

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示，這組數據反映樓市暢旺，樓價持續向上，加上早前新居屋超額認購，刺激購房者積極入市上車，帶動居屋第二市場交投連升3個月。

　　林鄭月娥表示，為了讓中低收入家庭能夠負擔，會通過以下方法修改居者有其屋（居屋）定價機制下的負擔能力測試：

　　1、下調收入門檻，將採用非業主住戶的家庭每月收入中位數（現時約39，500元（扣除強積金供款））作參考點，取代白表家庭申請者的收入限額（現時為57，000元（扣除強積金供款））；“白表”人士為非現有公屋租戶，但符合購買資助出售部門資格的申請者。

　　2、增加居屋數量，確保可負擔的部門數量由50%增加至最少75%。

　　同時，2018年居屋出售計劃部門售價將為“評估市值”的52% （五二折），取代原本的70%（七折）。

　　2018年，香港共有4431套居屋，評估市價12401港元/平方呎，原本售價8681港元/平方呎，調整後為6446港元/平方呎。

　　以一套400平方呎的房子為例，評估市價14000港元/平方呎（約較同區一手私樓低30%），按現有機制以七折定價為 9800港元/平方呎；新政後將以評估市值的52% 出售，即7，280港元/平方呎，總價由原先的390萬港元下降至290萬港元。

　　辣招三：每次預售套數不得少於建案20%

　　為了增加市場的透明度和加強對消費者的保障，林鄭月娥公布，政府會修改“預售樓花同意方案”，以改善銷售手法。這項政策主要針對的是開發商捂盤惜售的行為。

　　新政要求，開發商不論透過何種方式銷售樓花（包括招標及拍賣），每次推售的住宅部門數目，均不能少於有關預售樓花同意書所涵蓋的住宅部門總數的20%。如果剩餘未賣出的住宅部門數目少於總數的20%，發展商須一次過推售所有剩餘部門。上述20%的規定會在宣布後即時生效，並適用於“預售樓花同意方案”下地政總署新收到及現正處理的預售樓花同意書申請。

　　辣招四：非合作發展項目改港人首次置業

　　據悉，馬頭圍道項目可提供450個“首置”部門。“首置”部門的折扣率將較之前一期居屋出售計劃的折扣率低10%至20%，以維持房屋階梯上不同層級的相對性。

　　林鄭月娥亦介紹，申請“首置”部門的主要資格淮則，當中包括合資格申請人需要是香港居民，居港滿七年或以上；從未在香港擁有住宅物業；收入介乎居屋白表申請人現行入息限額及該限額加三成；及資產不可超過居屋白表申請人現行資產限額加三成。

　　香港抵押證券有限公司可提供物業價值三成至四成的抵押保險保障，讓買家可通過銀行獲得最高達物業價值九成的抵押貸款。由於“首置”部門的目標買家為較高收入的一群，政府會訂定較居屋及“綠置居”更嚴格的轉讓限制。買入部門的首五年內，“首置”業主不可出售或出租其部門。在首五年過後，“首置”業主可向市建局繳付補價後在公開市場出售或出租其部門。

　　辣招五：改撥私營房屋用地以發展公營房屋

　　為了更適切地回應社會對可負擔房屋的殷切需求，政府會改撥合共九幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地以發展公營房屋，可提供約10 600個部門。未來將進一步考慮有關發展應作出售或出租用途。

　　林鄭月娥說，政府一直致力分配用地作公營房屋發展，包括一些原本計劃作私營房屋發展的用地。

　　辣招六：成立專責小組協助民間推行過渡性房屋

　　政府會協助和促成各項由民間主導和推行的短期措施，增加過渡性住屋供應，以紓緩輪候公共租住房屋家庭和其他居住環境惡劣人士的生活困難。為此，運輸及房屋局轄下將成立一個專責小組，提供一站式的統籌支援，協助及促成更多由民間機構推動的過渡性房屋。

　　住房空置稅會有效果嗎

　　自去年以來，內地針對樓市的調控政策密集頒布，部分一線城市的房價漲幅和成交均得到了有效控制，但是，也出現了三四線城市補漲，部分一手樓搶房等現象。

　　這次香港樓市新政中，對一手房徵收空置稅引發了廣泛關注。但是外界預測普遍效果不佳，原因在於香港目前火熱的是二手房，一手房雖然也有影響但幅度有限，而且還容易使得一手房轉手或者更換戶主變成二手房來規避空置稅，所謂上有政策下有對策。

　　此前，香港差餉物業估價署公布的數據顯示，香港私人住宅售價指數已經連續上升25個月，並連續18個月刷新最高紀錄。

　　有分析人士認為，本次空置稅只針對一手房，並非目前“量價齊升”更為明顯的二手房。雖然港府此前推出一系列“辣招”，仍未能控制住房價上行的趨勢。此次空置稅僅針對一手空置房，而二手空置房數量是一手空置房的4倍以上，因此此次徵收一手房空置稅對香港房市基本面的影響有限。

　　不過，也有業內人士表示，在操作層面上存在一定困難，包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

　　不過，徵收一手房空置率確實可以打擊開發商“捂盤惜售”的行為。

　　今日就有香港媒體報導，開發商為了規避一手房空置稅，推出“新房先住後付”政策。

　　全球各地空置稅差異很大

　　目前不少地區都有房屋空置稅，但征稅的口徑，以及執法嚴厲程度各不相同，因此效果也不同。

　　加拿大溫哥華，從2017財稅年開始徵收空置稅，房屋每年空置達到6個月的，需要按照“房產評估價值的1%”來交稅，並且謊報、遲交將面臨高額罰金；

　　在英國，如果有空余房間被空置長達兩年或以上，政府會對空置房屋額外收市政稅，俗稱“臥室稅”；

　　在法國，住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%；

　　澳大利亞維多利亞，空置稅的稅率為房屋價值的1%；

　　在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入住；

　　在瑞典，政府有權征用空置部門廉租給無房家庭。

　　全球各地空置稅在空置房定義、繳納稅率等方面差異也很大。

　　1、空置房定義不同

　　中國香港對空置房的定義是空置一年及一年以上，但有的地區規定空置超過6個月就要繳納空置稅，例如加拿大的溫哥華；英國規定空置兩年以上才需繳納空置稅。

　　2、繳納稅率不同

　　澳大利亞、加拿大溫哥華空置稅稅率為房產評估價值的1%；法國為累進稅率第一年空置稅率為樓價的10%，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%。

責任編輯：李鋒