互聯網寒冬“襲擊”辦公大樓：空置率上升 租金下降

作者 | 張吉龍 編輯 | 羅麗娟

望京某大型地產集團辦公大樓租賃部門的員工董燁（化名）最近有點煩，他負責的望京綠地中心幾個辦公大樓的租賃業務有點慘淡，入駐的租戶變少了，原有的客戶也開始不再續租。

例如望京第一高樓綠地中國錦近期就接到消息將會有兩家公司搬遷，一家是互聯網健身公司，另一家則是國內處於頭部地位的某生鮮電商品牌，兩家均是互聯網企業。

往常的望京國際商務區熱鬧非凡，附近一帶聚集了阿里巴巴、美團、360、錘子科技等知名互聯網公司，成為北京新晉的互聯網產業聚集區。過去周邊的辦公大樓根本不愁客戶，各種VC機構、科技公司、互聯網金融公司扎堆聚集。

但近期多個地產服務商發布的數據顯示，北上廣深一線城市的辦公大樓市場正面臨“淒風苦雨”，空置率上升租金下降。造成這一狀況的原因除了經濟不景氣之外，作為辦公大樓租戶三大主力之一的互聯網企業搬出辦公大樓也對市場造成了利空。

在資本寒冬下，不僅是中小互聯網企業，造血能力弱、融資驅動型企業也在采取多種措施壓降成本，除了裁員，逃離辦公大樓也成為壓縮成本的選項之一。

辦公大樓“入冬”

隨著互聯網企業的撤離，寒冬下的辦公大樓市場也在不斷降溫。

“今年經濟形勢不太好，有幾家租約沒到期就違約搬走了。”董燁稱，如今中國錦大樓的空置率已經達到了30%左右。

同樣的狀況還發生在中關村。

對於北京互金圈來說，中關村互聯網金融中心是一個特殊的存在。一方面，中關村互聯網金融中心位置絕佳，其位於北京市海澱區中關村西區的東南角，附近駐扎多家知名互聯網企業，距離著名的創業大街也僅咫尺之遙，創業氛圍濃厚；其次，互聯網金融中心作為海澱區政府打造的科技金融企業聚集地，入駐企業可享受政策給予的連續三年房租補貼，第一年補貼50%，第二年補貼50%，第三年補貼30%，補貼面積不超過1000平方米。

在地理和政策雙重便利的情況下，這裡不僅聚集了官方行業組織——中國互聯網金融協會，還吸引了多家知名金融科技企業包括螞蟻金服、融360、有利網等企業入駐。

2018年以來，互聯網金融中心的企業構成發生了很大變化，多家互聯網金融公司搬離大樓。一位負責該區域辦公大樓的中介稱，這棟大樓已經出現了整層或者半層空置的情況，目前正在對外招租。

“自2018年下半年，受經濟形勢不明朗以及金融和互聯網行業租賃需求放緩等多重因素的影響，北京辦公大樓市場租賃成交出現下滑。”房地產服務商戴德梁行的數據顯示，受部分企業撤離和縮小承租面積的影響，2018年第四季度，北京市辦公大樓空置率環比上漲0.2個百分點達8.1%。核心商圈空置率較上季度微升0.4個百分點，為3.8%。

面對空置率的不斷上升，辦公大樓為挽留客戶，推出了租金“優惠”。

董燁表示，綠地中國錦以往對外標價12元/平米/天的租金已經降到了7-11元，而且這個價格還包含物業費，整體價格降回到2016年的水準。而租賃網站也顯示，中關村互聯網金融中心的租賃單價已經從14元降至了7-9元，降幅高達35%-50%，15天的免租期限還有談判空間。

此外，同商圈內各開發商也開始抱團取暖，“現在綠地中心已經采取開放政策和周邊的保利大廈、項鋪中心結成一體，共享客戶，如果客戶覺得貴，那麽就介紹他到周圍的辦公大樓去。”

哪些公司在撤離？

2018年12月，作為公司HR，李然親自操辦了一次公司大搬家——從位於中關村魏公村地區的一個辦公大樓搬到了北五環北沙灘的一棟商住兩用的公寓。

對於這次搬家，李然和她的同事們心裡都充滿了不樂意。李然原本在西四環海澱五路居租了一個房間，乘公車半個多小時可直達公司，上班還算方便，但搬家之後，單程交通時長驟然增至一個小時，如果堵車，耗時更長。

為了節省上班時間，她不得不付了一筆違約金搬到了知春路，而其幾個同事則選擇了辭職。

對李然的老闆來說，搬家最直接的目的是為了節省成本。李然所在公司的業務是一家小型互聯網工裝設計公司，員工人數不到20，最大的成本除了人力成本就是辦公室租金成本了。

李然這樣算了一筆账：公司原來的辦公室大概200平米，按一天10元/平米算，一個月光租金就要6萬元，每月物業費還要6000元。而搬到新公寓之後，一個月的租金僅需要2萬元，省錢效果顯著。

李然的公司並不是個例，在互聯網寒冬中，投資人紛紛收緊了錢袋子，以往可以通過融資維持資金流的企業不得不應對成本壓力。

2018年11月，曾經風光無限的共享單車ofo搬離了曾經的總部“理想國際大廈”，這座孕育出百度、新浪的福地最終並沒有給ofo帶來好運。ofo退掉了在該大樓原本四個樓層的辦公室，搬到了互聯網金融大廈的5層。不過據中介透露，ofo後來又退掉了在互聯網金融中心的部分區域。

“有些企業沒有搬離辦公大樓，但是縮減了租用的辦公室面積”，上述中介表示，年底很多公司都在裁員，辦公室坐不滿了，因此就退掉一部分的區域。

除了退租，有些租戶甚至想出了更多省錢辦法——將空出來的部分改成共享空間，邀請其他企業來分擔成本。

去年12月，區塊鏈資訊及金融服務平台火星財經宣布開放辦公場所。其創始人王峰在微信朋友圈發出邀請，倡議業界一起聯合辦公，每個工位收取3500元管理費。對此，一位區塊鏈業內人士私下猜測，“火星財經此舉是因為人員流動太大，辦公室坐不滿了。”

不僅是企業對辦公地點有了新的要求，物業方面對引進企業租戶也變得更謹慎了。例如，他們對互金企業就設定了更高的門檻。有辦公大樓中介表示，引進此類企業一般會查詢對方的注冊資金，“如果注冊資金只有幾百萬可能不太行。”

誰在逆勢進攻？

有人在黯然離場，有人在悄然進攻。

在不少互聯網公司撤離辦公大樓的同時，他們空出的辦公室卻被另一群人看中。2018年10月，共享辦公品牌氪空間宣布與綠地中國錦正式簽約，入駐第24層，要將這裡改造成為聯合辦公空間。

在互聯網行業舉步維艱，不斷爆出裁員、降薪、收縮業務的消息時，以氪空間、WeWork為代表的共享辦公平台卻在迅猛進攻，快速圈地。氪空間稱，他們在2018年第四季度共有12個新社區正式開業，其中上海8個，北京2個，廈門和合肥各1個，工位總數接近1萬個，比2017年全年新增的工位數量還要多。這些新增的社區均位於當地的核心商圈。

實際上，2018全年，頭部共享辦公品牌都在迅猛擴張。

WeWork大中華區總經理艾鐵成曾表示，WeWork在中國的擴張速度將是其全球的好幾倍。在2018年11月，WeWork在北京就開了四個新的空間，分別位於王府井、三裡屯、望京以及朝陽大悅城。

艾媒谘詢數據顯示，今年中國聯合辦公行業市場規模將達到600億元，同比增長159.3%。2019年極有可能突破千億大關。

相比單獨租用辦公樓，共享空間一定程度上有助於企業降低租金成本。按照氪空間算法，以一家100人的企業為例，租賃一個1200平米的辦公大樓，租期兩年，以此計算租金、保潔費、水電網費等一系列費用之後，每個月平均每位員工的辦公成本4807元，而該公司提供的共享空間每月每人的辦公成本僅需2400元，節省差不多50%的費用。

除此之外，在當前形勢下共享辦公空間租賃時間靈活也是一項優勢。一位中介提到，辦公大樓的租期通常是2年-3年，最少也要一年起，“辦公大樓租賃完還需要裝修，裝修時間也在1個月到兩個月，租賃時間太短不劃算。”相比之下，很多共享空間都能提供低至一個月的租賃時間。

在辦公大樓租金壓力越來越大的時候，的確有不少互聯網企業改用共享辦公空。在2018年底，氪空間宣布其2018年第四季度業績逆勢上揚，工位服務的簽約金額已經超過今年前9個月總量，9、10、11三個月月環比增長近100%，而12月份的單月簽約金額預計將突破1億元。

除了共享辦公空間外，在中小互聯網企業逃離辦公大樓的同時，以今日頭條為代表的獨角獸也在逆勢擴大辦公區域。

自2018年下半年以來，今日頭條母公司字節跳動已經租下中關村互聯網金融中心3樓、15樓，17樓、20樓、24樓五個樓層。一位今日頭條的內部人士稱，目前進駐該樓的團隊主要是商業化和廣告系統團隊。

今日頭條的總部地址為知春路附近的中航大廈，但由於業務擴張迅速，目前已經在北京市多個地區租下辦公大樓。從其發布的招聘資訊來看，除了互聯網金融中心之外，還在王府井地區租有辦公場所。

而生鮮電商品牌“每日優鮮”的一位內部人士也稱，他們最近也在搬家，原先位於望京地區的兩層共享空間辦公室，由於團隊擴大，辦公位置已經不夠用，計劃近期搬到一個新的辦公大樓中。