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稿件整合：樓兔子 胡春
很多朋友問，究竟應該怎麽預判2019樓市。
今天，樓兔子分享一個極具價值的演講。3月6日“趨勢與掘金，行業流動性緊縮下的房地產服務新機遇暨2019房多多新春發布會”在深圳舉行，中國國際金融有限公司研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇博士來做一個專題演講。非常遺憾，當天的很多精彩PPT沒拍到。以下是演講文字版。同樣精彩哦。
15年的時間研究中國房地產真的是太困難了。
在今天這個時間點，如何增加對中國的房地產現狀和趨勢有更多的認知?
我想所謂趨勢無非兩個方面：時間緯度的趨勢和空間緯度的趨勢。今天，我把把這個題目叫做“時空坐標下的中國房地產”。
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第一，住房現狀。
A，中國到底存量住房多少？
261.2億平米，總套數大約是2.74億套。戶均1.13套。這是所有城鎮範圍的。1.13套數告訴我們一個結論，房子不缺了，超過1.1可以認為相對充足了。
那麽，是不是充足就意味著整個市場結束了？
很多媒體說已經不缺房子了，說這個時代結束了，當然不是。
幾個有意思的視角，我們看存量房的質量會發現有比較大的問題：
1，整個存量房當中一居室和兩居室太小了，加起來差不多有60%多的佔比。如果把三居室放進來已經超過91%92%，四居以上太少了。
2，從樓層結構來說，78%的房子都是六層及以下的。我看到這個數據非常觸目驚心，很多房子可能連電梯都沒有。
3，有沒有廚房和廁所？19%的房子沒有獨立的衛生間和廚房，這是我們的住房結構。
結論：2.74億套，戶均1.13套，數據很嚇人。實際上有很大的問題！這也是為什麽這麽多年房地產總是那麽強，屢次調控，總是打不下來，因為確實這些需求是存在的。
B，中國房子空置率太高？
某知名教授說20%多的空置率！拍腦袋的數據。
我們利用國家統計局第六次人口普查以及後面的抽樣補充調查可以判斷，最準確的空置率情況，大約是16.9%，這個是城鎮範圍的廣義空置率的數據，其中城區大概是14.7%。我們在座都是在一二線城區，這個比例一二線比例會更低。
14.7%的比例到底是高是低？
下面兩個圖美國和日本的兩個圖基本上都是在13%左右。
事實上，自然空置率在市場中必須允許存在的，如果空置率太低，（香港長期在百分之三點幾四點幾），帶來的結果是什麽？換不了房子，市場裡面提供出來的銷售的存量房太少，導致房價上漲。
一個市場需要有一定的自然空置率，這個數字大概是10%—15%，中國的空置率情況沒有大家想象的那麽高。
另外，我們對這個空置率再做剖析，我們有很多的新房是毛坯，在14.7的廣義控制率裡面就把它包括進去，把這個剔掉這個還會再低，還有小產權房，假設全拆的話，空置率要回到0，戶均的套數就是1了，這個時候房價就可想而知了。
C，中國的房子到底怎麽分布的？
這個事情應該沒有別的結構做到這樣的研究。右邊的圖，20%的中國城鎮家庭戶，沒有房子。65%的城鎮家庭戶，只有一套房。
也就是說擁有兩套及以上的家庭只有15%，當然最高的最富的1%至2%，佔有三到五套。
這個分布實際上可以看到很大的問題，最突出的結論，不在於有多少富人擁有多少房，而在於80%和65%這才是市場的主流。
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第二，住房趨勢怎麽看？
做研究不能隨便拍腦袋。
實際上看未來一年兩年的房地產市場應該說有難度，但是分析未來十年二十年三十年的房地產市場沒有難度。
為什麽？
因為在長時間緯度下隻取決於兩個事情：一是宏觀經濟，人均GDP，經濟發展階段。二是人口。實際上人口城鎮化也是跟經濟相關聯，說到底就是經濟的發展水準。
我們根據全球很多研究經驗可以總結出來它跟人均GDP，房地產的需求、新房的成交量跟人均的GDP呈現是一個倒U型的曲線:
當一個國家經濟很落後，人均GDP在三千美金以下，你想的問題不是住得好不好，是你能不能吃飽船暖的問題。3千美金以上開始對需求有關注，5千到8千房地產新房的成交量就會提高，八千美金以後就會自然下降，三千美金以下以及很高的階段的時候，每年買新房的家庭戶數佔到城鎮家庭戶數的比例，大概在1.5%—2%，也就是說50年所有人才換一遍房，這是非常慢的曲線。但是到高峰的時候，大概是5%—6%，就是15—20年所有人會換一個房。中國十幾二十年的快速發展跟這個規律是一模一樣的。
未來中國按照這個規律測算下，中國的房價在2050年怎麽走？
合理中樞會持續向上，會漲四倍左右!
對於這個結論很多人是不認可或者不敢於相信的，我放一個美國的圖。
在美國過去大概50多年的中位數房價的切斷，從17000美金漲到34、35萬美金，幾乎是單邊向上的。
波動的時候就是大家要充分關注的，凡是波動大的時候，後面的反彈會快。
我們剔掉CPI美國的房價也是在50年漲了兩倍，一個資產在長時間緯度跑贏通脹是很有份量的，大家要掂量這個事。在美國除了房地產以外還有一個東西跑贏通脹的是Reits，還是房地產，實際上給大家打打氣，在長時間緯度下，房價是一個貨幣現象。
更長時間緯度我們也有一個例子，這是荷蘭阿姆斯特丹的獨立式住房價格指數。350年，人類歷史上我能查到的歷史最長的房價，大概在頭300多年裡面，基本上都是波動的，近現代幾十年是漲幅非常快。什麽東西發生變化？金本位打破貨幣紙幣之後就是這樣。
基於我們說的框架理論，中國的房價在未來還是向上的。中間有波動的話，交易量也是大家要關注的。研究告訴大家，新房合理成交量的中樞，在2015年到2020年是中國頂峰平台期。去年15億平米住宅的成交量很有可能是中國歷史上最高的高峰。
未來這些年有沒有可能超越？也許有一點機會，但是看來是不會超越，會逐漸開始向下，這是新房的情況。
但是，向下的過程不會很快！
我看到很多人也有一些危辭聳聽！它會向下，但是是緩慢的過程。甚至到最後，2030年2040年以後，我們仍舊相信新房的成交量在中國會有八億平米打底。
260億平米的存量房子，你就算一年掉2%，還有五億平米。2030年2040年的時候存量房應該在300億—350億左右，它再乘以2%，一年起碼大概有7億平米的房子需要拆的，如果從二手房的視角，二手房佔比會快速地攀升。
空間的緯度上給大家簡單過一下結論。
這個圖是百度的大數據遷徙地圖，越亮點是人口流入流出的地方，是追蹤於手機的位置。
這個圖跟我們講的高鐵路網的節點城市完全高度重合。
我們想說需要認識到高鐵在多大程度上在改變人口的遷徙。
這是日本的例子。日本從1960年做新乾線，到1975年新乾線體系建成，這15年發生什麽變化，1960年的時候日本的三大都市圈居住的人口佔到日本人口的比重24%左右，15年以後這個數字上升到44%，人口沒有快速地增長，但是人口的空間布局和移動快速向這些都市圈聚集。
中國的高鐵路網節點都市圈區域生活的人口佔到總人口的20%，我相信在未來十到二十年裡面有可能翻倍的。
人來了這麽多，需求有這麽多，但是供應夠不夠？
這是全國2770個行政區域地級市的供需面情況，顏色越深的地方就越是需求不足的地方，這個裡面可以給大家一些區域上方向上的結論性指引，這個不是短期的研究，未來至少管五年的緯度都是這個結論。
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第三，2019年會怎麽樣？
幾個字！不容樂觀！
剛剛講的很多東西不是很樂觀嗎？為什麽不樂觀了？
中國大的房地產趨勢是向上的，但是中間還有中周期還有小周期的波動。
我剛剛說的是叫中樞怎麽運行，但是實際的市場是圍繞這個趨勢波動，波動的過程中2019年恰恰是一個相對有壓力的年份。
從大周期來看，新房頂峰期剛剛過。小周期來看，最近這一輪大概正增長月度銷售面積正增長持續了40個月，而我們認為整個這一輪周期可能是五到六年的周期！現在基本上進入到開始往下拐的階段。
昨天剛剛開完兩會開幕，總理做了政府工作報告，大家比較清晰感覺到政策變化的方向。
在這種情況下，對今年的實實在在判斷是什麽？
今年新房的成交量和成交金額會同比去年會降5%—10%，成交面積降10%，成交金額會降5%，但是降幅不會很大。
空間緯度是三四線市場壓力會持續大，三四線市場走市場向下，一二線市場現在進入周期向上的階段，這是兩個完全不同的市場情況，而現在全國執行的因城施策，接下來會很有獨立性的演化。
從全年的走勢來看，我們認為銷售量的危險走勢，今年整體是不好的！
但是底出現在什麽時候？
不管買房子還是賣房子都是非常重要的判斷。我們認為在今年二季度是要見底，之後就會開始往上走，這是趨勢上的變化。
我們以往這麽多年都是去對賭政策，政策站在今天這個時間點可以說是鬆動的！
但是需要提示大家，拋開過去幾輪周期的習慣性放鬆和習慣性收緊的判斷，現在的政策更多是很窄的區間裡面的放鬆和收緊！
為什麽？
因為我們的庫存並不太高。（注意：我們定義的庫存是已經開工沒有銷售的量），一二線七個月非常低，三四線15.8個月也不太高。政策有寬鬆，但是如果房價重新飆漲，收緊也會非常快。
主辦方讓我說一下應對的策略，我講可能不專業，我們做研究還行，但是在經營層面離得比較遠。在能夠確定今年的行業壓力趨勢之下，我們認為存在結構性和階段性的機遇。
結構性就是空間緯度上找到對的地方，判斷底部的區域。這種情況下，我們感覺到一切經營策略對於開發商來說都是要周轉和賣房子，現在投資拿地可以相對謹慎，在一二線城市相對謹慎，但是周轉是第一要務。
文後提示
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室