房地產稅漸行漸近，對市場有何影響？

房地產稅漸行漸近。

5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

這被業內人士評價為“決定房產稅立法、徵收的四個部門聚齊了，信號意義非同一般”。

房產稅立法板上釘釘但過程卻漫長

自2013年中央首次提出對房地產稅加快立法後，“房地產稅立法”任務已板上釘釘，房地產稅立法何時啟動的話題也備受關注。

2015年8月5日，房地產稅法第一次明確進入中國人大立法規劃。

2018年9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃中，包括房地產稅法在內的11部稅法同時亮相第一類項目，即條件比較成熟、擬在本屆人大常委會任期內提請審議。

2019年3月9日，十三屆全國人大二次會議記者會上，全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖在回應房地產稅立法問題時表示，“房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部組織起草，目前，相關部門正在抓緊完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。”

在今年3月13日發布的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（全文）（下稱《規劃和綱要》）中，“推進房地產稅立法”被寫入這份謀劃未來5年發展及2035年遠景目標的《規劃和綱要》中。

《規劃和綱要》第二十一章建立現代財稅金融體制提到，“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。”

此外，從去年年底以來，財政部在半年內四次提及房地產稅。

但在今年4月21日，全國人大常委會公布的2021年度立法工作計劃中並未提及房地產稅。

房地產稅推出時機到了嗎？

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房地產稅有明確的推進路徑，即按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。但現在看，房地產稅需要加速。疫情後，房價加速上漲的同時，房產對貧富分化的推動作用明顯擴大。富人炒房避險需求增加，高檔商品住宅價格上漲得更快，迫切需要用稅收手段來調節。

那麽，此次財政部等四部門齊聚北京召開座談會是否意味著房地產稅推出時機已到？

貝殼研究院首席分析師許小樂指出，我認為目前房地產稅的法理基礎、技術手段並不存在多大的挑戰，只是在中美貿易戰、新冠疫情等諸多國內外重大事件的挑戰中，難以找到一個合適的時機頒布，保證政策頒布之後不會對市場預期造成過大的衝擊。

其認為，可能存在的挑戰是，房價資產價格的不斷上漲帶來稅收成本提高，以及對家庭住房擁有情況的了解不充分。如果隨著房價與居民債務的螺旋上升，越往後，土地價格和房價與居民實際收入水準越背離，稅收越來越體現在對資產價格征稅，可能會提升居民的實際支付壓力。

複旦大學國際關係與公共事務學院副教授張平在其發表的《中國房地產稅改革的治理意義》中提到，對居民和企業來說，大多數稅種都是繳得越少越好。開征房地產稅必然面臨眾多的阻力和疑議，需要政府在開征之前和實施過程中以不同方式不斷向居民做出解釋。

房地產稅頒布會對市場產生什麽影響？

許小樂認為，房地產稅頒布，短期會讓市場供需關係進行一次重構，主要是多套房業主根據自身的支付成本進行評估，短期可能會有部分房源出手，存在一次脈衝效應，業主降價出售會導致價格短期下行，衝擊大小取決於家庭住房擁有情況。這些城市通常是一些需求比較旺盛的城市，供給端的衝擊很快會被需求端消化，房地產價格變為賣方的定價加上稅收，賣方的定價是否會上漲，仍然取決於城市市場的供需關係。從長期看，房地產稅本質上是一項成本，會讓整體市場的交易變少。這項成本最終會由市場承擔，具體是買房人還是開發商承擔，取決於雙方的價格彈性，稅收負擔更多落在缺乏彈性的一方身上。

在張平看來，房地產稅是多元的。其指出，在房地產市場長效機制方面，房地產稅有潛力成為地方政府穩定的主體收入來源，進而有助於地方政府擺脫對土地財政的依賴；通過房地產稅與地方公共服務的激勵相容，形成地方“房地產稅-公共服務”調節機制；作為一種住房持有成本，有助於抑製居民的投機購房需求和削減住房的資產屬性；通過將部分稅收用於地方保障性住房的建設和運營，建立地方建案與保障房的反饋機制；此外，還能體成屋地產稅的受益稅和調節稅屬性。房地產稅開征後，即便開始時適當放寬減免額度、稅率較低，仍然可能面臨各種問題。由於居民已經建立房產持有成本會逐步增加的預期，所以在一開始就會對整個房地產業產生一定的影響。政府需要在房地產業的生產、消費、流通等幾個方面做好相關預案，充分運用好手中的政策工具，保證房地產業平穩健康發展。

李宇嘉的觀點是，稅收的功能，除了組織財政收入之外，更重要的就是調節收入差距。因此，當下房地產的狀況、財富分配的狀況，迫切需要稅收來調節。估計熱點城市會加快本地實施方案研究，對二套及以上住房、超面積住房開啟徵收

另外，李宇嘉指出，中國會參考國際上共性的制度，首先，對低收入、孤寡家庭等弱勢群體稅收優惠，對首套房或一定面積免稅，改善型住房低稅率。其次，如同實施房地產稅的其他國家一樣，我國也會通過評估價打折（美國有些州打3-4折），房價上漲時降低稅率（美國有些州稅率低至0.2%），將稅收支出佔居民收入之比控制在一定幅度（美國、日本在3%-5%），控制稅負。考慮到限制房地產稅用途，如專項用於學區建設，嚴格“以需定支”，年底稅票上列出用途明細等國際慣例，房產稅徵收有助於夯實稅收對接公共服務供給，降低生活成本，加強社會保障。再參考到，個稅提高起徵點、增加稅前抵扣項，個人總稅收貫徹“有增有減”、結構性減稅，總稅負不增加的原則。而且，從間接稅到直接稅的轉換，具有建設公民社會，塑造新財富觀，構建公民納稅和政府服務的自主意識和良性循環的改革效應。