WeWork 計劃9月進行IPO 但470億美元估值備受質疑

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騰訊證券8月7日訊，WeWork1月份的估值為470億美元，但是專家對此表示懷疑。該公司計劃於9月首次公開亮相，於2018年12月提交了首次公開募股文書。

WeWork能夠達到這一估值主要歸功於其最大的支持者— 軟銀集團（SoftBank）。這家日本公司在1月份向WeWork注資20億美元，使其在該公司的總投資超過100億美元。

WeWork創立於2010年，在過去的9年中，WeWork在36個國家共開設了425個辦公地點，一舉成為曼哈頓最大的房產承租人，顛覆了傳統的商業地產的世界。隨著估值高達470億美元的WeWork公司的規模不斷擴大，該公司也急切地想要證明自己具有的投資價值。

該聯合辦公空間提供商已成為該國價值最高的私營公司之一。它去年有超過25萬名付費會員，增加了一倍。 WeWork還宣布，它正在向包括亞馬遜（AMZN），百事可樂（PEP）和Salesforce（CRM）在內的公司租賃大型辦事處。

除此之外，近期WeWork還打算通過收購WeWork印度分公司的70%的股權實現控股。WeWork印度分公司的市場估值約為27.5億美元。一旦取得控股權，分公司的財務報表將被納入WeWork的財務記錄中，實現其表內業績的增長。

外界的質疑

EquityZen首席執行官Atish Davda告訴雅虎財經的On the Move，“我看不出他們將以何種方式成長為一個價值470億美元的公司（該估值是其去年收入的28倍）。

而專家對對這一估值的質疑主要是因為公司不斷增加的虧損。因為不論是從業績上、模式上還是從同類公司的對比上，WeWork的估值都很難有說服力。據英國《金融時報》報導，WeWork每天每小時損失219,000美元。

2018年，WeWork的總營收為18億美元，但其虧損卻高達19億美元。兩個數字與2017年相比均翻了一番。今年第一季度WeWork的虧損更是高達7億美元。紐約大學斯特恩商學院Stern Galloway教授將其稱為“全球最大的市值被高估企業”。

批評人士認為，在當前經濟正處於下行空間，大量初創公司關門將大大影響WeWork的收入。此外，還有信息披露WeWork在運營管理中的獲客成本遠遠高於互聯網企業。

二級市場的表現

據股票經紀商透露，WeWork在二級市場上的股票估值一直徘徊在210億至230億美元之間的水準上，而私募投資者從早期股東那裡購買股份，近六個月內該公司價格下降了約30％，不到最近籌集新資金的一半。此外，包括T. Rowe Price和Fidelity Investments在內的共同基金支持者也將其估值下調至220億至230億美元之間。

此外，通過對WeWork公司公布的公開文件和其他信息的分析，其大股東富達今年似乎已經出售了約9％的股份，與風險投資不同，這在共同基金巨頭看來是一項十分罕見的舉動。機構通常希望在首次公開募股之前確立自己的地位，以期在更長時間內持有其股份。

總而言之，種種跡象表明投資者更願意相信WeWork的另一個估值：即軟銀今年從早期投資者那裡購買WeWork股票時的估值為230億美元，而不是軟銀去年下半年進行大規模投資時媒體新聞標題上寫出的470億美元。

該公司估值在二級市場的下調和較低的價格表明，私人投資者認為這家備受矚目的聯合辦公空間公司並未達到其快速擴張和軟銀投入巨資支持所帶來的巨大預期。

WeWork的運營模式

WeWork的主營業務為共享辦公室，其基本模式是公司首先長租商業地產，然後再以短租的形式租賃給初創公司。謀取長租和短租之間的價差，從而獲取利潤。但是這一模運營式遭遇到不少質疑。

從2018年開始，WeWork就進行了業務多元化的嘗試。這一年它推出了WeLive品牌，準備進軍住宅租賃市場；同時它還創建了ARK基金，通過並購知名商業地產來確保其投資安全，進一步推進其長期租賃業務。而並購業務的擴張，可能是它2018年虧損大幅增長的一大原因。

“我認為當前所面臨的真正的問題是，在這家公司獲得期權和股權的投資者和員工是否能夠獲得良好的收益？”Davda說。 “我對此持懷疑態度，我認為該公司將在9月份度過一個異常艱難的時期。”（崔斯特）